『官』北京-隅东序(2024北京隅东序)售楼处-北京隅东序预约热线

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北京隅东序板块优势：

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①、环线位置优，轨道交通和公路交通都便捷：朝阳区的东南四环与五环之间，紧邻西南四环的十八里店北桥。从这里开车无论走四环还是向南走五环都比较方便。最关键是地铁17号线在板块内有一站十八里店站（这些新盘基本是围绕着地铁站展开的，都是通勤1.5km范围，都是典型的地铁房。刚需对此依赖性最大）。这条线不仅连接了南部的亦庄东边区域，更重要的是南北横穿朝阳中心区域（国贸CBD、三里屯、北苑，望京等区域，通过一次换乘基本可达市区的大部分区域）。

②、产业虽然板块没有，但是距离始中，到达方便：这里虽然很早就被冠名朝阳港的称号，但是这里没有产业规划，以纯居住及生活配套为主。主要还是依靠便捷的交通至各个产业区，优势就是距离产业区比较近，基本在半小时之内可达国贸CBD和亦庄经济技术开发区。1小时可达望京、丽泽、丰台科技园等大部分产业区。

③、人大附加持，朝阳人民还是很认可的，但是好多时候把这个功效放大了。这里规划了人大附，从小学至中学的全方位教育配套。这个牌子的亮相，让缺少学区的朝阳人民眼睛一亮，明显对板块是一个重大利好。但是咱们也要客观看待，这里是挂牌了了人大附的牌子（并且这里属于朝阳人大附在这里开设的学校，而不是海淀的人大附，效力会缩减一些。其次这里属新建校，好多老师还是要重新招聘，因此要成为真正强学区还待家长+学校+鸡娃牛娃的配合，现在就下学区房的结论还是早了一些），客观看待这里有不错学校牌子，会比普通学校好一些，但是与海淀人大附差距还是很大的。

③、生活配套属于全部新建状态-待入住的近几年逐步落地：这个板块属于整体拆迁完成，全新规划完成后，就是一块块落地的过程，随着之前买了四块地，现在也逐步迎来了学校、商业及口袋公园的逐步落地过程（板块内部也比较集中，随着下一块地的拍卖，这里的规划一期就基本进入后续的建设落地中）。678地块就是朝央和煦。686地块就是现在即将开盘的北京隅-东序。未来692和北侧的商业配套同步落地。

④、未来接着建设二期-算是有希望：这里的规划一期的最后一块地已经上架，规划二期地块已经规划完成。未来就是接着推进二期的剩余拆迁和拍地建设过程（二期规划有13块左右的住宅用地，拍地建设周期大概会接着持续十年左右的节奏）。

板块不足之处？

①、这里虽然一直在卖地，但是朝阳区重点在打造东坝：这里属于朝阳的的南侧区域，虽然紧邻四环，但是在朝阳区发展规划和打造建设的分量明显还是不如东坝分量重（各种投入力度明明显还是弱于东坝等区域）。一期完成了建设快一些，二期地块更大，离地铁更远就没那么快了（后续慢慢修吧）。有未来的新地向上拉升价格，放心一些。

②、周边生活配套不足：这里明显是现在各种配套不足，整个区域规划有了，就剩下建设。学校算是开工了，商业等着后续地块拍卖进度（之前一直盛传隔壁的商业是龙湖要建设**天街，还有传的华润要建**汇。这些都是虚传，还是要等着开工才算数）。未来真正依据还得时日，你买了新房后会经历与配套共成长的经历。紧邻四环的规划公园村庄未拆迁完成（因此这个公园配套需要等待的时间会更长一些）。

③、铁路半包围--噪音不容忽视：板块的西侧是京津城际铁路，云筑项目距离铁路直线距离250米左右（虽然铁路增加了隔音屏，也采用了先进的无砟轨道技术，不会发出咯噔咯噔的声音，但是速度高了，与空气摩擦的声音还是有的，其次是住在高层还是会有。现在的窗户隔音技术能解决一些，但是晚上住在边上，那个火车的灯光还是会有一些，这些的实地考察注意一下）。最大的噪音是南侧的货运铁路，虽然经过火车数量不算特别多，速度也不是很快，但是每次声音还是比较大的，并且也没有采用先进的隔音技术。反而买南侧紧邻这条铁路的业主们要注意了。

四、产品对比

4.1、位置对比

十八里店板块的六兄弟位置图如上所示。云尚不仅临近南侧货运铁路，也在公路主路交叉口，西侧还有京津城际。相对比保利朝阳和煦属于板块内，除了三角形地块外，其它相对还好一些。买北京隅东序（686地块）和692新地块的尽可能向北靠一些会更优。

4.2、楼栋布局

三兄弟的位置排序如上图所示（云筑二期是云尚）。未来云尚二期和云筑一期合并成一个小区（扩大了小区的园林环境，便于共享园林资源）。

①、云筑一期

云筑一期在中间三兄弟中属于中间那一块。楼栋采用的是梅花桩的方式进行布局。楼王位置是中间6号楼。周围的楼栋都是围绕着6号楼转，形成错位设置。菱形地块，所有楼栋南北布局。

②、云尚二期

云筑一期和云尚二期合并设置（关键是云尚二期太小了，合并设置后更好管理，更好出售）。这里也是采用梅花桩布局，6号楼、8、10、2号楼位于小区中间位置（由于合并管理，中间楼栋又多了几栋。也多修建了几栋）。

