降契税、取消普宅标准 北京这几类房屋买卖可减税 | 大侠看房

继上海宣布取消普通住房和非普通住房标准 后，11月18日晚，北京也官宣取消普通住房标准，自12月1日，个人销售、购买住房涉及的增值税和契税按新规定执行。有数据显示，从成交情况来看，进入11月，市场活跃度仍在延续，1-18日，北京新建商品住宅成交2709套，较去年同期增长5.8%；二手商品住宅成交10047套，较去年同期大幅增长40.1%。

满2年二手房再上市免增值税

《通知》明确，北京市取消普通住房和非普通住房标准。取消普通住房和非普通住房标准后，根据《公告》规定，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

业内指出，在“有没有”时期缺房子的情况下，必须要最大限度增加房屋供应，于是就有了普通住房和非普通住房的划分，以及差别化的税收政策。现在，住房进入从“有没有”转向“好不好”的新时期，房地产供求关系发生重大变化，差异税费对待不仅失去了存在的意义，而且阻碍了交易循环和市场企稳。相关标准的调整，是在减税让利、涵养税源。

北京链家研究院院长高原表示，增值税作为卖方税种，原则上由卖方承担，但实际仍会体现在房屋总价中。本次增值税政策调整对于改善性需求的释放构成实质性利好，按照新政策，持有满2年、原来被认定为非普住房的房屋将被免征增值税，税务成本将有明显降低。

以北京为例，政策优化前，满两年非普宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。政策优化后满两年原非普宅也可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。

契税降至1%惠及改善型需求

《通知》还明确，北京市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

北青报记者注意到，政策一出，各楼盘和地产从业人员就开始在朋友圈发布宣传海报。房山一新房项目的海报中写道：北京首套/二套契税税率均降低，项目全线产品享1%优惠，政策利好，把握置业好时机。

业内表示，免征增值税再加上契税降低、个税政策，减税带来的一次性降成本效应非常明显。

目前北京二套房契税税率均为3%，政策优化后二套购买140 平方米以内住房契税税率为1%，购买140 平方米以上住房契税税率为2%，利好更为显著。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在住房交易税收上，京沪与全国其他地方看齐，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米，统一按1%的税率缴纳契税。利于缓解京沪新市民、年轻人购房压力。

“以北京为例，契税政策调整后，面积在90-139平米的二套房，税率从3%降至1%。而这个面积段，目前可以覆盖到北京大部分改善型需求，特别是购置新房，现在基本上可以做到3-4房，有效满足了改善型需求。”

此外，目前北京还有换房退还个税的优惠政策。按照政策规定：2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

高原也表示，此次契税及增值税政策均相对更利好中间面积段、改善性住房，对于改善性群体而言，整体购房成本显著下行。而对于刚需群体而言，此次政策调整则有利于刚需群体选择中间面积段住房，能够在接近的购置成本上选购相对居住条件更好的住房。

对于首套购房群体而言，过去如购买90平方米以上住房，则需按照1.5%缴纳契税，随着契税征税节点上调至140平方米，如今购买典型大两居或三居住宅同样可按照1%缴纳契税，利好较为显著。而对于购买二套住房的群体而言，购置140平方米以内住房契税下调了2个百分点，购置140平方米以上住房下调了1个百分点，利好更为显著。

新政发布前已网签的可后申报缴税

有购房者表示，政策发布前刚买了房，能否享受此次税费？据了解，《通知》自2024年12月1日起施行。2024年12月1日前，个人销售、购买住房涉及的增值税和契税尚未申报缴纳的，符合《公告》和《通知》规定的可适用执行。

有地产从业人员表示，在政策施行前的这段时间可以先完成网签，等12月1日以后再申报缴税，也能享受新的优惠税率。

9月30日，北京针对限购、限贷等限制性政策进行了优化，叠加多部委加快房地产“组合拳”落地，北京市场活跃度得到明显提升。

从成交情况来看，进入11月，市场活跃度仍在延续，根据中指研究院数据显示，1-18日，北京新建商品住宅成交2709套，较10月日均小幅下降5.6%，较去年同期增长5.8%；二手商品住宅成交10047套，较10月日均小幅下降0.4%，较去年同期大幅增长40.1%。

从成交结构来看，中指研究院数据还显示，新房方面，多年来140m²以上户型占新房成交规模的20%以上，2024年1-10月，140m²以上户型成交占比为23.7%，较2023年提升3.8个百分点；二手房方面，140m²以上户型占比常年低于10%，2024年1-10月占比仅为8.6%。

中指研究院政策研究总监陈文静表示，此前北京二手房交易中，非普宅需要按差额缴纳增值税，对于购房者而言是一笔较高的支出成本，受此影响，北京二手房的成交结构中大面积户型占比较低。此次税收政策优化后，满2年的住房成交时均可免征增值税，对于有意愿购买改善类次新房的购房者而言，购房成本可有较大程度的降低。另外，针对契税政策的优化，也能有效降低改善类、购买二套的购房成本，加速改善置换客户的加速入场。

有开发商表示，购房者对市场是有预期的，降低契税以后也降低了他们进行置换的成本，“所以说政策会促进置换链条开始转动。但效果显现需要一个时间周期，并传导到新房项目中。”

文/北京青年报记者 宋霞

编辑/田野

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