契税、增值税调整落地，北京哪类新房、二手房影响最大？

在财政部等三部门调整房地产契税、增值税后，北京落地该政策。

11月18日晚，北京市住房城乡建设委、北京市财政局、北京市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（简称《通知》），明确北京取消普通住房和非普通住房标准，自2024年12月1日起施行。

同时，契税、增值税也相应调整。此次调整后，北京首套90-140平方米住房契税由此前的1.5%降至1%，二套房契税由此前的3%降至1%或2%。增值税方面，此前满2年的非普通住宅则给予减免。

在业内人士看来，此次北京契税调整惠及90-140平方米购房群体，而增值税主要影响“豪宅”改善群体。税收政策调整正当其时，能够延续当前房地产市场“暖冬”态势。

契税调整惠及90-140平方米购房群体

在此之前，北京增值税的执行标准是，满2年普通住宅免征增值税，满2年非普通住宅按照差额的5%增收增值税（不含附加税）。不满2年的，全额5%增收增值税。契税方面，首套房低于90平方米，税率1%，大于90平方米，税率1.5%；二套房则是3%。

调整后，《通知》指出，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

契税调整方面，根据《通知》，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

这意味着，个人购买家庭首套住房和第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

此次调整，影响有多大？

中原地产首席分析师张大伟认为，契税调整主要是惠及90-140平方米的购房群体，而增值税主要影响“豪宅”改善群体。本次税费减免对于刚需基本没有影响，政策的重点是拉动改善，特别是一线城市的改善性购房。

张大伟表示，对于新房来说，重点是契税；对于二手房来说，除了契税外，还有增值税和个税，后两者对二手房交易影响最大。

2024年1月，北京对普通住宅的认定标准进行了修订。在调整之前，北京住房市场上大约有70%的房源被归类为非普通住宅；而经过这次调整后，情况发生了逆转，70%的房源转而被认定为普通住宅。

张大伟说，按照之前的标准，北京新房大约有30%的住宅是“豪宅”。

那么此次增值税调整，也就意味着，这约30%比例的新房，将受到税费减免影响。

二手房方面，张大伟表示，北京二手房成交比例中，超过140平方米肯定是非普通住宅，这部分市场整体大约比例在8%。另外叠加部分成交价格较高的房源，约15%左右的二手房会有增值税减免。

张大伟举例称，在此之前，如果是140平方米以上的非普通住宅，总价1200万元，房东购入价800万元，仅差额增值税已高达20万元以上。新政落地后，直接影响这8%的二手房成交，平均单套减少的增值税有望超过20万元。

在张大伟看来，在房地产交易中，税费是一笔不小的开支。这次税费调整，意味着一些购房交易可以省下几十万元税款。这对一线城市大量的置换需求是极大利好，鼓励有房居民改善住房。非普通住宅的税收政策与普通住宅看齐，是对大户型、改善型住宅消费的有力支持。

北京楼市税收政策调整正当其时

9月30日，北京出台楼市新政，其中提出，将按照国家工作部署，及时取消普通住房和非普通住房标准。不过，相关的税费政策，迟迟未有落地。

此后，多部门多次强调将出台衔接政策。10月12日，国新办举行新闻发布会，财政部副部长廖岷表示，及时优化完善相关税收政策。按照党中央决策部署，财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。11月8日，财政部部长蓝佛安介绍，目前，支持房地产市场健康发展的相关税收政策，已按程序报批，近期即将推出。

直至11月13日，财政部、税务总局、住房和城乡建设部联合发布契税、增值税调整新政，为一线城市政策的实施奠定基础。

一位在北京四环工作的房产中介人员向记者介绍，此前部分购房者在签订购房合同时，就已经预先考虑并约定了未来可能享受的增值税减免条款。同时，还有另一部分购房者则选择持观望态度，说是要等新政策正式出台后，再着手办理房屋过户等相关手续。

这次政策变动，对促进改善型住房及大面积住宅的交易起到了积极作用。位于北京三环的一位房产经纪人向记者透露，此次税收政策的调整无疑为大户型房产的成交带来了福音，“大户型住宅的增值税一下子减少了数十万元，降幅确实相当可观。”

位于朝阳大望京板块的绿城晓风印月项目营销负责人刘晓悦向记者表示，这次政策降低了购房成本，简化了购房决策。晓风印月项目成交客户中二手房置换型占比近6成，本次政策落地，缩短了二手房买家决策周期，从而间接影响改善客群购置新房，利好了项目145-169平方米大户型产品的交易，“这一政策对房地产行业是较大利好，降低了购房者的购房门槛，刺激了改善型市场的流动性，有助于提振信心。”

北京链家研究院院长高原认为，整体来看，此次政策调整时机相对较好。北京“9·30”新政后，由于信贷类、利率类、限购类政策均相对更有利于刚性需求群体，因此10月以来次新、低总价刚需住房交易热度相对更高。此次政策相对更为利好改善性群体，能够较好地推动“已售未购”客户置换改善，对四季度市场构成利好。

受此前政策影响，高原表示，从10月份市场情况来看，北京市场网签规模创阶段新高，价格方面止跌回稳显著。

北京市住建委最新统计数据显示，10月份北京二手房网签量高达1.7万套，创下了近19个月以来的新高，新房环比增长50.1%。

“此次税收政策调整正当其时，能够延续当前房地产市场‘暖冬’态势。”高原说。

新京报贝壳财经记者 段文平 封面图/豆包Ai大模型生成图片

编辑 杨娟娟 校对 刘军

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