主城遥不可及，南京新城房价还有救？

最近不少网友问，主城核心豪宅遥不可及，南京新城房价还有救么？当年冲着官方轰轰烈烈规划宣传，不论什么江核、紫核等，抢进南京新城的这些朋友，何时才有希望走出价格泥潭，再次发现曙光呢？

对于南京这种能级的城市来说，发展绝不止于主城核心，都知道主城核心好，如河西中、鼓楼龙江等高端改善盘是好，但受众毕竟是前5%内的人，绝大多数老百姓根本无缘，但满足群众日益增长的住房品质提升需求，又是长远大计，如果南京就此框住自己，或者舆论只在扯回归主城核心，那就是限缩城市长远发展的可能，且就依赖那点量的核心地皮，说的直白点，那南京长远可就真完蛋了！

那么，陷入困难的新城，未来还有救么？我相信这是南京不少老百姓所关注的。今天我们就来简单扯扯。

PART1

成也新城，败也......

楼市高速发展周期时，对于大众主力客群来说，通常在南京喜欢购买新城，城市界面齐整、靓丽，不少板块还费劲心力率先引入知名学区。

新盘屡屡日光、特殊周期每领一次销许甚至价格还容许有一定程度涨幅，从而间接带动同一板块大批次新房价格上涨。

抢房、新盘销许涨、周边二手次新大家一起涨!拿地、开发、售卖，再拿地......形成了一整套土地出让的闭环。

但在市场下行时，新城板块行情往往因为房源素质接近，容易被周边小区影响。一旦某个小区有一套砸盘房源，直接带崩小区二手行情价，甚至影响周边大片品质接近的次新小区。

这就是，新城板块，在当下市场面临的核心难点，尤其是大众持有信心、或者是对于未来房价上涨信心不足时。

此外 ，在新城板块，前期存在较多的投资客，自住比例整体弱于主城核心老城区。

尤其是存在一种现象：很多人还住在主城老房，然后新城买了一套投资，高杠杆上车。购买之初的预期是等着新城发展配套成熟后，存有未来自住可能，但更多是为了应对楼市上涨，想赶上通胀，为自己的家庭多赚一桶金，守护自己的资产价值。

毕竟16-22年，如果有人告诉你，南京不少板块房价会跌40%甚至更甚，应该没有人会信。过往的历史的经历告诉我们房价基本都是一直上行的。

但始料未及的三年疫情+老美脱钩带来的经济下行，23-24年，不止南京，全国大多数城市都迎来的深度回调，很多人跌完了三成首付，甚至割肉清仓后还要再贴贷款钱。

降到一定程度，砸盘割肉清仓成常态，且旺季时新城新房供应量较大，那相对来说砸盘套数的比例也就高。砸盘的二手多了，自然经过中介一顿猛如虎的操作，板块二手价就下来了，直接带歪同板块新房预期。

比如江核华润国际社区，最高点可以4万，现在2万出头；比如原紫核.......

所以从南京来看，新城板块的下跌幅度明显高于主城核心板块。

PART2

主城抗跌：高品质+土地稀缺

新城难以复制

当然新城下跌多，也不是说主城就不跌，在南京80%的小区可能都难以幸免。包括大校场的第一代楼盘复地宴南都、保利堂悦，统统跌至3字头。只是新城板块一旦出现砸盘抛售后，拖累周边小区价格的现象特别明显。

在南京，只有主城少数小区比较抗跌。

①稀缺地段型鼎豪

这些鼎豪，本身就是高总价社区。普通人难以企及，总价护城河较高，比如海玥系列，二手相对稳定。因为不论海玥名都、还是万物，一是河西中稀有区位，二是因为他们对应的是1%的客群，这些人经济相对不受影响。

当然标杆小区即便在河西也是少数，对于河西大多数小区，比如类似“星巴克”、海峡城来说，也挡不住整体大势。

②高薪产业码农改善小区

比如IT产业华为等扎堆的雨花，尤其临近华为中兴等，比较特殊。一是知名消费电子品牌职工收入太高，且离单位近，二周边类似品质房源实在太少。

自住比例高，挂牌数量又少，自然也形成了深度护城河。所以类似大名城这样的次新高品质小区，价格相当稳。

主城楼盘抗跌的核心：品质周边独一档，自住价值高、挂牌数量有限，物以稀为贵！最重要的是还得周边储备宅地稀缺！！！！

讲白了，要想较长周期内保持一个板块的领先地位，核心就是防止被迭代。楼盘价格那下行，尤其主城楼盘，往往是因为老了、被迭了。而如果不想被迭代，那只有一点，周边储备地块稀缺，干脆没地最好。这样就没办法短期再造个新盘来迭代，自然长期稀缺，价格更稳。

