北京买房：理清思路，购房建议1373

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我们北京丁克夫妻，40多了，不考虑保值什么的，只是想换套宜居的房子。现在住在石景山老破小，50多平价值300万吧，想用作首付，然后月供在5000左右，能买哪里的两居室？只是要求宜居，对地段和投资保值没有要求，很可能就住下去不再换了，最后有可能租出去或卖掉去住养老院。

A：

1、只要求宜居，那这就看自己的喜好了，我一般只能从保值角度说几句，个人喜好角度则没有标准。

2、不过既然是300万+5000月供=400来万，那如果想宜居的话基本就是门头沟了，这离石景山也是最近的。门头沟的次新小区基本都在4万多，这总价买两居室合适，俩人住也应该足够了。

3、不过多说一句，郊区房产的优势是宜居，但从租金来说不是太高，一般都低于市区，否则谁大老远的去郊区租房啊。另外价格走势也一般略弱于市区，所以真的想好了，确定更注重宜居再换，毕竟以后也是有可能卖掉或出租的。

仅供参考。

二

Q:

请问，您作为房产大V，那应该是宣扬正能量，怎么能劝人离婚来钻法律空子呢？很多事情是必须坚守道德底线的，更要遵守法律。

A：

1、我不知道您看的是我哪条问答，但我敢保证我没劝过别人离婚，最多只是告诉人家有这么做的。如何选择是成年人自己的事儿，但我帮人家更多的了解这个世界有什么错误吗？

或者这么说吧，我感觉您可能是个善良的人，所以希望把您认为不美好的历史都给隐藏，这样才叫道德。但真能掩盖吗？就算暂时掩盖了，算不算自欺欺人？

2、道德是对内要求自己的，最好不对外要求别人，否则就天然具备了攻击性。另外道德是具有时代性的，古代的愚忠愚孝都算道德，女子无才也是德，婚后才能同房更是天大的道德。但现在这还能算道德吗，您认为应该如何评价？

3、法律的目的是“定纷止争”，是维护社会的稳定，跟道德不具备必然的联系。另外法律对于民间来说，法无禁止即可为。只有对于当权者才是：法无授权不可为。

那请问了，就算我劝人家离婚了，违反了哪条法律？况且就算人家真的离婚了，利用的也是某些规定的空子，和法律不是一回事儿，您能理解规定和法律的区别吧？

4、再说一件事，20多年前北京发生过一起拆迁事件。当时的政策中有一条，“每个家庭”可以额外获得一些补偿。于是乎，当地上到金婚的白发夫妻，下至刚领证的小两口，纷纷拉着手去办理离婚，然后去多领了补偿款。

这件事在当时很轰动，也引发了巨大的争论，就是您指责我的这些：利用规定，违反道德的挣钱应该吗？

但当时某位记者说了一段话：任何法规的目的都应该是让百姓生活的更好，而百姓所追求的也是改善生活。那如果某些法规的设置有漏洞，造成百姓以违背公序良俗的手段来牟利，那这所谓的法规就是恶法。

5、总之我否认曾经劝过别人离婚，只是告诉他们曾经有人如何做过。人生的选择决定权在自己，我让人家了解到更真实更全面的社会也没什么错儿吧？

仅供参考。

三

Q:

现在想咨询你北京昌平那里的龙胡观翠vs国贤府。另外想咨询媳妇在中关村科技园上班，两个人都不是北京户口，想买改善型住房，哪里合适。

A：

1、改善型住房，那就看自己的喜好来选择才合适啊，房子是用来住的，自己喜欢就行，不用听别人的。只有投资保值角度才参考别人或大众的看法呢，至少也得考虑地段儿，否则赚不着钱。

2、简单说两句吧，如果是纯改善，那理论上是龙湖观萃占优。首先是开发商专业，这么多年了早就有成熟的团队和方案，品质一定不错。然后是这地段儿，被铁道、高速和公路所包围，地块儿还狭窄，属于典型的“城市孤岛”。

这种地段儿如果是刚需普宅的话，肯定是很大的劣势，因为不可能引入什么配套，不会有什么发展的预期，保值升值和流动性全都受影响。但对于改善来说就属于优势了，肯定受打扰少，只要铁道没噪音的话就是很好的居住环境。

3、国贤府和观萃相比就是周边的待建用地多，日后有可能长期受影响。当然国贤府也属于比较典型的，地段儿不利于刚需但适合改善。这参照周边的几个豪宅小区知道了，虽然价格走势这么多年严重落后，但居住体验都是很不错的。

4、总之还是看自己的喜好吧，这种地段儿的改善盘的品质应该都不错，要是我就先看龙湖了。

仅供参考。

四

Q:

请问，我家孩子现在四年级，**区村小，想明年或小升初换到好点儿的学区，如果不换房的话有什么办法？比如择校费的话能多少钱？如果必须换房，那我们现在的也就价值400多万，还完贷款剩300不到，在增加200万贷款的话能在哪里合适？东城有合适的吗？

A：

1、不换房就想办法把户口迁到目标的行政区呗，然后一般也能转学。不过很难转进好学校，大概率都只能是普小派位。

迁户口的事儿我没办法，只能是自己找亲戚，然后问派出所看是否同意。当然就算买了房一般也是派位，好学校都没有空余学位。

2、现在没有择校费了，至少没有公开的。偶尔听说有，但大多数估计都是骗子，不靠谱儿。

3、不到500万的预算，那在绝大多数学区都能买到房了，像德胜金融街的也有可能，就是这种房子非常少，得等出房。哪儿合适，如果不考虑自住的那就月坛呗，学区好，房源也不算太少。

4、东城当然有合适的了，哪个学区都能买到。常规就是和平里安交和龙体学区，南城的相对价格低一些，性价比更高。

仅供参考。

五

Q:

请问，您对密云高铁站周边的房子怎么看？我认为是交通很方便，到朝阳星火站仅仅20多分钟，票价也不过30元左右，有没有可能随着交通的发展，到密云买房居住而在市区上班的人增多？对密云的房价是否有帮助？

我就是密云本地人，有房子，现在是考虑儿子的房子。他在东四环上班，租房也挺贵的，我想这还不如买在顺义呢，虽然每天花车票钱但是住的是自己的房子，而且随着交通的发展也能升值。您的看法呢？

A：

1、密云到朝阳是挺方便的，但为此而到密云买房的未必太多。这其实看看房子的租金就知道了，如果租金走高，那就代表来居住的人增多，房价也就大概率升值。但我好像是没感觉到这现象，说明没多少人特意到密云租房，那连租都不热衷，抬价买房就更难点儿了呗。

2、另外也可以看看东五环外或通州以及顺义后沙峪和南法信等地的房租和房价，这都是地铁沿线的，如果这些地方都没有提高房租和房价，那离的远还票价高的高铁站就更不太好受追捧了。

3、再有一点，随着交通的发展是肯定的，但越是发展，利好的越是离市区近的地铁新线路，很少有人舍近求远去坐高铁的。除非是远处的房价明显的便宜，这才能体现出性价比，可如果便宜的话那跟希望就相反啊？而且如果价格走高那就又不好聊性价比了。所以我觉得您这想法可能与现实有差距，不容易实现。

4、既然是给儿子买房，那还是多听他的意见吧，多沟通慢慢儿商量。

仅供参考。

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