③、云未三期

云未三期看似地块方正，但是南侧是公共配建。因此是L型楼盘，梅花桩南北布局，反而6、7、8号楼相对位置好一些。

④、朝央和煦

三角形地块，全部属于临街布局。后面三栋高层，南侧四栋相对比较矮一些，梅花桩布局（3号楼位置相对更优一些）。

⑤、北京隅-东序

整体采用的是南北向的梅花桩布局。东侧是幼儿园用地。未来与这块地形成竞争格局的是西侧的692号地块。

总之：板块内部的地块都是菱形和被切割的菱形布局，楼栋都采用了南北向的楼栋调整设置，都是梅花桩布局（特点就是中间不靠路，其它都是对着倾斜的路面）。

4.3、小区基本信息对比

4.4、下期接着写各个小区的园林，户型对比和价格对比。采用横向对比的形式只说干货。

五、园林对比

小区大门、园林和楼栋这些不仅仅是咱们常说的小区品质，从前期设计，到后期的落地效果，更重要的是能看出开发商是否砸钱进去了的一个重要表现。最后就是物业维护了。老规矩，通过对比上干货。

先上对比：后面再展开看各个小区的效果图。整体效果必然是后来者居上，北京隅东序无论是地块面积、大门、还是园林、还是会所、楼栋外立面设计必然是板块内的扛把子。其次是保利朝阳和煦虽然没有会所配置，但是大家的认可度还是很高的。最后是金隅操盘的三个“云”系列，配置了会所，一二期也合并成为一体，但是好多地方还是体现出安置房的一些陋习（户型布局有一些不走寻常路、外立面没有高大上，窗户也不大等等）

5.1、北京隅-东序

①、大门

小区的入户大门设计感满满，还是向各个大开发商学了不少（主要是把昆泰的酒店式大门学到家了）。采用的是后退式酒店环岛落客区，从大门开始小区的逼格就提高了不少。大门采用的是石材和铝板相结合的材质建造而成。

②、园林

空间大

由于这个地块在板块内属于最大的的地块（基本是之前保利朝央和煦地块的两倍），因此在园林方面的发挥留下了充足的空间。主要在各个楼之间。形成了主题绿化园林空间。

下沉式会所

在小区的人行入口处，形成了下沉式庭院格局，这里开辟了会所空间。整体采用了铝板+石材+玻璃的建筑材料和方式。

水系

在小区的入口园林处有人造的小型水系。与走廊+草坪+树木构成小区园林景观。

③、楼栋

阳台+大落地窗现代时尚简约外立面

整体借鉴了三号院的风格（只学习了一半，错位阳台未学习，这样会导致室内的采光和享受到的阳光直射会受一定的影响），在设计上采用了弧形设计，应用大块玻璃材质+金属材料。

整体采用对称的方式，采用三段式的风格。

楼栋入户门

采用三层高度，大块弧形玻璃+金属材质。还是很吸引眼球的。

5.2、保利朝央和煦

地块面积基本是北京隅东序的一半，因此在园林景观方面的发挥受限。

①、大门

酒店式入户大门面宽3.2米高度6米（建筑材料采用的是金属与石材的搭配）。整体给人现代极简主义风格。采用了后退方式+长的走廊空间格局。

②、园林

设计故事满满

小区内部的园林景观采用的是“迎、序、栖、寻、享、逐”六重游园礼序；

小区跑道

环形跑道串联全域景观，下楼即运动，人性化夜跑设置，监控全覆盖。

邻里中心①

小区利用现代化亭子+活动空间打造邻里中心。

③、楼栋

精工铝板+客厅大落地窗+真石漆

对称式，上下三段式现代化设计风格。局部精工铝板+客厅大落地窗+真石漆。

5.3、云筑一期、云尚二期

①、大门

酒店式大门

小区充分吸取了昆泰的擅长的酒店式大门风格。大门回退，门口有环岛式水系和景观。形成宽敞的落客区。云筑的大门基本落成，实物看起来还是很气派的。

②、园林

会所

两个社区（南面的一期和二期的会所是合并设置的。三区单独设置会所），分别配置会所，可以相互共享资源，听着还是不错的。693地块会所主打活力健身（这个是一期地块，昆泰参与的，估计会所会好一点，主打就是酒店的那些会所配置），694及685地块会所主打亲子成长（这个是金隅和住总开发）；涵盖泳池、学堂、健身房、办公厅等功能区。

跑道

在小区内部形成一个跨越三个社区联通的800米跑道。并且形成十字的景观带。

儿童游玩区

③、楼栋

节能窗户+真石漆+少量金属造型边框

5.4、云未-三期

三期

在大门、园林和楼栋设计方面与一二期一脉相承，只是三期的地块更小一些，园林面积大大受限。

六、户型对比

先上总结，后面再展开详细聊（户型图放到表格中汇总，太小不便于大家详细了解）。

6.1、户型

①、北京隅东序

户型面积段：

三居室：96、99平米（数量比较少，三居室），116平米（三居室）、127平米（和189平米的差不多一样多，三居室）、

四居室：143平米、150平米、160平米、177平米、189平米（数量比较少）。部分顶层顶退（74-79平米，这个数量会非常少）。

户型的特点：落地窗、大阳台

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