楼市年内触底是大概率：能不能回暖要看通胀率

　　去年这个时候，美国政要说中国的楼市要出问题。

　　当时就有所触动，内心中还是相信中国的干预性力量，这一向很强大；但是，更强大的还是市场的无形之手。

　　今年楼市最令人震惊的事件之一，就是政策失灵了。

　　这一点辜朝明有过一个说法，拿中国的楼市泡沫与日本当年比，有一个根本的不同，日本当年政府没什么负债，所以可以实行货款零利率，去支持企业与居民修复负债表，中国不是这个情况，今年房地产量价齐跌，并没有大幅降低货款利率和交易税，地方财政失去了土地出让金的支持，比开发商更缺钱。地方财政的负债率已经很高，心有余而钱不足。

　　严格地说，中国的楼市并不是一个有效的，或者说充分竞争的市场，由于土地全民所有，而地方又是土地资源的唯一提供者，这就决定了供应端的不可控，而且通过对土地出让金的定价，推高房价与收入比，供求失衡根本上是非市场化行为的结果。

　　非市场化行为在楼市中表现的淋漓尽致，如果不能斩断供应端的非市场化行为，楼市不存在回暖的可能性，政策所做的一切，都是拉长生命周期，但无力扭转趋势。

　　２０１８年，是中国房地产价格的天花板，那时已经下了限涨令，其实限涨令是一个多余的动作，不限也已经涨不了，万科已经喊出了"活下去"的口号，这如同飘落了一片秋叶，先知先觉者已经知道一场风暴要来临了。

　　恒大在２０１９年要求降价七折促销，政策当然不允许。

　　房地产真正出问题，是在２０２２年。

　　２０２１年是房地产销量的天花板，为１８亿平方米；２０２２年为１３亿平方米，这的确是一个塌陷，只是选择什么用词语来表述罢了；但真正的塌陷还是在今年，年内销量大约要守住１０亿平方的大底，价格一、二线城市跌破３０％，政府要坚决收购；２０２１年土地出让金收入高达８万多亿，今年大概率在３万亿左右，无论怎么形容中国楼市的现状，都不算过分了。

　　那么，中国房地产会崩溃吗？

　　回答是否定的。

　　中国强大的执行令还是很强大，政策将通过发行超长期特别国债，阻止楼市继续下跌，相信首付、贷款利率和交易税，还会不断有利好出台，按年初《报告》锁定的通胀率目标３％，大约有１０到２０年的通胀叠加，稀释债务，楼市将趋向于回暖。

　　前提是地方财政将不再依赖土地出让金。