2.6万亿电梯旧改的新思路

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“一个城市的老旧小区加装电梯的发展，取决于城市的财政实力、政策机制创新、区域特点。一个老旧小区加装电梯的进度，则取决业主关系与利益协调。”

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

将近500人的业主群，从2022年中旬开始讨论加装电梯，共27个具备加装电梯条件的单元楼中，至今落地了一部半电梯——其中一部正处于烂尾阶段。

这就是小巴所在的杭州西湖区的一个老小区的现状。

今年1月22日，国家发展改革委社会发展司司长刘明在新闻发布会上谈到，老旧小区加装电梯“能装尽装”，并且指出：“全国光加装电梯的市场大概有2.6万亿元”。

2.6万亿元，相当于深圳前三季度的GDP规模。据估算，全国符合标准（2000年以前）的老旧小区的加装潜力在200万部以上，而截至2023年10月底全国既有住宅加装电梯近10万部，2022年、2023年当年加装量都在3万部左右，总进度为二十分之一。

老旧社区加装电梯

整个庞大的加装电梯市场才刚刚打开，潜力巨大。但一如小巴所在小区的现状，如何顺势大幅打开加装电梯市场，还是一个悬而难决的问题。

广州遥遥领先，杭渝蓉崛起，为什么？

通过对各地官媒以及政府公告，可以粗粗统计出当前已经公开数据的各主要城市加装电梯市场的发展进度：

总结来说，广州处于“遥遥领先”的地步，杭州、重庆、成都算是“一线梯队”，强于上海、北京等“老大哥”，南京、合肥、深圳、厦门、武汉等城市似乎还处于蓄势待发阶段。

广州之所以引领全国加装电梯市场，可以发现在各个方面均有首发优势：

◎时间：广州从1997年开始批准加装电梯，而其他多数城市只是近些年开始推动，比如杭州是2017年底，成都是2018年。

◎模式：2018年，广州在全国首创了“统一规划、统一批复、统一建设、统一运维”的成片连片加装电梯新模式。

◎技术：10月15日，广州实施的《既有住宅加装电梯技术规范》，是全国首个省会城市加装电梯地方标准，也是目前体系最为完备的既有住宅加装电梯技术规范。

“就全国范围来说，广州和厦门属于领头的城市，杭州、成都则属于增长较快的城市”四川民生实事监督联络员刘俊对小巴说道。他从2017年开始重点调研老旧小区加装电梯问题。

杭州的政策机制创新一般被视为后来者居上的“法宝”。比如，刘俊认为，杭州的“加梯办”——主要是政府组建各个部门的“统筹群”，以及街道、社区组建的囊括业主、电梯公司、律师等在内的“加梯帮帮团”，推动了杭州的“成片连片加装电梯”及矛盾化解。

“确实解决不了的问题，还会要召开听证会。由政府承担相关费用，邀请调解员、工程技术、特种设备专家、法律或者热心市民，甚至有人大代表、政协委员、政协代表参与，一同化解矛盾。”刘俊说道。

不可否认，地方财政与加装电梯发展息息相关，这是多数低线城市乃至高线城市仍存在的短板。一般来说，地方财政会承担加装电梯的相当费用，高线城市达20万元/台，甚至更多，比如上海、杭州、成都、合肥、南京等，低线城市达10万元/台，比如中山、菏泽等。

据刘俊的观察，相较前两年，成都老旧小区的加装电梯热度有所下滑，直接原因是受制于财政资金紧张。“批的越多，那要拿出来的补贴越多，所以会限制审批数量”。

其他方面，各个城市的差异性同样是明显的。比如，此前上海、北京的政策限制较严苛，造成加装电梯进展稍显滞后。

上海在2019年底前的政策有：本楼幢业主同意率90%；本楼幢业主拥有“一票否决”权；小区同意率三分之二。即便当时上海最高补贴24万元/台，要推动的难度也是极大的。所以，上海取消了“一票否决”权，其他方面均明显放宽。北京的情况和变化，与上海基本类似。

