海伦堡，究竟发生了什么？

◎来源| 地产密探（ID：real-estate-spy）

最近，内房股有所走强。比如，金辉控股今日盘中大涨超26%，收盘时有所回落，大涨幅近10%，富力涨了5.29%，绿城涨了3.11%。

相关机构认为，目前政策端开始更积极推动行业“止跌企稳”，将推动房企销售尽早走向复苏。

不过，曾是“地产黑马”的一些知名内房股，却遗憾地被强制退市了。比如近日，祥生控股“挥泪”告别港交所。10月底时，大发地产、大唐集团控股、佳源国际三家H股房企也集中遭此同样的命运。

相比当年这些“地产黑马”野心勃勃，星夜赶科场，最终在港交所鸣锣上市，拿到了助推规模千亿扩张的境外资本，当时也有一家“粤系大型民营房企”，却迟迟未能赴港上市，令人扼腕叹息。

这家民营房企，就是海伦堡。如今，看这么多被强制退市的内地房企，海伦堡的掌舵人又会作何感想？

近日，坊间爆料海伦堡老板黄某某及相关高管的内容，在当前楼市尚待企稳之时，无疑是消极的。

相关报道提及，海伦堡老板黄某某已不再担任广东海伦堡地产集团董事长、海伦堡控股集团总经理及其持股比例上的微妙变化等。

据地产密探调查，海伦堡控股集团是海伦堡掌舵人黄炽恒的投资平台，而广东海伦堡地产集团才是黄炽恒唯一的房地产开发总平台。

目前，海伦堡控股集团成立于2004年，曾叫广东中颐投资集团，直接由黄炽恒控股99.9%，黄燕茹参股0.1%，目前该公司法人是王寿康。

广东海伦堡地产集团成立于2005年，由广州汇和置业有限公司控股98.99%，Broad Pleasant Limited参股1.01%。实际上，这两家股东均是由黄炽恒最终控制的。目前，该公司法人也是王寿康。

值得一提的是，2018年8月，海伦堡控股集团就退出了广东海伦堡地产集团，外界猜测这应是海伦堡掌舵人黄炽恒为赴港上市做的简化组织架构。

黄炽恒涉足房地产起始于1998年，正赶上国家实施“房改房”潮起之时，第一个项目就是以总经理身份操盘开发了位于广州的“花景新城”，此后至海伦堡创立前，还以广州维信地产总经理身份开发了“番禺花样年华”。

遗憾的是，去年4月，广东海伦堡地产集团执行董事叶峻退出了高管层，2022年7月，叶峻就已退出了海伦堡商管公司董事会。

叶峻堪称是黄炽恒的“老部下”，主要是参与制定海伦堡地产发展战略及监督其整体战略目标及日常管理，可以说是集团“二把手”。其2001年就进入海伦堡，曾担任过广东海伦堡运营副总裁、常务副总裁以及海伦堡商管公司董事长等要职。

海伦堡按2016年确立“三年冲刺千亿”战略，2018年中期时在广州、珠海、佛山等大湾区的区域土储总土储货值已破千亿，为销售千亿“备足了弹药”。

遗憾的是，2018年10月，海伦堡首次递交了赴港IPO招股书，次年5月再度递表，但均遭失效，后续再无下文。2021年4月，海伦堡旗下海悦生活也向港交所递交了IPO招股书，但也事与愿违，很令人惋惜。

海伦堡无缘上市，已错失2019年至2021年这三年高速扩张壮大的机会，而物管公司的估值巅峰也是在房企焦虑于转型的2020年左右，海悦生活当时冲刺上市已错失港股估值的高位，比如万物云2022年9月上市时股价就比较惨淡。

虽缺少境外上市的融资平台，海伦堡圆梦千亿销售额的时间被不断拉长，但总体还是向上的。据克而瑞监测，2020年海伦堡全口径销售额783亿元，权益销售额730亿元，权益销售比率非常高，若加大合作开发，估计该年就能实现千亿。

2021年6月下旬，海伦堡境外平台——海伦堡中国控股成功完成1.5亿美元债增发，年化利率10.8%。该年10月初，成功发行共计2.7亿美元2023年到期高级绿色债券，除了1.68亿美元提前置换2021年到期债券外，新发行1.02亿美元债。

转折点发生于2022年11月，当时海伦堡公告其于次年10月到期美元债涉及1.485亿美元利息违约。同时，海伦堡对现有票据做了要约新安排，即除支付73.85万美元现金对价外，注销接受要约的2.95亿美元现有票据并发行总本金3.15亿美元新票据(包括资本化利息)，现有票据未偿余额5460万美元。

约一年后的2023年10月，海伦堡因200万美元连同票据应计及未付利息无力偿还引发违约事件被港交所撤销上市。上述新展期的3.15亿美元债在2024年11月7日到期。

今年4月底至6月，海伦堡就曾多次公告有意重组现有境外债，并分成组别A与B两个现有票据的计划债权人让其投票支持。此后至今，海伦堡未披露进展。

今年8月20日，坊间还爆出广东海伦堡涉某信托机构股权收益权信托计划出现违约，彼时存续规模9.32亿元。

据克而瑞日前披露的2024年前10个月销售榜单上，销售百强暂未看到海伦堡，目前“粤系民企”排名最靠前的仍是碧桂园，但已从昔日桂冠跌落到第16位，销售额527.4亿元。

其次，紧随其后的是美的置业，销售额334.1亿元，排名第21位，然后就是卓越，全口径销售额275.7亿元，排名第29位。

不过，恒大似乎表现出了“瘦死的骆驼比马大，前10个月全口径销售额232.7亿元，排名第35位。此外，该期内销售尚在“百亿级”规模的还有星河地产、荣鸿源、雅居乐、合生创展。

如今，楼市暖风似乎比任何时候都要浓烈，“企稳回暖”已现端倪，那些曾濒临绝境受困的地产民企大佬们，是否已重新信心？