华东区新开盘谍报：整体推盘环比持平，个盘去化良好

区域市场综述：

根据，2024年10月21日-2024年11月17日华东大区重点城市上海、杭州、苏州累计开盘74个，推出房源9955套，推出项目数量及房源数基本持平。其中，改善型项目占比82.43%，占据市场主流。华东区整体去化效果向好，3城市分化明显，其中上海、杭州在近期新政后市场预期向好，开盘热度提升，苏州市场热度一般，房企推盘谨慎。其中，上海的湾上Doums等14个项目，杭州的璞荟铭庭等11个项目由于区位优势、周边配套丰富、通达性好等原因实现开盘热销。

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▍上海：开盘项目较上期增加，改善项目占比提升

监测31个项目开盘，共推出5142套房源，主要集中在浦东新区和闵行区，其中纯新盘项目9个，老推新项目22个。

• 改善项目占比增加。

• 整体开盘价格较前期有所提升。

• 部分远郊刚需盘去化情况非常好。
  

上海：龙湖·观萃（2024年10月31日）

• 价格优惠：无优惠。

• 认购去化：龙湖·观萃已于10月31日开盘，本次共计推出48套房源，主力户型建面约107㎡，均价40654元/㎡，一房一价，目前房源已售完，去化率100%。

• 入围情况：项目在认购期间预约认购104组，认购率约217%，触发积分制，入围分为46.8。。
  

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 教育生活配套齐全直线3km范围内有17个幼儿园;3个小学：上海市奉贤中学附属小学、奉贤明德外国语小学、上海市奉贤区南桥·恒贤联合小学(恒贤校区);8个中学，如上海市奉贤中学附属初级中学、上海市奉贤中学、奉贤区实验中学、上海市奉贤区实验·崇实联合中学(崇实中学)、上海市奉贤区青溪中学等。楼盘直线3km范围内有2个一级及以上医院。其中上海市奉贤区中心医院距离楼盘983m，为医疗需求提供了保障。楼盘周边3km范围内有14个商场，包括龙湖·上海奉贤天街、苏宁生活广场(达政路)、青峰时代广场(奉贤店)、百联南桥购物中心、美谷美购广场等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有64个公园，距离最近的仅562m，非常方便日常休闲使用。

• 交通极为便利周边直线3km范围内有3个地铁站（奉贤新城、金海湖、望园路），轨道交通发达，距离最近的地铁站是奉贤新城。周边直线1km内有24个公交站，距离最近的文耀路南港路站仅有207m，周边公共交通极为便捷。
  

项目缺点

上海：海上·清和玺（2024年11月17日）

• 价格优惠：无优惠。

• 认购去化：海上·清和玺已于11月17日开盘，共推出124套，主力户型为112㎡/134㎡三房，均价112000元/㎡，一房一价，目前房源已售完，去化率100%。

• 入围情况：项目在认购期间认购152组，认购率约123%，未触发积分制。
  

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 教育生活配套齐全直线3km范围内有60个幼儿园;26个小学，如上海市徐汇区长桥第二小学、上海市徐汇区逸夫小学、上海市徐汇区教育学院附属实验小学、上海市徐汇区向阳育才小学、上海中医药大学附属蔷薇小学晶城校区等;26个中学，如上海市上海中学、上海市徐汇中学(南校区)、上海民办位育中学、上海市世外中学、上海市园南中学等。楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有10个一级及以上医院。其中复旦大学附属徐汇医院距离楼盘818m，大华医院距离楼盘853m，社区卫生服务站距离楼盘1.5km，为医疗需求提供了保障。楼盘周边3km范围内有12个商场，包括汇金奥特莱斯、万辉国际广场、龙湖上海华泾天街、中星城-bilibili、力波·九坊等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有54个公园，距离最近的仅291m，非常方便日常休闲使用。

• 交通极为便利周边直线3km范围内有7个地铁站（罗秀路、华东理工大学、朱梅路、上海南站、石龙路、锦江乐园、华泾西），轨道交通发达，距离最近的地铁站是罗秀路。周边直线1km内有27个公交站，距离最近的龙川路罗香路站仅有151m，周边公共交通极为便捷。
  

项目缺点

周边全是老公房，城市界面较差。

▍杭州：开盘规模缩减，市场热度小幅下调

10月下旬开始，房企推盘积极性有所下降，红盘入市减少，市场摇号热度略有下滑。

• 统计期内（10.21-11.17），杭十区共计推盘39次，较上个周期减少7次，新上市房源规模为4325套，环比下降13.3%。

• 市场开盘热度也有所降温。统计周期内共计有8188组客户参与登记，环比上个周期下滑31.5%；平均中签率为52.8%，较上个周期提高了超10个百分点。

• 从单盘来看，39个项目中仅10个项目需要摇号，摇号率下降至25.6%。开盘市场仍呈现点状高热特征，中冶·锦绣公馆、晓风朗月湾、滨江潮语映月轩、翠璟杭颂府四大纯新红盘入市热度高企，霞映锦绣里、建发云湖之城、滨运锦绣里等续销红盘也持续热销。。

