上海市豪宅市场再现“千人摇” 政策优化开启购房黄金窗口期？

本报记者 郭阳琛 张家振 上海报道

（中海领邸玖章开盘“日光”，当天清盘后工作人员欢呼庆祝。受访者/图）

11月15日，上海市徐汇区滨江豪宅中海领邸玖章再次实现开盘“日光”，1556组购房者争抢552套房源，最终销售额约为85亿元。这也是上海市今年出现的第4个“千人摇”项目。

《中国经营报》记者了解到，作为上海市2023年拍出的总价“地王”中的住宅部分，中海领邸玖章和玖序自今年6月开始已“四开四捷”，累计销售总额达到约233亿元，创下了全国单盘高层住宅销售总额纪录。

11月18日，上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市房屋管理局等四部门发布《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》），明确取消普通住房和非普通住房标准，并明确相关个人住房交易税收事项。《通知》自12月1日起施行，也为上海市高端改善市场继续添了一把火。

中海地产上海区域相关人士表示，中海领邸玖章已经全部售罄，中海领邸玖序最后一批大户型房源将于今年12月份入市。

“上海市房地产政策已进入历史最为宽松阶段，购房政策的黄金窗口期已开启。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，从去年出台“认房不认贷”政策开始，上海市持续在行政、土地、金融、财税等领域调整优化政策。叠加购房门槛低、首付比例低、房贷利率低、税费成本低等一系列利好购房政策和环境，预计政策效应将持续释放。

总价“地王”揽金233亿元

据了解，中海领邸玖章入围分为52分，公寓建筑面积约102—144平方米，均价为13.25万元/平方米，入围比为2.5，社保系数为0.2分/月。11月3日，该项目认购结束，有1556组购房者参与认购，认购率达281%，刷新了上海市今年新盘认购数纪录。

这也是上海楼市今年第4次出现“千人摇”，此前3次分别是安高申宸院三期认购1098组，滨江凯旋门三期认购1043组，宸嘉100认购1000组。

“这几天，新业主正在陆续签约。”11月18日，中海领邸玖章置业顾问李丽（化名）告诉记者，由于此次参与认购人数较多，102平方米的小户型在叫号到690号时即已售完，整体在叫到874号后实现清盘，一直持续到当天下午5:30左右。

时间拨转到2023年10月，在2023年上海市第三批次集中供地中，中海地产和上海西岸开发公司联合体以240.16亿元底价拿下总案名为“西岸数智中心”的地块，成为上海市当年拍出的总价“地王”。

相关资料显示，上述地块规划为科研设计、商业、办公楼、居住、租赁住房用地，总体量超100万平方米，包含约21万平方米的商品住宅、约11万平方米的租赁住宅、超50万平方米的商办项目和为浦江实验室配套规划的17万平方米科研办公产品。其中，配套住宅部分便是中海领邸玖序和玖章。

今年6月28日，中海领邸玖序率先入市，232套房源在开盘不到90分钟便实现清盘，销售金额达66.38亿元。据悉，该项目房源主要为147—210平方米的高层公寓，备案均价14.6万元/平方米，单套总价最高达3383万元。

进入下半年，中海领邸玖序推盘节奏进一步加快。8月29日，中海领邸玖序第二批次开盘，推出120套186平方米房源，共吸引352组认筹，开盘半小时内即告售罄，总销售额约31.6亿元；9月15日，三期房源推出178套186—210平方米的大户型房源，均价14.67万元/平方米，开盘仅一个小时便售罄。

总体而言，中海领邸4次开盘累计销售总额约233亿元，创下了全国单盘高层住宅销售总额纪录。

李丽表示，中海领邸玖章已经全部售罄，中海领邸玖序还有最后118套280平方米的房源，预计12月中旬认筹、12月底开盘，样板间已于11月16日开放。

房屋买卖税负成本全面下降

此前，上海市普通住房认定标准需要同时满足两个条件：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套建筑面积在144平方米（含）以下的住房。

严跃进表示，9月底出台的“沪七条”政策就已明确，按照国家工作部署，及时取消普通住房标准和非普通住房标准，减少住房交易成本，更好满足居民改善性住房需求。此后，上海市积极贯彻落实国家部委相关政策，正式取消了普通住房和非普通住房标准。“与普通住房和非普通住房标准挂钩的相关税收政策调整，也将迎来进一步优化的空间。”

此前，在个人所得税方面，上海市在房屋交易环节执行差别化个税政策。普通住房按转让收入的1%征收，非普通住房按转让收入的2%征收。根据此次出台的《通知》，上海市普通住房和非普通住房标准取消后，核定征收税率将统一为1%，其他个人所得税方面的政策未作调整。

增值税也将迎来调整。此前，上海市个人将购买2年（含）以上的住房对外销售的普通住房免征增值税，非普通住房需征收差价的5%。普通住房和非普通住房标准取消后，上海市个人购买2年（含）以上的住房对外销售将统一免征增值税。

“相关标准调整，可为房东省下不少税费。”上海中原地产资深分析师卢文曦表示，假设一名房东将以800万元总价购入的150平方米住宅、以1000万元的价格挂牌出售，按持有年限3年来计算，那么按原政策需要缴纳10万元增值税，而新政实施后则无须缴纳；个税方面，此前需缴纳20万元，而新政后只需缴纳10万元。

卢文曦告诉记者，普通住宅和非普通住宅差异弱化对大户型房源是利好，有助于降低房东的销售成本，尤其是当前买卖双方经常在价格方面僵持不下，新政实施后能在交易环节给房东省下几十万元的税费。与此同时，买家在契税上也有减免，这让双方在价格谈判上有很大的回旋余地。

严跃进分析认为，在新政推动下，房地产供求关系有望在今年四季度迎来积极调整。当前，“政策—市场”之间的互动效应明显增强，市场信心也在持续改善。随着供给和需求两端政策积极调整，上海市房地产市场的供求关系将会得以优化，也将朝着更加平稳健康的方向发展。

“在前期政策利好推动下，上海市刚需项目交易活跃，如今改善需求有望进一步释放，从而形成热点接续。”卢文曦进一步指出，在所有政策利好全部兑现后，二手房市场的交易热情有望延续到今年年底。随着交易量维持高位运行，房价有望得到巩固，楼市也将加快“筑底”。

（编辑：张家振 审核：童海华 校对：翟军）