福州“史诗级”土拍续章 6幅地卖出43.67亿元兜底价

观点网 福州“史诗级”的第七批集中供地终于迎来收官时刻。

11月22日，福州成功出让6宗地块，合计338.23亩，总揽金43.67亿元。这6宗地块正是在11月15日福州第七批中延迟出让的地块，最终均有国资底价兜底拿地。

其中，福州三江口建设发展有限责任公司以19.88亿竞得仓山区三江口片区136.82亩地块；福州地铁置业有限公司6.64亿元将仓山区原建新花卉市场地块收入囊中；福州工业园区开发集团有限公司以3.58亿斩获仓山区福峡路近40亩地块；福州建工福厝置地有限责任公司2.46亿摘得仓山福峡路E-09号26.62亩宅地；

剩余的两宗地，晋安区福马路北侧E-09号26.9亩地块和福峡路E-08号58.5亩地块则由福建省榕发筑地建设发展有限公司11.11亿元包揽。

福州的“史诗级”土拍

福州第七批次土拍，被当地媒体称为是“史诗级”土拍，因为该场土拍原计划于11月15日拍卖四城区36幅国有建设用地使用权，是福州史上单次挂牌数量最多的一次集中出让，总面积合计1249.61亩，起拍价182.02亿。

不过在正式开拍前，福州市自然资源和规划局分别于11月1日、11月6日、11月12日、11月14日发布了四则补充公告，将本次土拍给拆成了两轮，其中的2024-56号、58号、60号、61号、62号、64号六宗地块被延长至11月22日才出让。

另外，在11月15日第一轮开拍时还临场宣布，取消了2024-63号、69号、81号三宗地块的出让。缩水之后，福州第七批第一轮还剩余27幅地块，规模同样不小，总面积814.64亩，起拍价122.59亿，最终揽金123.68亿元。

而在11月22日第二轮出让的那六宗地块，不仅仅只是被延迟了拍卖时间，价格上也进行了相应的调整。

根据福州市自然资源和规划局11月1日发布的补充公告，将宗地2024-60号出让起始价调整为35800万元，宗地2024-61号出让起始价调整为48200万元，宗地2024-62号出让起始价调整为24600万元。

此次被调整的3宗地块均位于仓山区福峡路，原起拍价分别为5.59亿、7.45亿、3.77亿，价格调整后分别降了2.01亿、2.63亿、1.31亿；地块起始楼面价也由原来的10643元/平方米、10614元/平方米、10620元/平方米，分别下调至6816元/平方米、6867元/平方米、6929元/平方米，降幅均超过3000元/平方米。

除了这三宗调整地块，原建新花卉市场地块也属于“回炉”重拍地块，该宗地块也是本轮六宗地块中楼面价最高的地块，为16599元/平方米。

该地块宗地编号为2024-56号，位于仓山区建新北路与闽江大道交叉口南侧，是一块居住商业综合用地，用地面积33336平方米（50亩），容积率1.5（其中商业建筑面积不少于1000平方米），最终该地块由福州地铁置业以底价6.64亿元竞得。

值得注意的是，福州工业园区开发集团在今年福州第一批次土拍中，曾以底价8.67亿竞得福州宗地2024-04号，楼面地价16357元/平方米，该地块与本次福州地铁置业竞得的原建新花卉市场地块毗邻而居，未来两者或会形成最直接的竞争关系。

总的来看，本轮土拍热度不高，6宗地均由国资兜底成交，总成交金额43.67亿，再加上第一轮的123.68亿元，福州第七批次共出让了33宗地，共揽金167.35亿元。

继续冲量

据统计，截至目前，福州今年一共挂牌了79宗地块，涵盖住宅、商业、产业用地等，总起拍价合计358.77亿元。最终成功拍出74宗，总成交价356.83亿元。之所以成交总价低于总起拍价，是因为有5宗地块没有成功出让。

福州今年拍地情况，来源：网上资料、观点指数整理

从时间上来看，福州明显从下半年开始走上了冲量的道路，半年时间一共进行了6个批次土地的集中出让，但今年的拍地还没有结束。

根据福州市自然资源和规划局11月14日发布的“关于2024年第八次公开出让国有建设用地使用权的公告”，决定于12月6日决定公开出让四城区4幅国有建设用地使用权，总面积111.38亩，起拍价15.14亿。福州的土地大甩卖还在继续。

若是从溢价率来看，福州今年最热的一场土拍无疑是第四批次，整体溢价率达到了15.16%。只是该批次的8宗地块中仅有2宗涉宅用地，另外6宗均为非住用地，因此福州群盛酒管、梦想启航商管等拿地企业均不是房地产企业，唯二的两宗地则是由当地国资福州建总收入囊中。

从拿地企业来看，今年在福州进行补仓的头部房企只有华润、保利、绿城、建发等，其他拿地房地中，当地国资企业的比例较高。

对此，上海中原地产资深市场分析师卢文曦向观点新媒体表示，今年土地市场整体不是很好，一方面是因为房企仍面临着较大的保交付压力，另一方面还面临着销售方面的压力，因此房企们都比较保守谨慎，除了一线城市以及部分二线核心城市，其他地方基本上就会选择尽量不拿地，所以土地市场热度就降下来了。

“不要说福州了，即便是上海这样一个重要的城市，现在的热度也开始有所下降。”

根据观点指数“2024年1-10月房地产企业销售表现”研究成果显示，1-10月，前百强房企实现累计权益销售22613.34亿元，同比下降约33.61%。

在这样的一个市场情况下，也难怪房企们会选择保守策略，主动降低投资风险。

但值得庆幸的是，在政策的刺激下，拐点似乎已经出现了。10月单月，前100房企实现单月权益销售3241.63亿元，单月环比上升111.12%，同比上升6.79%。

当销售市场回暖之后，也会传导至土拍市场，这对尚未开始的福州第八批土拍或许也是一个利好消息。