最高人民法院：被征收房屋面积和性质的判断标准

最高人民法院行政审判参考性案例

霍佩英诉上海市黄浦区人民政府房屋征收补偿决定案裁判要旨:法院通常依据房产登记证件所载明的用途认定房屋性质,但如果载明用途与被征收人的主张不一致，需要其提供营业执照和其他相关证据佐证，才可能酌定不同补偿标准。

上海市黄浦区人民法院认为，被告具有作出被诉房屋征收补偿决定的行政职权，被诉房屋征收补偿决定行政程序合法，适用法律规范正确，未损害原告户的合法权益。本案的主要争议在于原告户的被征收房屋性质应认定为居住房屋还是非居住房屋。经查，孙慰萱为法定代表人的上海杨林基隆投资有限公司、上海基隆生态环保科技有限公司的住所地均为本市金山区，虽经营地址登记为本市顺昌路281号，但两公司的营业期限自2003年12月至2008年12月止，且原告承租公房的性质为居住。原告要求被告就孙慰萱经营公司给予补偿缺乏法律依据,征收补偿方案亦无此规定，被诉征收补偿决定对其以居住房屋进行补偿于法有据。

一《最高人民法院发布人民法院政府信息公开十大案例》，载江必新主编、中华人民共和国最高人民法院行政审判庭编：《行政执法与行政审判》总第64集，中国法制出版社2014年版，第28页。

最高人民法院法官著述

在拆迁补偿裁决中，有关补偿面积问题是争议最大的问题之一。房地产登记是房地产行政主管部门依法对房地产的所有权、抵押权、典权等物权进行的登记，是房地产物权公示的法定方式,不进行登记就不能对抗善意第三人。产权登记与否只是能否对抗善意第三人的条件，没有进行产权登记也不能否定合法房屋的所有权，不能否定私权利存在的客观性,也不能否定合法房屋的面积，有了产权证也不能说明就完全属于补偿范围，在有些地方就出现了拆迁公告发布后违法变更产权证的现象，因此，对被拆迁房屋的面积应当综合判断，当然，人民法院在审理中，对产权证可以作为优势证据进行判断。人民法院进行判断时，应当避免被拆迁人合法的房产没有全额补偿,也应当避免违法的建筑物获得补偿9

根据用途的不同，各地对被拆迁房屋的补偿标准作出不同的规定，一般而言,营业用房的补偿标准高于住宅用房的补偿标准。因此,对被拆迁房屋的用途成为争议的焦点之一。对房屋用途的判断有两种观点：（1）以产权证记载的用途为准，理由是产权证的用途是以城市规划为依据，同时，所交纳的费用与用途有关，以房屋的社会属性进行判断;（2）以房屋的自然属性兼顾社会秩序进行综合判断，理由是房主对房屋的使用有自由处分的权利，是对私权利的一种尊重。

我们同意第二种观点，房屋权属证书载明为非营业用房，但实际作为营业用房,且被拆迁人提供工商营业执照及纳税凭证的，人民法院应当参照有关营业用房的补偿标准,审查被诉补偿安置裁决是否合法。这种观点体现了现代物权关于私权利保护的发展方向。当然，如果被拆迁房屋的补偿标准仅仅以市场评估价为依据，就不会出现住宅用房和营业用房补偿标准的差距问题，因为评估时已经充分考虑这一因素。

——王达:《拆迁行政案件审理中的若干实体问题》，载最高人民法院行政审判庭编:《行政审判指导》总第3辑，人民法院出版社2005年版，第144-145页。