而目前主城优质次新房的抗跌逻辑，也被衍生至新房拿地之上。

房企拿地需要预判市场，最好可快速去化且售价预期较高。那么如何达成呢？还是得突出稀缺，且未来不会被轻易迭代。比如首开桃源金茂府，龙江金基等。

打造一个经典高端产品，立在那，且预计短期内无法再有同类型地块上市。这样基本还没上市，就赢了一半！

但第二段说的这种先天条件，只有主城核心地段可以做到！对于拥有新城大片土储的板块，又该如何自处呢？

PART3

新城，请守护规划落地信心

截止周二 ，今年南京一共卖了81套地，剔除三大副城（高淳、溧水、六合），一共约卖了44块地，其中江北25块，可见新城依然是主力。

其实事实上，新城板块就不可能做到土地稀缺，因为基本都是上拍供应的担当，事关土地CZ。

但既然是事实也没有办法逆转，对于新城板块来说，能努力奋斗的方向就是守护规划落地的信心。

对于普罗大众而言，毕竟主城核心的豪宅，动则6万、7万、8万，只是数字，厚不了老百姓的口袋，但新城利好的推进却关乎千万家的实际利益！

当下及未来，能做到的就是加大新城基础建设配套的推进，改善实际群众的交通、商业、教育等需求，尤其是交通需求。

为何有关地铁，尤其是第三期地铁规划的稿子流量都很高？原因无外乎事关群众的切身出行体验。

S3号线、8号线、16号线、9号线二期、4号线三期.......各自板块的业主就盼着核准公布了！

因为地铁的通达，可以让新城板块快速融入到主城30分钟左右的通勤圈。一旦地铁规划落地，哪怕只是开工，就会改变一个板块的生态。先天的因素改变不了，后天的补强自然可以愚公移山。

不过，就南京地铁预期投入来说，在中央给地方6万亿化债后，我相信在南京，第三期地铁的资金可说是更加有保障了。

毕竟中央也在强调加强基建引领，且近期南报的通稿，也提到了基建的引领作用。

对于江北来说，地铁4号线二期、11号线，第三期围绕南京北站的各条线路，都是至关重要的一环。对于打通江北各子版块，以及与江南板块的对接，作用毋庸置疑。

缘何燕子矶新城板块，今年相对在次级板块中新房价格较稳？

确切的说，地铁起了非常大的作用，尤其两大主力地铁盘保利燕璟和颂和璟上，恰好可以刚上明年6/7号线全线通车，对于导入地铁沿线工作的客流，拓宽客源，稳定板块价格、信心起到极大的作用。

地铁线路建成，可以吸引客源，增加板块内的适配客群，这点对于主城核心可有可无，但对于新城太关键了。

一个新城板块的成长核心，就是要融入主城30分钟的快速通勤圈。

此外，地铁之外，公建配套小到社区中心、大到商业综合体、高等级的三甲医院等，优质的教育资源等，对于一个新城板块吸引客流入驻来说，也都是关键。

对于南京这种城市来说，有些舆论一味的强调重返主城核心，不利于南京揽金，不利于城市规划建设，更不利于南京扩大城市发展能级。

南京2035的规划蓝图已在国务院获批，从长远角度，加大新城板块发展，提供差异化发展逻辑。

比如扩大低密宅地供应已成趋势，未来新城板块大高层吸引性必然会减弱，但在能够融入主城30分钟通勤圈的新城，低密的洋房，甚至类别墅或许会形成新增消费点。

主城1.05的超低密住宅，基本千万起步，比如城东瞻月府，中产你敢想么？哎但在新城板块，如果地价稍低，总价可控，这类500万的产品也会吸引到中产。

当然有人说，徐庄金基G02地价不也就两万一平，但是放风预期到5万+/㎡。我只能说徐庄毕竟一是玄武稀缺地块，又有紫金山概念，卖贵点正常。

但是比如汇通路G32的出让的南通万佳沉香府房地产开发有限公司，地价才1.32万/㎡，容积率1.05。这个项目未来一是对面即复地大鱼，当时什么价大家心中有数。这个项目可以适当堆叠品质，以有竞争力的价格打造低密形态。1.05容积率应该是可以满足一批中产的想象了。

南通万佳沉香府汇通路G32

汇通路低密复制成功，后续灵山、青龙，都可以参考。

满足中产客群的低密梦。如果可以有天有地有院子，类似江北卓越的叠墅方案，相信预期上售卖是不成问题，还可以扭转区域舆论。

目前江北最新的四代宅中，扬子保利江韵瑧悦的洋房产品，也是销售情况极佳，还要集中开盘。证明在新城板块中，做差异化，打造低密度形态，中产也会接受。

扬子保利江韵瑧悦鸟瞰图

目前新城板块下跌严重，主要是源于自住配套还不够完善，交通、商业、医疗等前期宣传配套落地缓慢，甚至有部分还出现朝令夕改，严重影响大众持有信心。

“天灾”避不了，人祸请尽量少发生！

要想扭转舆论，甚至发展信心，在中央放水，地方手上充裕后，一定要坚持加大适度超前的基建推进力度，包括断头路等，一定要加大力度解决民生实际痛点。对于未来的发展信心，超越一切！现在要加大打击看空论！

也许在25-26年，你说恢复到楼市历史高点不太现实，但是也不排除，跟着一线复苏的势头，房价出现数千的回调。

起码房价止跌回稳，可以拉住主力人群的持有信心。

目前市场存在一种观点：南京未来趋向新房是富人的盛宴，跟大众中产无关，老百姓就看看二手吧。但如果真从官方角度，实施这种策略，对于南京城市能级的提升绝对不利，就紧缩城墙内发展？其余板块都做战略放弃？

这点不太可能，虽然现在经济有痛点，但是南京2035规划已通过国务院审批，按照我们国家过往每五年一个目标的长线能力，长远来看，还是要坚定房地产是支柱产业，是国家核心产业。

当所有人，尤其新城业主的对于规划落地信心更强，持有信心更足；当所有人，都觉得房价有希望，价格就应有望出现变化了。

对未来，还是要秉持乐观积极的态度，手段依然很多。南京作为全国第二梯队龙头，新城，还是应该秉持适度超前的基建投入，长远具备回调基础！

南京买房就找房教授）