再比如，部分城市加装电梯条件不足。举例来说，截至2023年，西安2000年前建成的老旧小区数量约为3645个，但楼栋数在3栋及3栋以下的老旧小区数量占80%以上，大部分楼体空间上不具备加建电梯条件。

西安市，老旧小区改造

两大业主矛盾关系，症结何在？

明显可见的是，一个城市的老旧小区加装电梯的发展进度，很大程度上取决于城市的财政实力、政策机制创新、区域特点等条件。

当然，具体到一个老旧小区加装电梯的进度，则很大程度上取决于业主关系与利益协调。这是很多人都熟悉的和有经验的。

以小巴所在的小区为例：2022年中旬，其他小区的加装电梯图片被一位业主发到业主群中，很快引起众人兴趣，加装电梯的声音此起彼伏，有人直接建了小群；

2022年10月，某单元楼领头安装首部电梯，背后是一对业主夫妻耗时6月撮合该单元楼完成凑资等事宜，但按政策仍然需要小区“双三分之二以上”业主参与表决且其中“双四分之三以上”业主同意，而当时就有不少人提出“这是为了卖好价从而跑路”“施工影响小区环境卫生”“减少车位”等各类反对意见，所以，一开始因只达50%同意而失败，所幸几次波折后，最终通过，至加装电梯完工验收，前后历时一年多时间；

近两年，其他楼栋又有几次讨论加装电梯的高峰，也提出不少方案，但往往无疾而终。一是缺乏专人负责撮合，与单元楼内及小区其他业主的关系缺乏协调；二是各类反对意见五花八门，容易使人望而生畏，心生退意。

“你看那个‘青青家园’，他们一直都想装，一两年了，街道、社区都很想推进，但根本就做不下来，因为一期、二期、三期物业就好几个，要他们同意，又要其他业主同意。”一位杭州电梯公司负责人对小巴说道，各个老旧小区加装电梯的复杂性可想而知。

一般来说，单元楼上下业主的矛盾是首要的。比如，在资金支出比例、选择公司品牌、加装方案、采光、通风、补偿等方面容易产生矛盾。

杭州加装电梯市场的价格是48—52万元/台，连廊越复杂，价格越贵。相较而言，成都的价格是40—50万元/台。

2018年，杭州首台空中加装电梯交付使用

以杭州、成都的加装电梯补贴额度，需单元楼业主凑资30万元左右。一般来说，楼层越高的业主，负担资金比例越高。而补贴费用是后到的，所以业主们需要事先筹资50万元左右。

最需要加装电梯的高层业主与最不需要加装电梯的一二层业主之间的矛盾最为尖锐：

一二楼业主以及其他业主的反对理由已经从以前的通风、采光、噪音延伸至墙体开裂、渗水、墙体沉降等安全问题，谈判、说服与补偿成本越来越高。（这些问题可大可小，取决于关系调节与利益协商。）一旦加装电梯，一二楼业主容易面临房价下跌的尴尬，这往往是他们最难以跃过的心坎。

长达十多年的质保、维保则是对相关业主利益协调的长期考验。

以杭州电梯企业的服务为例，一种是服务是“全托管”，比如一年7000—8000元，服务囊括水电、管理、漏水防水、配件更换等；另一种是“半托管”，比如比如“六大件十年质保”（主机、门机、控制柜等）“五年维保”等。以维保为例，电梯设备较新，价格较低，越旧越贵，年均价3500元。而不论“全托管”还是“半托管”，都是业主方与电梯方的一次“对赌”。

其次便是：加装电梯单元楼业主与相邻单元、小区其他业主在道路率、车位率、绿化率、墙体受损等方面的矛盾。

加装电梯可能会影响车位率、绿化率等

“如果全小区都纳入进来表决，就很麻烦了。”刘俊说道。由此可能增加的时间、人力成本、第三方公司的入户调查支出等，都是麻烦事。“甚至拿到了开工的认可之后，也依然没办法开工，就是因为业主矛盾太大。”

相对于协调相关业主利益关系的繁琐冗长，施工则是极为高效的，真可谓“轻舟已过万重山”。比如，杭州的情况是：加装一部电梯的计划总工程周期一般是45天，基本可以做到35天完工。

