10年后，楼市的问题或许不再是房价，而是另外3个“新难题”

谈到买房子，房价永远是购房者最关心的话题。过去一二十年，伴随房地产的快速发展，高房价已经成为摆在购房者面前的一道门槛，尤其是对很多刚刚踏入社会的年轻人来说，如果没有父母的帮衬，想要靠自己买套房子并不容易。公开数据显示，目前全国还有6亿人月收入在千元左右，而截至2020年，全国平均房价已经突破了万元大关，所以很多购房者只能望房兴叹。

但是，10年后，楼市的主要问题或许不再是房价了，为什么这么说呢？主要有以下三个依据：

一是，房住不炒已经成为了调控的长期定位。对于房住不炒的定位，国家已经三令五申，而且还写入了十四五规划，相信随着炒房客的离场，房地产金融属性的降低，房价很难再有大幅上涨的条件。

二是，多种住房方式开始全面推进。据住建部政策研究中心主任秦虹介绍，未来住房制度已经确立，将建立四类住房供应体系，除了大家很熟悉的商品房外，还有公共租赁房、共有产权房，以及市场体系下的租赁住房，从而满足不同群体的住房需求，所以未来住房不再是问题。

三是，房地产逐步迎来了供大于求的拐点。从供给端看，公开数据显示，目前全国城镇人均住房面积超过了40平方米，而且市场还有5000多万套空置房；从需求端看，中国社科院等多家研究机构普遍都认为，中国总人口将在2027年后开始进入负增长阶段。因此，未来10年，在住房不断增加，人口开始放缓的趋势下，房地产将逐步迎来供大于求的拐点，房价自然易跌难涨了。

基于以上这三点来看，今日不同以往，高房价正在逐渐失去大涨的条件，未来刚需购房者的买房、住房压力会逐渐减小，这自然是喜闻乐见的好消息。因此，10年后，楼市的主要问题将不再是房价了，不过另外三个“新难题”也已经开始渐渐出现了，该了解。

1、房产持有成本增加的问题

长期以来，国人之所以热衷买房，原因有很多，比如中国人对于“家”的独特情感，再比如房价只涨不跌的固定思维等。除此之外，还有一个重要原因，在中国，持有房产的成本很低，几乎为零。不过，目前这一现状正在被打破。财政部部长刘昆在详解未来5年财税改革任务时，明确提出要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法。除了房地产税，国务院参事、住建部原副部长仇保兴还表示，从长远角度来说，包括消费税、空置税，这些肯定也都会出台。显然，房产持有持有成本增加已经是板上钉钉的趋势，这不仅会抑制房地产投机，也会倒逼存量空置房流入市场，平衡市场供需关系。

2、高层住宅后期的维护、拆迁问题

随着城镇化进程的推进，为了解决住房问题，同时也为了节约土地，高层电梯房逐渐成为了市场主流。当然，电梯房的优势也是显而易见的，与以前的楼梯房相比，不仅视野变得开阔了，上下楼也方便了很多，所以深受购房者青睐。

但是，随着时间推移，高层电梯房的弊端也开始显露：一是维修比较困难，且费用昂贵。时间久了，高层将会面临设备、管道老化等诸多问题，一旦缴纳的维修基金用完，最后还得自己掏腰包花钱维修，很多机电设备的价格并不便宜。二是拆迁难度较高。试想，一栋高层住宅的占地面积大约在三四百平米，但是在三四百平米的土地上，却住着上百户的人口，如果要拆迁，开发商不仅要支付一笔巨额补偿款，而且起码要翻倍建造楼层才有盈利的可能。对开发商来说，越来越拆不起了。

实际上，对于高层电梯房将要面临的这些问题，很多业内人士更是直言不讳。北京大学光华管理学院教授朱国钟经过研究分析后表示：未来高层住宅可能会沦为“贫民窟”。同样，东北财经大学经济研究中心主任周天勇也表示，对于几十层的高层住宅而言，再过几年、十几年，墙皮和其他碎块等高空坠物将开始增多，而且还会面临玻璃老化、设施陈旧、维修困难、重建成本变高等很多难题，所以将大幅贬值，甚至沦为“贫民窟”。

3、农村空置房越来越多的问题

近年来，随着经济社会的不断发展，以及城镇化进程的推进，越来越多的农村人口涌入城市经商、务工，不少人甚至最后选择在大城市里安家落户。公开数据显示，截至2019年，我国城镇常住人口为84843万，城镇化率达到了60.60%，全国主要城市的数量也从1978年的193个快速增加到了657个。不过，这一趋势还没有停止。据中国社科院专家预测，到2050年时，中国的城镇化率将超过80%，接近天花板，也就是说，未来还会有大量的农村人口涌入到大城市。

老家在农村的朋友可能会有一种感受，随着进城人口不断增多，农村闲置、甚至弃置老房子的现象越来越多，不少村庄甚至已经成为“空心村”，一年到头可能都看不到几个年轻人，留在农村的基本都是老年人，或者留在老家上学的小孩。当然，还有一种情况，很多人在城里赚了钱回家盖房，可是常年在外不回家，好好的房子也只能选择空置，白白浪费了资源。笔者认为，随着城镇化水平的不断提高，此类现象会越来越普遍。因此，如何让农村空置房得到盘活，得到有效利用，甚至转化为一笔财产性收入，是未来大家面临的重要问题。

总结：对于房地产市场来说，今日已经不同以往，房住不炒成为了长期定位，多种住房方式开始全面推进，楼市逐步迎来供大于求的拐点，显然，10年后，房价的问题或许不再是购房者关注的核心问题了。不过，房产持有成本开始增加、高层住宅后期的维护拆迁、农村空置房越来越多等这3个问题可能会成为很多人面临的“新难题”。对此，你是怎么看的呢？