深圳楼市，最残酷的一幕出现了

钱流向了不缺钱的人，爱流向了不缺爱的人。

深圳楼市也是一样，热度流向了不缺热度的板块和小区。

01

去年8月底至今，北上广深楼市带头松绑，出台的一系列政策，包括认房不认贷、降首付、降利率、降契税、取消豪宅税等等，主要刺激的是改善群体。每次新政出来，这一批需求都会最先涌入市场。

对于这波税费调整，二套房业主的感触是最深的。

以前，有钱的买第二套改善或投资，门槛比别人高，缴税比别人多，明明做了更多贡献，不但觉得这是理所应当的，还容易被扣上“炒房”的帽子。

现在，决策层终于意识到：想要救市，得先救有钱人，给他们信心，降低门槛和交易成本让他们进场。

9月末以来，深圳楼市这一波行情，最热的是哪里？

一是科技园片区。

华润城整个系列，10月份累计成交了近百套，啥户型都有，其中最热门的润府一期89平，价格从跌破1000万到站上1200万，只用了一个多月时间。

二是宝中片区。

截止到23号，11月宝中的海纳公馆已经成交了十多套，每周都有几套成交，热度和10月份不相上下。

其中89平三房两卫，成交价在950-1060万不等，之前最低是830-860万，对比下来，这一两个月该户型实现了上百万的涨幅。

还有一套116平4房低楼层，月初成交价1430万左右，单价12.3万，对比10月份同户型的1280万，一个月涨了150万。

位置好、楼龄新、品质过关，深受热钱青睐，是房子涨得快的关键因素。

02

建国初期，我们的目标是确保老百姓有房可住。而现在，这一目标已经升级为让老百姓能够住上好房子。

好房子的标准是什么呢？

无非就是，各方面都不错的房子。其中品质方面，包括但不限于交通、楼龄、户型、物业、园林和绿化等。

在地段的基础上，品质方面如果都有优势，房子的综合素质就会很高，最终反馈到价值和价格上，自然会更有保障，也就是我们经常说的抗跌性强。

所以经常有读者咨询，市中心二三十年的老破小、老破大还值不值得入手？

我都是提醒大家，一定要慎重考虑这类产品。

因为，无论是从投资还是从居住的角度出发，老破小、老破大在未来都很难翻身，除了拆迁旧改。而拆迁旧改本身又存在很多不确定性。

最重要的一点是，这些老房子，未来的流动性也会比较差。

不要把家庭有限资金，寄托于一个注定走下坡路的板块和产品。

此时，如果你手里持有这类弱势房产，在家庭资金允许的范围下，应该尽快置换升级。

树挪死，人挪活。现在的置换腾挪，是为了以后可以更安心。

03

中国一线城市就那么几个，在深圳买房，始终是对抗通货膨胀、抵御风险的绝佳手段。

关键是，当下买房如何布局，才能让自己的资产未来处于既安全又理想的状态？

我很认同香港前辈所讲的买房理念，就是做三高布局：高现金流＋高负债＋高优质资产，缺一不可。

高负债就是为了对抗通货膨胀，前提是优质的负债。因为印钞机永不停歇，通货膨胀下，现金会贬值，负债也会跟着贬值。过去的20年，买房负债越多的人，在房子里面就赚得越多。

当然也不是建议你乱负债，高负债的前提是有高现金流。

就像李嘉诚的操作手法，因为现金流很强，就算经济再差，负债对他也不会有太大的影响，反而在关键时刻，李嘉诚还能“趁火打劫”，抄底优质资产。

高优质资产，顾名思义就是好的资产，流通性好，容易变现，保值增值性较强。

优质资产是不怕合理负债的。

国内的开发商为什么容易崩呢？

你看那些崩了的开发商，无不是在三四线城市拿地太多，这些都是劣质资产，变现难度很大。但是你会发现，像一线城市的本土开发商其实都比较安全，例如深圳的鸿荣源，还有一些只在深圳好地段拿地的开发商，他们就活得很滋润。

因为，他们的地全在深圳，但是如果拿了太多三四线城市的地就完蛋了。

在买房这件事上也是如此。

很多人买第一套房，将来都是要置换的，置换给谁？谁来接盘你的房子？这个问题一定要想清楚。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。