杭州：滨江潮语映月轩（2024.10.28）

• 开盘详情：2024年10月28日，滨江潮语映月轩首开推出1、2、21幢高层，共计107套房源，户型包括159㎡、188㎡两种。

• 价格优惠：均价52000元/㎡（含精装修4500元/㎡）。

• 认购去化：项目首开107套房源吸引了484组客户登记，中签率低至22.11%。选房当天，叫号至339号，最终线上去化100%，首开售罄。

• 客户定位：高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 地处钱二核心区块，配套醇熟项目位于钱江新城二期板块。钱二作为杭州中芯的江北最后一块拼图，坐拥城市中芯区位，定位“未来总部湾、滨水新潮岸”，打造世界一流的现代国际大都市滨水潮岸，短短几年开发，已进入红利兑现期，地铁、商业、教育等配套醇熟度高。

• 户型设计、精装修配置等亮点十足LDKG一体化，跑道式阳台，超高窗地比，主卫双台盆等户型配置对客户具有较强吸引力。4500元/㎡的装标包含起居厅大理石地面、马可波罗瓷砖、定制墙纸和木饰面，厨卫则用了摩恩、博世、唯宝、汉斯雅格等一线品牌。

• 公区配置达到区域顶配为匹配高阶人居需求，项目公区各项配置达到顶配，包括外立面四面铝板、约1800㎡下沉式会所、双泳池、阔绰大门、4.4m架空层、热带景观等。。
  

杭州：晓风朗月湾（2024.11.2）

• 开盘详情：11月2日，晓风朗月湾首开1、2、4、6、7#楼，共计106套精装房源，户型有172㎡、190㎡、192㎡三种。

• 价格优惠：开盘均价53955元/㎡（含精装修4500元/㎡）。

• 认购去化：项目首开推出106套房源，吸引了756组客户登记入围，综合中签率约为14.02%，开盘当日100%去化。

• 客户定位：高端改善客群。
  

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 滨江唯一在售滨水低密洋房项目位于滨江西兴核心地段，周边交通便利，配套齐全。项目规划9幢9-15层滨水洋房，为当前区域唯一，户型面积在172-192㎡之间，纯改善定位。

• 板块最后的限价盘，仍存在倒挂红利作为滨江区府板块最后一个限价盘，精装均价54000元/㎡以内，对比项目周边的次新二手房，如御滨府63000元/㎡的价格水平仍存在一定的倒挂空间。

• 产品力突出，备受购房者青睐项目以花瓣玉树特色门头、约2000㎡的架空层泛会所空间以及“全画幅&宽景屏”立面等特色设计，展现了突出的产品力，深受购房者喜爱。
  

杭州：中冶锦绣公馆（2024.11.17）

• 开盘详情：11月17日，中冶锦绣公馆首开2#高层，共33套房源，户型在139-165㎡之间。

• 价格优惠：均价79405元/㎡（含装修价格6000元/㎡）。

• 认购去化：33套房源共267人登记，整体中签率约12.36%。（其中高层次人才4人，人才中签率刚好100%；无房家庭27人，无房家庭中签率约41.77%；有房家庭236人，有房家庭中签率约7.51%）。开盘当天所有房源全部去化。

• 客户定位：高端改善客群。
  

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 项目占据城西文教板块核心区位项目位于杭州西湖区文教板块教工路与翠柏东路交汇处，学区资源丰富，配套成熟。板块断供依旧，但自住改善需求充足，对于有老城西情结的购房者有较强的吸引力。

• 首个入市的现房销售项目地块出让于2017年，楼面成交价约39571元/㎡，时隔7年成为首个入市的现房项目，所见即所得，优势明显。

• 产品打造上坚持高标项目首开精装均价79405元/㎡，已经打破了限价天花板。基于高端定位，项目以产品立身，“香槟金”立面，质感十足。户型都是类一梯一户设计，公区打造约800㎡涵盖恒温泳池、健身会馆、瑜伽室的私属会所，精准契合高净值人群的需求。

▍苏州：房企稳健推盘，纯新开盘项目居多

监测4个项目开盘，共推出488套房源，分布于工业园区、相城区及吴江区，纯新开盘项目居多。

• 价格方面，开盘项目定价整体较为稳健。

• 多数新开盘项目推出优惠促销措施，但去化情况分化明显。

• 刚改、改善型住宅的客户群集中于30-40岁左右，高端改善需求型客户群集中于45岁以上。
  

苏州：绿城玫瑰园（2024年11月14日）

• 价格优惠：无。

• 认购去化：2024年11月14日本项目推出7F精装洋房28-31#、3F毛坯联排12/17/25-27#、3F毛坯合院15#，合计81套，开盘认购81套，去化率100%。

• 客户定位：以园区高端改善客户为主，大市其他区域客户为辅。
  

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 核心地段，配套齐全；

• 靠近地铁站，交通方便；

• 户型设计独特，产品力强。
  

项目缺点

• 单价较高。

苏州：青澄时光（2024年10月31日）

• 价格优惠：92折。

• 认购去化：2024年10月31日本项目推出10F精装洋房5/9/11#，合计房源115套，认购约15套，去化率13%。

• 客户定位：青剑湖地缘及湖东外溢客户为主，园区其他片区及外围区域辅助补充。
  

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

• 纯洋房，容积率低；

• 商业丰富，入学便利；

• 刚需户型，精装交付。
  

项目优点

• 北面靠近中环北线和京沪高铁，对项目有一定的影响。

▍本月开盘

表：10月21日-11月17日项目开盘信息

注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。

▍下月预告

表：近期部分典型项目开盘信息

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