南京江宸府
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江宸府占地面积仅10742㎡,尺寸迷你,试想如果地块是个正方形,边长只有100来米,在小区里面跑步能跑出折返跑的感觉,这对看重小区环境的南京买房人来说,显然有很大的抗性。
2、周边环境
项目南边挨着110kV变电站,北边挨着部队用地(建设高层住宅),再北边是安置房小区。
北向视野-素材来自720云-“~陌然的狂想曲~”
虽然靠近秦淮新河,但河岸还没启动开发,目前工棚遍布、观感不佳,远期应该会有所改善。
这小环境在新“星八客”中,肯定要排倒数第一了。
西向视野-素材来自720云-“~陌然的狂想曲~”
以上为先天的坑。可以看出,虽然位于顶流板块河西南,地块的综合素质并不好,不过其出让时点是在去年一批次集中供地,当时的开发商普遍失了智,多达35家房企参与了这块地的摇号——开发商疯起来,比团购都市圈的大爷大妈还要狠。
如果说激进拿地情有可原,那以下的坑真就是自己作的。
后天的坑
1、户型定位
基于上面两个先天的坑,这项目做改善大户型就很牵强,143㎡总价约700万,198㎡总价约1000万,有这个钱,南京各板块随便挑。
看其销售数据:
江宸府于4月2日开盘,一次性推出所有房源:143㎡120套,198㎡60套,报名未达180组,无须公证摇号,根据今天南京网上房地产的数据,143㎡认购71套,198㎡认购18套..
姑且认为这数据真实,也不过卖了5成。
2、户型设计
开发商显然想在户型设计上做一点创新,但效果并不理想:
143㎡是4房横厅户型,算是紧跟“横厅热”,代价是两房朝北,而且三个小房间都比较小,厨房也很小,主卫做了浴缸却没有做淋浴间,属于本末倒置——浴缸是锦上添花,淋浴才是刚需。
198㎡是270°观景角厅户型,强调餐客厅的通透,南阳台的进深目测有1.8-2m的样子,但拐了个弯,西边阳台就进深减半,估计就1m左右,这么窄的阳台能承担什么功能?晒衣服吧,空间太小,观景吧,东西侧有景么?
3、外立面材质
江宸府在展厅非常详细地公示了外立面的材质:一二楼用的是石材,二楼以上为大面真石漆+局部涂料+铝板线条。
不像某些套路房企,哪怕只做了一点铝板线条,宣传的时候也敢说是铝板外立面,至于哪部分是铝板,百分之多少是铝板?你就猜吧。
近年,河西南楼盘针对外立面的维权可谓此起彼伏,一体板已是配置下限,如果出现大面积的真石漆、涂料就注定导致维权,去年相关部门光是应对河西各楼盘的群诉事件已经焦头烂额,所以后来出让的河西南地块(G111~115)干脆在规划条件中明确:
而江宸府依然大胆采用大面积的真石漆,还大大方方公示出来,你说他是良心还是黑心?
我猜是:明知山有虎,先全副武装,再向虎山行——我知道你要维权,我把公示做到位,让你找不到维权的理由。
4、装修
升级包卖3800元/㎡,不算太贵,但产品毫无亮点,选材一般,设计敷衍。
别人用仿石材砖,我也用仿石材砖
别人用岩板背景墙,我也用岩板背景墙
给我的感觉与高力璟华府如出一辙——材料堆砌,掩盖不了设计土味。
而时代早已变了,改善客户对升级包的敏感点,不在于价格贵一点便宜一点,更在意的是产品本身——设计、材质、品牌。简而言之,就是愿意为产品买单。
本号之前做过一个投票,虽然样本量不大,但愿意为产品买单的比例是压倒性的,产品时代早已到来,江宸府的操盘手不知是糊涂,还是在装睡。
5、营销的怠慢
河西南,总共180套房子,5万出头的含包售价。
听起来确实轻轻松松就能卖光,但是踩了以上那么多坑之后,还能有这个自信么?
江宸府的答案是:YES。
所以江宸府没有专门建售楼处,而是租了地块旁边的厂房做展厅,节约当然是好品德,毕竟羊毛出在羊身上,如果营销展示能做到小而精、简而美,那也足以打动客户。
而江宸府的操盘手似乎觉得,随便做做就行了。去过展厅的读者一定有同样的印象:粗糙、敷衍。
操盘手们可能忘了这毕竟是个售价五万的项目,可能忘了后续还有六个先天条件更好的竞品即将入市,供需关系已经转变。
江宸府体验馆实景
坑说完了,讲讲优点
1、河景
江宸府南侧没有高层建筑遮挡,中高楼层都能看到秦淮新河,不过河的对面是雨花台区的人居森林和西善桥,这俩板块目前还发育不良,当下颜值一塌糊涂——荒地+未完工的高层住宅,未来颜值也一般——以高层住宅为主的水泥森林。
景观谈不上有多美,视野开阔是真的。
南向视野-素材来自720云-“~陌然的狂想曲~”
看项目的时候,江宸府体验馆门头的英文引起了我的注意,尝试翻译了下:夜色入窗,镶嵌如画,后来看到其官方翻译如下图,意境更佳,大概想表达的意思是:
阳台都是落地窗
江宸府
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