《借名购房的罗生门：房屋过户权益博弈与法律规则碰撞》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉称

赵某阳向本院提出诉讼请求：判令孙某君将位于北京市东城区××房屋（以下简称案涉房屋）变更登记至李某杰、王某欣名下。

事实和理由：2013 年，为满足李某杰毕业后在北京市生活居住需求，赵某阳（系李某杰小姨）有意为李某杰购买北京房产。当时北京市商品房存在限购政策，李某杰尚未毕业，还不具有购房资格，需要以亲戚朋友的名义购房。考虑到孙某君是李某杰的表姐，双方从小一起长大，关系十分亲密，孙某君当时虽有购房资格，但因经济原因并不打算在北京买房。与孙某君沟通后，各方商定，由赵某阳实际出资，以孙某君名义购房，房产实际归李某杰所有。

2013 年 7 月，赵某阳委托房产中介寻找合适房源，看了几套房后，最终敲定了案涉房屋。2013 年 8 月 18 日，赵某阳带着孙某君的身份证复印件，与卖方钱某航签订了《存量房屋买卖合同》，该合同孙某君处签字由赵某阳代签，孙某君全程没有参与选房、签合同。为购买案涉房屋，赵某阳依卖方指示，共计支付首付款 362.8 万元，并实际承担了税费等共计 483929.66 元。

购房时，根据各方商定，以孙某君名义向银行申请了190 万元贷款。还贷资金均是李某杰、王某欣、赵某阳方安排，其中在房屋出租期间，赵某阳要求租户直接将租金汇入还贷账户，在租金不足以清偿贷款时，则由赵某阳、李某杰父母向还贷账户汇款。2018 年 7 月，考虑到贷款利率过高，赵某阳分 3 次向还贷账户汇款 1689000 元，提前清偿剩余全部贷款。自 2013 年购房后，至 2014 年期间，该房屋系由李某杰自住，之后，李某杰、王某欣、赵某阳将案涉房屋出租，租金直接用于支付贷款。2018 年 7 月贷款还清后，租金一直由赵某阳收取。

2020 年 12 月，因李某杰与王某欣即将结婚，案涉房屋将作为二人婚房使用，李某杰向租户支付违约金后提前收回房子。此后，李某杰、王某欣重新装修案涉房屋。2021 年 3 月，李某杰与王某欣登记结婚。目前，李某杰与王某欣实际居住在案涉房屋，该房产为其夫妻在北京唯一居住用房。李某杰、王某欣、赵某阳具备北京市购房资格后，曾多次催促孙某君将案涉房屋变更登记至王某欣名下，但孙某君推脱过户，最后彻底拒绝沟通。

（二）被告辩称

孙某君辩称，不同意赵某阳的诉讼请求。双方对于保全担保费用的支付没有约定；赵某阳与孙某君存在借名合同关系，相关的权利义务应由赵某阳来行使，要求过户至李某杰、王某欣名下缺乏依据。

李某杰、王某欣述称，同意赵某阳的意见，案涉房屋由王某欣和李某杰作为婚房使用，希望法院将案涉房屋过户至王某欣和李某杰名下。

（三）法院查明

2013 年 8 月 18 日，孙某君（买受人）与案外人钱某航（出卖人）就案涉房屋签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，显示成交价格为 3195000 元。

2013 年 9 月 17 日，案涉房屋登记在孙某君名下。

2018 年 6 月 25 日，赵某阳代孙某君就案涉房屋与案外人周某涵签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁期限为 2018 年 7 月 1 日至 2021 年 6 月 30 日。

2018 年 10 月 18 日，孙某君与赵某阳微信联系，孙某君询问：小姨，您能把购房合同给我寄来吗，我要取公积金。赵某阳语音回复，大意为我去找找。

2018 年 10 月 24 日，孙某君与赵某阳微信联系，孙某君询问合同是否找到，赵某阳回复：房本还是在抵押地么？孙某君回复：房本在我这，您上次寄给我要去办解押。次日，双方再次联系，孙某君向赵某阳提供地址，赵某阳表示将邮寄给她。

2020 年 12 月，李某杰与案外人周某涵沟通解除租赁合同事宜，并于 2020 年 12 月 15 日向周某涵转账 13500 元。

2021 年 3 月 18 日，李某杰与王某欣登记结婚。

2021 年 11 月 9 日，赵某丹（李某杰母亲）向孙某鹏（孙某君父亲）发送短信，询问是否购买房屋事宜。

一、庭审中，关于借名关系，孙某君、赵某阳均认可双方存在借名合同关系。赵某阳系为李某杰购置案涉房屋，系借用孙某君名义给李某杰买房，具备条件时过户至李某杰名下。就此，孙某君不予认可，主张权利人应为赵某阳所有。

二、庭审中，关于借名款项支付，孙某君认可案涉房屋系赵某阳借名登记在其名下，发生在孙某君结婚前，孙某君并未就房屋购买出资、也未进行还贷。赵某阳表示首付款系其出资，大部分款项系赵某阳出资，一小部分由李某杰父母出资。

