最高人民法院：划拨土地上房屋买卖合同的效力认定

申诉人李佰雄与被申诉人刘光华房屋买卖合同纠纷案［最高人民法院(2017)最高法民再87号民事判决书］

最高人民法院再审认为：

一、案涉房屋的土地性质是否仍为划拨用地

案涉房屋于1985年7月由南山工业公司建设完工，其土地性质为划拨用地。深圳市人民政府办公厅于1984年12月13日作出第1135号批复，原则上同意南山工业公司与博罗县农工商联合总公司签订的《联合兴办“深圳市罗浮山食品饮料公司”合同书》，但该批复并未涉及变更案涉房屋的土地性质的问题。1992年10月4日，深圳市人民政府办公厅作出的第1254号批复仅是同意法院将罗浮食品公司变卖给益阳华侨公司，亦未涉及变更案涉房屋的土地性质的问题。在案涉房屋流转期间，相关法院裁定将案涉房屋用以抵债，同样未变更案涉房屋的土地性质。因此,案涉房屋的土地性质至今仍为划拨用地。李佰雄有关案涉房屋的土地性质已经不是划拨用地的申诉理由依据不足，本院不予支持。

二、《房屋转让协议》是否合法有效

本院认为，《房屋转让协议》合法有效。理由如下：

首先，签订《房屋转让协议》时，刘光华系案涉房屋的所有权人。湖南省岳阳市中级人民法院(2008)岳中执字第143号《民事裁定书》和《协助执行通知书》，裁定并通知将案涉房屋过户给刘光华。《物权法》第二十八条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”因此,刘光华依法对案涉房屋享有所有权,其有权与李佰雄签订《房屋转让协议》。

其次，《房屋转让协议》并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据《合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，只有违反效力性强制性规定的合同才无效。《城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的……（六）未依法登记领取权属证书的……”第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。”第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时,应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”从条文内容看，第三十八条、第四十条均未直接规定违反后的行为无效。而且在此类纠纷中,认定划拨土地上的房屋买卖合同有效,继续履行合同，也不会侵害国家利益和社会公共利益。因此,《城市房地产管理法》第三十八条和第四十条属于管理性强制性规定。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦不是效力性强制性规定。《房屋登记办法》和《深圳经济特区高新技术产业园区条例》均不是法律、行政法规。综上，《房屋转让协议》违反上述规定并不属于《合同法》第五十二条第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定的情形。此外，《房屋转让协议》系转让房屋的合同，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条关于“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效”的规定规范的是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用于本案合同效力的认定。

再次，登记、审批并非《房屋转让协议》生效的条件。《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此,债权合同的效力是独立的，是否登记或者交付，影响到物权变动的效力,但对债权合同的效力不产生影响。《城市房地产管理法》第四十条第一款虽然规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”但该审批行为仅是物权变动的必要条件,也即未经审批，将无法办理房产所有权登记,房屋所有权不发生转移，但这并不影响房屋买卖合同的效力。广东省高级人民法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》认定《房屋转让协议》未生效，属适用法律错误,应予以纠正。

最后，认定《房屋转让协议》有效符合诚实信用原则和公平原则。《房屋转让协议》是李佰雄和刘光华的真实意思表示，《房屋转让协议》明确表述了案涉房屋的土地性质是行政划拨用地，详细描述了案涉房屋的流转过程，并约定刘光华积极配合办理过户手续，刘光华不得以合同无效而主张案涉房屋归其所有或要求领取政府征收、拆迁等取得一切权益。刘光华反诉要求确认《房屋转让协议》无效并要求李佰雄支付房屋使用费，显然违背了其在《房屋转让协议》中作出的承诺，其不诚信的行为不应得到法律的支持,否则,对李佰雄将造成极大的不公。综上，《房屋转让协议》合法有效。

申诉人哈尔滨市不锈钢制品厂与被申诉人李岩房屋买卖合同纠纷案［最高人民法院（2017）最高法民再70号民事判决书］

最高人民法院再审认为：

（一）关于案涉《房屋买卖协议》是否有效

依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定以及物权法上“房地一体”或“房随地走、地随房走”的原理，本案中,不锈钢厂作为房屋的权利人虽对其房屋享有占有、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让。案涉《房屋买卖协议》中的房屋建立于不锈钢厂以划拨方式取得的土地之上，因此其处分房屋时必然涉及划拨土地使用权的转让问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定:“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。”国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定,未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”的规定，上述条例属于行政法规的强制性规定。本案房屋所涉及的土地为划拨取得,土地使用权人不锈钢厂未经有批准权的人民政府审批，不具有对土地使用权进行处分的权利，双方签订的《房屋买卖协议》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。另外，参照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定，本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续，案涉《房屋买卖协议》亦应认定为无效。原再审判决认定案涉《房屋买卖协议》有效，属于适用法律确有错误。原二审判决认定案涉《房屋买卖协议》无效并驳回李岩的诉讼请求，有事实和法律依据，应予维持。