税费减免细则落地，一线二手房热度有望延续 | 投研报告

平安证券近日发布地产行业周报：税费减免细则落地，一线二手房热度有望延续。

以下为研究报告摘要：

周度观点：我们预计2025年投资、销售同比降5-10%。本周重点50城新房成交环比降5.5%，但11月(截至15日）日均成交同比升7.2%。统计局披露的10月单月销售面积同比降1.6%，降幅较9月收窄9.4pct，但单月投资增速降幅扩大3pct至12.3%。由于二手房分流刚需、拿地开工下滑带来优质供应不足、二线郊区及三四线楼市承压，我们预计2025年全国商品房销售仍将下滑5-10%，投资复苏将滞后于销售，预计2025年投资同比降5-10%。

税费减免细则落地，一线二手房短期成交有望维持高位。一方面将现行享受1%契税税率的面积标准由90平方米提高到140平方米，另一方面明确北上广深若取消非普住宅标准，则持有2年以上非普宅亦免征增值税（调整前仅普宅免征），降低二手非普宅交易摩擦成本。我们认为税费优惠政策更为边际利好二套房及非普宅等改善客群，预计短期一线城市二手房成交有望维持高位，同时重申“止跌企稳”将遵循“好产品——一线+二线核心区——全国经济企稳——全国楼市企稳——投资企稳”。

中期产品力强、历史包袱较轻、库存结构优化房企或迎个股机会。随着政策陆续落地及销售增速回落，短期地产板块波动加大，建议投资者更多关注中线布局，再次强调中期历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。

维持板块积极观点。个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

政策环境监测：税费减免细则落地，财政发力降低购房成本

市场运行监测：1）成交：环比回落，后市有待观察。本周（11.9-11.15）50城新房成交2.2万套，环比降5.5%；20城二手房成交2.2万套，环比降10.2%。11月（截至15日）重点50城新房日均成交同比升7.2%，环比降1.6%；重点20城二手房日均成交同比升26.9%，环比升24.9%。2）库存环比下降，去化周期20.3个月。16城取证库存9681万平，环比降0.2%，去化周期20.3个月。3）土地成交回落、溢价率回升，三线占比提高。上周百城土地供应建面6110.5万平、成交建面1899.5万平，环比降7.7%、降53.8%；成交溢价率5.9%，环比升3pct；其中一、二、三线成交建面分别占比4.3%、29.9%、65.8%，环比分别升1.2pct、升3.1pct、降4.3pct。

资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行48.8亿元，无境外地产债发行。2）地产股：本周房地产板块下跌8.92%，跑输沪深300（-3.29%）；当前地产板块PE（TTM）40.8倍，估值处于近五年99.1%分位。

风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。（ 平安证券 杨侃,郑茜文,王懂扬 ）

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