三、庭审中，赵某阳、孙某君均表示案涉房屋的贷款已还清，除本案查封外，案涉房屋无抵押、查封。

四、庭审中，赵某阳陈述己方没有北京购房资质。如房屋过户，赵某阳表示同意承担过户产生的税费。

（四）裁判结果

1. 本判决生效后三十日内，孙某君协助赵某阳将北京市东城区××房屋转移登记至李某杰、王某欣名下；

2. 驳回赵某阳的其他诉讼请求。

二、案件分析

（一）借名约定内容及效力的审查

1. 借名约定具体内容的认定难题

在本案中，赵某阳与孙某君虽均认可存在借名合同关系，但对于关键的约定内容，双方陈述却不一致，且没有书面协议来明确具体条款。例如，关于是否能将房屋转移至他人名下这一重要内容，赵某阳主张有此约定，可转移至李某杰、王某欣名下，而孙某君予以否认，认为权利应归赵某阳。在这种情况下，赵某阳负有举证责任，然而从其提供的现有证据来看，难以确切证明双方在最初形成借名约定时，达成了可将房屋转移至他人的合意，这给案件中对借名约定具体内容的认定带来了较大困难。

2. 借名购房违背限购政策与合同效力考量

赵某阳因李某杰当时不具备购房资格，而选择借孙某君之名购房，这一行为确实违背了北京市的商品房限购政策。不过，虽然这种借名行为不符合相关政策要求，但并不必然导致双方的借名合同无效。从合同的实质来看，赵某阳作为实际购房人，承担了购房的资金支出，包括首付款、税费以及后续的还贷等诸多款项，应享有房屋的实际权益，孙某君只是名义上代持房产，并未真正对房屋进行出资等实质性投入，所以在判定合同效力时，不能仅因违背限购政策就简单认定合同无效。

（二）原告请求过户的合理性与依据分析

1. 赵某阳请求过户的权益基础判断

赵某阳有权请求将房屋转移至李某杰、王某欣名下，原因在于其作为实际购房人，对房屋的购买投入了大量资金，履行了主要的购房义务，是房屋实际权益的享有者。尽管最初借名购房的行为存在规避限购政策的情况，但如今在未增加孙某君额外负担的前提下，将房屋过户至李某杰、王某欣名下，既能使借名登记状态合理终结，让孙某君从代持房产的单方义务中解脱出来，又符合诚实信用原则，保障了各方基于实际出资和使用情况所应享有的权益。

2. 孙某君异议及相关费用负担问题探讨

孙某君对赵某阳要求过户至李某杰、王某欣名下提出异议，从其角度来看，鉴于双方借名约定时并未就如何办理房屋过户等事宜进行详细明确约定，其提出异议并非毫无道理。并且，考虑到双方在形成借名约定时，孙某君并未就此向赵某阳收取相关费用，所以对于赵某阳申请保全所产生的费用，法院认为不宜由孙某君来负担，这也是综合权衡双方在借名购房过程中的权利义务关系以及实际约定情况后做出的合理判定。

三、案件启示

（一）借名购房中的风险防范要点

1. 书面协议的重要性

在涉及借名购房这类情况时，无论双方关系多么亲近，都务必签订详细、明确的书面借名协议，将借名的原因、房屋的归属、过户的条件、费用的承担以及各方的权利义务等关键内容一一清晰罗列。就像本案中，如果赵某阳与孙某君当初有这样一份书面协议，明确约定在条件具备时可将房屋过户至李某杰、王某欣名下，那么后续关于过户的争议或许就能避免，能为双方的权益保障提供有力依据。

2. 购房资质及政策风险考量

借名购房往往是为了规避限购等政策限制，但当事人要充分认识到这种行为本身存在的风险。即便实际出资，一旦发生纠纷，借名购房行为可能因违反政策而面临合同效力被质疑等诸多问题。所以，在计划借名购房前，应尽量通过合法合规的途径去解决购房资格问题，如等待符合政策条件后再行购买，避免给自己带来不必要的法律风险和经济损失。

（二）诉讼中的证据收集与策略运用

1. 证据收集的全面性和关联性

在类似本案的纠纷进入诉讼阶段后，当事人要全面收集与借名购房相关的各类证据，像支付购房款的凭证（包括首付款、税费、还贷记录等）、房屋实际使用情况的证明（如自住、出租的相关证据）、双方沟通协商的记录（如微信聊天记录等）。这些证据之间相互印证，形成完整的证据链，才能更有力地支撑自己的诉讼主张。例如赵某阳提供的一系列关于房屋出资、使用以及与孙某君沟通的证据，虽然在证明借名约定的部分内容上存在欠缺，但整体上对其主张实际购房权益起到了关键作用。

2. 诉讼策略的合理性与针对性

原告在诉讼过程中要根据案件实际情况制定合理且有针对性的诉讼策略。比如赵某阳围绕自己是实际购房人、借名购房虽违规但合同不应无效以及过户至李某杰、王某欣名下的合理性等方面进行主张，通过分析双方在借名购房中的实际行为、权益关系以及遵循的法律原则等来构建自己的诉讼逻辑，从而争取到法院对其部分诉讼请求的支持。同时，要充分考虑被告可能提出的抗辩理由，提前做好应对准备，以提高胜诉的可能性。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！