今天的土拍值得深思

1，今天杭州拍了3宗地，一宗是被市场寄予超高期待的奥体宝地，一宗是下沙的低密宅地，一宗则是石桥地块。

2，下沙的低密宅地和石桥的地块都相对比较正常，距离市场预期反差比较大的是望阙南边的奥体宝地，成交楼面价是48186元/㎡。

3，此前，针对这宗宝地，流传过很多版本：地价五万六万甚至更高的都有。至于未来的新房售价，七万八万九万的版本也都有。

4，从保守到激进，都是市场的心态。但是，市场不需要正常的心态，也不需要温和的心态，很多人需要的是兴奋剂，是一夜雄起的亢奋。

5，抛开情绪而言，那么，这宗地为什么会不及预期？我的理解有两个。

6，第一，配建不超过10%的公建配套里的隐性成本。这个公建配套据了解是个菜场，体量达到了3000方，是免费给城市建设的配套，这部分土地和建设成本摊下来，实际楼面价已经超过了5万。开发商不可能不考虑这个成本。

7，因为要配建3000方的菜场，可能成为豪宅的不利因素。毕竟，真正的顶豪客户，谁希望自己家门口就是个农贸市场？菜场规划进豪宅小区地块，可能影响到房价。

8，第二，太多的开发商选择了换一种方式得到这块土地，说白了就是，合作。这块地虽然是滨江摘得，但很可能实际上不是只有滨江一家。

9，现在好地推出很慢而且数量很少，开发商选择合作而不是竞争，不是互相伤害，既可以避免把土地价格抬高带来的市场风险，又可以拿到相对合理的土地，预留相对充足的利润空间。这样，即便是合作，单个企业分到的利润，很可能比自己单独拿地王做项目还要高。

10，针对第一个情况，真的觉得没有任何必要。奥体如此寸土寸金的宝地，就应该规划纯粹的项目，特别是豪宅，就应该做真正纯粹的豪宅地块，不要去搭配其他任何可能影响价值的东西。菜场等公建配套，单独留出土地集中建造即可，完全可以不用薅开发商的羊毛。

11，而且，如果是纯粹的豪宅地块，开发商的出价意愿和对于未来新房售价的预期也都会更高。土地更贵了，建菜场的钱也就出来了。

12，特别是在当下，杭州总价千万以上的豪宅客户每年也就几千个，他们想买房子，也有能力买贵的房子，但是不会去买贵还有硬伤的房子。

13，真的建议，以后城市核心区的所有豪宅地块，都只做纯粹的条件设置，这样才能出现类似武林壹号、阳光海岸等经典。

14，城市运营和规划，首先应该是利他。开发商觉得有利，才更愿意拿地；购房者觉得有利，才更愿意买房。

15，针对第二种情况，开发商选择合作而不是竞争，也是一种无可奈何的选择。毕竟，优质地块太少了，外围的土地很多开发商又不敢拿，于是在不敢拿、拿不到之间，选择了合作，这样总比伤害别人而自己还是拿不到地要好。

16，也可以理解，这是开发商的觉醒。

17，如果后面好地还是饥饿营销，偶尔出个一块，那么，开发商很可能还是会选择合作。毕竟，经历了过去三年阵痛的筛选，目前场上的开发商基本上都是安全的，也是可以放心合作的。

18，除了以上两点，其实也反映了市场开始进入新的阶段，大家都在彼此试探。因为不限价之后，参照物没了。

19，做地单位在试探，望阙南的宝地，一开始的起拍价是28800元/㎡，后来市场预期很好，开发商参与度也很高，于是瞬间调到了36000元/㎡，提价25%，并进一步试探开发商和市场的接受度。如果达到预期，明年世纪城的5块地就都是地王了。

20，开发商也在试探，就是在没有确切把握的情况下，先以稳为主，毕竟后续新房究竟能卖多少价，利润究竟有多少，还需要验证。

21，购房者也在试探，因为奥体的二手房多得是，亚运村还有大量的次新库存，接下来还会交付悦著云轩、杭承府、潮展云起、朗云等等，更会交付一堆的商业大平层。奥体不缺豪宅的二手供应，后续亚运村和奥体之间也不缺土地，滨江的优质地块也要上架了，不用太着急接价格过高的房源。

22，因此，奥体的主流次新二手价格普遍就是在6-7万附近彼此试探。8万以上的，就非常集中了。6万以下或者5万左右，基本上集中在刚交付的出货期，一旦过了集中出货期，再出现性价比高的，会很快被买走。

23，这个试探的过程，预计持续到今天新拍的宝地明年上市，到时候看不限价的奥体新房价格能到多少，奥体后面的土地和二手的情况，也就基本有数了。

24，届时，有了奥体的参照物，以奥体为原点，钱塘江南岸的房价开始进入不限价时代的新序列，随后就是一个新的周期的开始。

25，准备拥抱新周期吧。就说这么多，谢谢你读完！