特写   莫一帆：C-REITs有望成长为参天大树

观点网 9月20日，华夏大悦城商业REIT在深圳证券交易所成功上市，募集规模为33.23亿元，项目以中粮集团旗下成都大悦城为底层资产，发行网下询价认购倍数3.067倍，公众发售认购倍数2.73倍，是已发行的7单消费REITs中首个开售当日即提前结束公众发售的消费REITs。

这也是华夏基金作为REITs基金管理人的其中一只REITs。2023年10月20日，证监会发布了《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

观点新媒体获悉，华夏基金作为REITs基金管理人，目前已经发行华夏金茂商业REIT、华夏华润商业REIT、华夏首创奥莱REIT和华夏大悦城商业REIT四单消费REITs。

其中，华夏金茂商业REIT于今年3月12日上交所上市、华夏华润商业REIT于3月14日深交所上市、华夏首创奥莱REIT 于8月28日上交所上市；华夏大悦城商业REIT则是在9月20日深交所上市。

借2024年观点商业年会，我们和华夏基金基础设施与不动产业务部联席行政负责人莫一帆进行了交流，他2021年6月便加入华夏基金，拥有丰富的行业经验。

我们请教他关于REITs相关问题，时逢REITs三季报发布节点，他认为，从目前几个季度来看，消费基础设施REITs总体表现较为稳健，部分项目业绩表现超出上市预测。“总体还是得益于基金管理人和运营管理机构的共同努力，结合市场情况对租户组合做了积极的调整。”

同时可以看到，REITs在发行之后二级市场表现有所分化，莫一帆认为一方面来自于底层项目经营业绩差异导致的分化，另一方面也是投资人对不同细分行业，以及同一行业不同REITs给出不同的定价和回报要求，导致二级市场价格出现分化，这样的分化预计未来将会持续。

“二级市场波动的成因较为复杂。作为成熟的基础设施与不动产项目，如果其价格下跌达到一定幅度，潜在回报会显著提升。一些投资人如果通过理性分析测算，在合适的价格去介入的话，能够获得较好的回报。比如2023年底至今年初，部分投资人在市场低迷的时候投资了REITs产品，在今年上半年到现在获得了可观的回报。”

他提及的另一个点是扩募，REITs如果积极扩募，持续注入优质资产，规模体量更大，也有希望吸引多元的大型金融机构投资：“这样不管是抗风险能力、流动性还是市值，预计会有显著提升。”

扩募还有一些因素要考虑。一方面，项目扩募资产合规性和经济性需要达到公募REITs相关政策的要求。

另一方面是原始权益人的意愿和动力。“原始权益人会基于原来的投资成本，包括公募REITs市场可能给出的资产估值做出综合判断。当然不同企业对资产有不同定位，有些项目可能为公司的核心资产，则企业需要进一步权衡。”

莫一帆和我们分享，发行REITs的企业，首先应把REITs视为一个长期的战略平台，同时其在相关领域需要有长期的投资规划，将从发行REITs获取的净回收资金做积极的再投资。

值得关注的是，在常态化发行加速扩容下，公募REITs不断扩展到养老、市场化长租公寓等新的类别。

莫一帆认为，借鉴国外成熟市场的经验，长期来看，REITs资产范围有望进一步扩大，只要符合REITs的基本特征，权属清晰、现金流稳定、能够满足投资人的回报要求，理论上都可以考虑作为潜在的REITs标的资产。

公募REITs市场也给了这类资产一个新的退出渠道。他以消费REITs为例：“以前大宗交易市场，消费基础设施项目交易也不是特别活跃，实际上企业原来没有这样的退出渠道，特别是一些二线甚至三线城市的商业资产，以前很少出现在机构投资人的视野，公募REITs则能够给这些商业项目提供一个较好的展现价值的机会。”

他微笑着表示，大家要对REITs发展有信心，REITs在我国发展到现在才三年多时间，每只REIT可能现在还只是“小树苗”，需要多一些时间悉心培育，未来有望成长为参天大树。

“作为基金管理人，我们将会和原始权益人和运管机构共同努力，把REITs平台做大做强。我们也坚信未来中国一定会成长出亚洲乃至国际一流的REITs平台，特别是在消费基础设施领域，我们觉得是非常有希望的。”其称。

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