南京这类房子，将来要抢了

今天，南京7幅宅地成功出让，此次土拍，延续了此前的调性，都是低容积率的宅地，甚至有地块容积率低至1.05，位于将军山。

虽然1.05的容积率无法跟旁边的复地朗香（容积率0.39）、证大九间堂（容积率0.28）相比，但也是江宁近年来出让的容积率新低宅地，未来很有可能打造成低密叠墅产品。

今年以来，南京在供应端上，缩减规模+降容积率，全面改善时代真的要来了。

就在前两天，南站、雨花人居森林、江北老山等板块都迎来了规划调整，主城极度稀缺的低密宅地都补上了。

南站

最近，南京规划局官网发布了《南京市铁路南站地区控制性详细规划》MCd080—08规划管理单元图则修改（公众意见征询）。

MCd080-08规划管理单元图则位于铁路南站片区西南侧，东至绿都大道、南至秦淮新河、西至宁宣高速、北至宏运大道，用地面积约34.64公顷。

拟修改范围东至绿都大道、南至映淮街、西至农花路、北至宏运大道。调整有两项，一是新增一处街旁绿地，二是08-15二类宅地发生变化，用地面积由5.2公顷调整为5.01公顷，容积率由≤3.0调整为≤1.8，建筑密度由≤22%调整为≤25%，控制高度由≤100m 调整为≤80m，绿地率由≥35%调整为≥30%。

相比此前3.0的容积率，可以说是大降。

当然，这也不是南站最低容积率的宅地。

今年8月，南站一幅商住混合用地变更为二类居住用地，容积率1.1，高度由≤60米调整为≤24米，绿地率由≥25%调整为≥30%。

南站的供应量一直不多，目前只有悦著九章和禧樾府在售。

悦著九章容积率2.1，打造了3栋8F洋房和5栋18F小高层；

禧樾府容积率3.0，其中A地块为4栋25-27层高层、B地块为3栋19层高层；

嘉宏峰容积率3.2，打造了2栋32F高层住宅；

由此可见，虽说1.8的容积率不是很低，但就南站的现状来说，容积率在2以内的宅地都相当稀缺了。

更何况，还有1.1容积率的宅地等着补仓，很有可能激活片区内的改善需求，毕竟南站和大校场靠得太近，很多改善客群都被大校场吸纳了，导致南站的市场不温不火。

人居森林

要问在陡变的行情中，受影响最大，最惨的板块是哪个，人居森林有话要说。

雨花人居森林的前身，是筹划多年的“足球小镇”，在宏伟的蓝图中，这块滨水沃土，原计划是由苏宁操盘开发，其核心将建成一个大型足球场，可容纳数万人观看赛事。

计划赶不上比变化，苏宁表示无力承担如此高规模的开发后，雨花台区大刀阔斧改变板块定位，“足球小镇”的概念被换成了“文体小镇”，并在2021年，提出了雨花人居森林示范区的概念。

随后趁热打铁，人居森林拿出G40、G41两块地，分别以25189元/㎡、25313元/㎡的楼面地价被越秀、华侨城拿下，毛坯限价3.3万/㎡，也就是天萃和铂玥江南。

一开始就是2.5万+/㎡的地价，这个起点和站位相当高了。人居森林生来就是承接河西外溢的刚需人群，但后来的市场急转直下，各个板块内部消化都不够了，哪来的外溢人口呢？

这个板块在各个方面都属于弱项，单看名字，人居森林还是以环境好、宜居为主，在其他配套都无法快速落地的情况下，调整要出让宅地的容积率是最快的。

所以，人居森林也开始调整规划，降容积率了。

相信大家都很眼熟修改的这块地，它就是曾经流拍，后被金基拿下，又被退地的G41。

在2022年的第一批次土拍中，人居森林拿出了G06地块，无奈最终以流拍落幕。在第二批次集中供地中，板块拿出了G41地块，这块地也就是之前的G06，二度上市被金基拿下，楼面地价20550元/㎡。

后来这块地一直没动静，直到今年才确认，该地块已退地。

其实也可以理解，G41出让的时候，市场已经转冷了，这两年也没有真正的回暖迹象，而2万/㎡的地价意味着房价要卖4万/㎡，卖不上4万/㎡也得卖3万+/㎡，放在这个地方来说，太高了。

G41地块容积率由≤2.8调整为≤1.5，建筑密度由≤22%调整为≤25%，建筑高度由≤80m调整为≤60m，绿地率由≥35%调整为≥30%，其他指标不变。

容积率1.5能打造什么产品，大概率是小高层+洋房的配置，在人居森林这个生态资源得天独厚的板块，低密改善产品更匹配。

一般来说，改规划意味着要卖地了，而且已经找好了接盘的。地价和容积率都谈好了，属于ZF和开发商都让了一步，没办法，板块该发展还是得发展，放在那儿不管不是个事儿，要知道，另外两个孤零零的盘房价都要和地价齐平了。

老山

老山汤泉也有地块规划调整了。

主要修改内容为：

商业用地减少，商住地块改为住宅地块；

商住地块改为居住用地之后，占地面积更大；

两幅地容积率1.2，另两幅地容积率1.05，打造叠墅没跑了。

老山+超低容积率，确实是不可多得。

我们发现，这些低容积率的地块都不是顶流板块，因为当板块不是那么给力时，只能靠容积率和密度来搏一搏了。

而板块本身就很优质时，容积率高或是低，影响都不是很大。

但这样的规律已经慢慢在变化了，顶流板块也在降容积率了。放眼望去，南部新城多的是小高层+洋房的配置，整体居住舒适度高。

南部新城即将推出一块低密宅地，容积率仅1.2，可能是区域内首个纯洋房社区，预计打造143、175、195、210㎡四种户型，通过下沉庭院、首层架空、集中式绿地等多种方式提升小区的品质感。

待这块地上市，南部新城的人居品质将再上一个台阶。

河西也有低密的地，容积率仅1.01，就是奥体建设河西南G11，这也是河西目前密度最低的地块。

这块地其实由两个地块组成，中间被一条芙蕖路隔开，按照这个容积率，未来可以搞个高低配，一半搞联排别墅，另一半搞洋房。

优质板块+超低容积率，无论放在何时，都对买房人有着强大的吸引力。

要知道，产品很多东西都能改，比如外立面，业主可以自费升级，比如装标，业主可以拆了重装，但容积率改不了。

今年卖地还有个趋势，楼面地价低了，对于市场来说，这不是个积极的信号，但同时降低容积率，又能稳住市场情绪。

但不能忽略的是，这批低容积率的地块，地价不会太高，太高了市场接受不了，房子卖不出去还是白搭，所以房价也不会太高。

这个时候，势必会向周边已上市楼盘发起冲击，但没办法，这是市场变化所决定的，所以河西南那块地暂时还没动。先把板块内现有的库存卖一卖，如果拖到更优质的产品上市，处境会更艰难。

其实南京有些板块已经没有宅地了，或者说宅地所剩不多，而低容积率的房子终究是稀缺的，在未来的一两年内，这类房子要抢，随着他们的上市，南京将会迎来全面改善的时代。