缺的是集体意识，不缺的是办法

归根结底，“因为中国人——大家说话都比较委婉，所以反对方的真实诉求往往无法挖掘到位。”说起加装电梯背后的根本阻碍，刘俊如此分析道。

其次，一些电梯公司为了提高加装效率，错误引导业主只按文件、政策行事，但小区加装电梯背后背后本质还是人情世故。“要讲感情的，要有很好的话术，加装业主是要稍微低姿态，不能强推。”刘俊说道。

他的建议和所了解的成功经验如下：

1、单元楼内要选举一位带头人，推举2—3位业主代表；

2、社区、街道层面，应该进行大量的宣传工作，使加装电梯的好处深入人心，以及实实在在的走访工作，摸清各个小区的具体情况；

3、可以尝试成立“帮帮团”，组织社区居民调解专家、志愿者、律师、设计院等多方解决问题和矛盾；

4、可以通过联系有关媒体，做一些正能量的案例报道。

与此同时，应该乐观地看到的是以下几个方面的长期趋势：

在加装电梯方面，政策不断松动是明显的趋势。除了上述上海、北京政策明显放宽之外，10月23日，《西安市既有住宅加装电梯工作实施意见》还明确一个住宅单元有一户业主提出加装意愿的，即可启动意见征询工作。也就是说，只要一户业主有意愿，就可以带动一个住宅单元走上加装电梯的流程。

资金补贴不断加大也是可以期待的。不妨老旧小区电梯更新为例，杭州今年将完成3750台老旧电梯更新。这背后主要得益于国债对老旧电梯实施更新的支持。

以杭州为例，超长期特别国债补贴15万元，市政府补贴2万元。“一般厂家的报价都会报到17万，以17万多一点来做合同的。”杭州西奥电梯的一位区域分管负责人对小巴说。目前，西奥电梯是杭州旧改电梯项目的最大供应商。

或可推测，即便没有市政府的补贴，为了争取电梯更新订单，电梯厂家也会尽可能选择兜底。当然，各地政府面对2.6万亿的加装电梯市场，很难不动心，不给足甜头。

据《杭州市区老旧小区住宅加装电梯与管线迁移财政补助资金使用管理办法》（2025—2027年）（征求意见稿）：

对符合条件的加装电梯项目，政府给予20万元/台的补助”之外，还有“实行定额补助，市级财政给予5万元/台的补助”，“每完成一台电梯加装，给予社区8000元/台的资金补助”。

加装电梯的方案是不断创新的。除了常见的外接钢构电梯，还有安装在楼道的座椅型电梯——缺点是无法载货；除了以业主出资为主的出资模式外，由企业承担主要费用的“公交车型电梯”也应运而生，业主坐一次付一次钱。当然，对于企业方收回成本难度较高。

除了单个单元楼修建一部电梯的常见电梯修建方案之外，还可以修建多个单元楼共用的连廊型电梯。比如杭州钱塘区白杨街道云水社区金沙学府小区的两台电梯——16幢电梯连廊长12.6米，5幢电梯连廊长13.3米，后者是杭州最长的电梯连廊。

杭州市最长连廊加装电梯

图源：杭州网

也就是说，在政策支持、资金补贴、方案创新方面的，各地小区加装电梯的难度是不断下降的，缺的绝不是条件与办法。

最后，再总结一下可能老生常谈的加装电梯对于老旧小区的方便：首先，方便老人、小孩、特殊群体出行。比如轮椅、婴儿车的出行，腿脚不方便、身体不好的特殊群体的出行。

其次，社区治理的效果是可以期待的。“原本大家基本上门一关，不来往，当加了电梯后，增加了来往，有的还开始一个月聚一次餐、经常串门，小区更和谐、邻里感情更深了”，刘俊说，“集体的意识更强了”。

或也可以这样总结：集体意识强了，加装电梯的阻碍也就弱了。

本篇作者|林波 |责任编辑|徐涛

主编|何梦飞|图源|VCG