不要借名买房！

“我就是借你的名来买房，我出钱，但房子不好写我的名字。”

“啥子情况哦？有风险没？”

「 借名买房 」

指一些人因政策限购、限贷或逃避债务、规避税收等多种原因，实际出资人借用他人名义购房，并将房屋所有权登记在他人名下的行为。

案情简述

李某某与胡某某、汪某某、某实业公司民间借贷纠纷案，法院判决胡某某、汪某某、某实业公司偿还李某某本息1000余万元。后李某某申请强制执行，因胡某某、汪某某、某实业公司财产不足以清偿债务，故终结本次执行程序。

执行案件有转机

李某某

我查到胡某某老婆吴某某名下有套房子，是在他们婚姻关系存续期间买的。

朋友

那你可以去法院提代位析产诉讼，确认那套房子胡某某也有份额，到时候就有财产执行了。

李某某遂将吴某某、胡某某

诉至法院

请求分割吴某某名下房屋

确认该房屋胡某某有50%份额

房屋实际所有人汤某某

作为第三人参加诉讼

吴某某

房子不是我的哦，是汤某某的。而且胡某某不知道这个房屋的事情。

胡某某

是的，我完全不知情。

汤某某

请法院确认房屋为我所有，判决驳回李某某诉讼请求。

这个房子到底是谁的？

买房过程

原来，这套房子是汤某某为规避限购政策，借用其岳母吴某某的名义购买婚房。

“那这房子到底是哪个的？”

“胡某某有这房子50%份额没？”

法院审理

法院经审理认为

因案涉房屋的买卖、代持行为均发生在民法典施行以前，故本案应适用当时的法律和司法解释。

1.房屋代持无效。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”，第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”。

根据前述规定确立的物权公示原则和不动产物权的登记生效原则，除非法律另有规定外，不动产物权变动应履行变更登记程序方能发生相应的法律效力。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权时，应予支持。”。前述记载不符的主要发生原因有四：（1）行政机关的错误或疏漏，（2）不动产登记簿外的法律变动，（3）物权行为无效或撤销，（4）依法律规定取得不动产物权，但其未办理登记。

本案中，汤某某、吴某某均认可系为规避国家限购政策而实施了房屋代持行为，不属于前述法律规定的登记错误情形，该行为因违背公序良俗应认定无效，汤某某基于吴某某不当得利对其享有返还购房款的请求权，而非享有房屋权利。

2.房屋为吴某某、胡某某夫妻共同财产。案涉房屋在吴某某、胡某某婚姻关系存续期间登记于吴某某名下。根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定：“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。” ，即在以下情形中，婚姻关系存续期间所得房产归一方单独所有：有书面约定，或者在婚姻关系中赠与合同中确定只归夫或妻一方的房产。如果没有约定或约定不明确，或者在婚姻关系存续期间 接受遗嘱或赠与合同中没有确定只归夫或妻一方的房产，归夫妻共有。案涉房屋并不具备前述归吴某某单独一方所有的条件，故该房屋属吴某某、胡某某夫妻共同财产。

3.胡某某有房屋份额。胡某某未履行生效民事判决确定的债务，李某某申请强制执行后因未发现胡某某有可供执行的财产，被法院裁定终结本次执行程序，胡某某未提交证据证明其有其他财产可供执行，故李某某提出代位析产诉讼要求确认胡某某对案涉房屋享有50%的产权份额，于法有据，予以支持。

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借名买房不可行！

1.借名买房虽然在一定程度上能够解决购房者的当下购房需求，但存在潜在法律风险。出资人与出名人之间关于代为购房的合同、协议无法对抗第三人，一旦出名人涉及相关诉讼，则房产有被依法执行的风险。

2.如确实出现借名买房的房产被执行的情形，实际出资人可以提供证据证明本人出资行为，向法院主张出名人返还不当得利即返还购房款弥补损失。

购房需谨慎，借名不可行！广大群众一定要在遵守法律法规的前提下，在政策允许的范围内，谨慎购房。一招不慎，可能赔钱又失房！

《中华人民共和国民法典》第二百零九条：【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

《最高人民法院关于适用

物权编的解释》第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。中华人民共和国民法典>

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条：对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。

共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。

共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。

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供稿丨新都法院 中院民一庭

编辑丨李丽莎

一审丨张子纯

二审丨陈培培

三审丨陈 睿

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原标题：《不要借名买房！》

来源：成都市中级人民法院