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黄浦老西门士林华苑二期【士林润园】接待中心已开放主力建面约270-400㎡叠拼+合院将首开103套合院产品预计总价约7000万起

上海黄浦「华润士林润园」

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建筑面积约270㎡（地下室不计入）起

效果图：

名称：「士林华苑二期」【士林润园】

简介：黄浦豫园精装豪宅

区域板块：黄浦豫园

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产品介绍：打造的住宅类产品为叠拼+合院的组合。叠拼面积段约195-310㎡，分为1-2F下叠、3、4、5F为中间的平层面积236㎡，6-7F为上叠，计56套。合院地上三层，面积段约270-500㎡，计合院82套。住宅类产品总计138套，同时该地块还包含一个小区会所、牙防所、老年公益设施。

商业配套：香港名都城、豫园商圈、复兴艺术中心，人民广场等

周边学校：复兴东路三小、上海实验小学、蓬莱路二小、光明初级中学、市十、市八，康德及永昌等

交通配套：8号线老西门站、10号线的豫园站、9号线的小南门站及14号线的豫园站

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医疗配套：上海九院、瑞金医院、仁济医院西院、黄浦区中西医结合医院、曙光医院西院、复旦大学附属妇产科医院等

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士林华苑的二期地块，不可能像前期那样涵盖许多高层产品，因为项目有着严格的限高要求（12米限高），风貌保护建筑的存在使得项目，依旧是规划了别墅产品为主。

区位一览

和乔家路项目挨着

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不过虽然同为老城厢第四象限

但士林华苑却更接近象限中心点

「产品规划」

「士林华苑二期」地块四至范围

东至：望云路 西至：河南南路 南至：蓬莱路 北至：士林华苑一期。

士林华苑二期，属于黄浦区老西门街道旧城改造项目，项目一期于2007年竣工，项目北面复兴东路一路之隔就是【复地雅园】和【璞玉one】。

从1291年元代设县，到2035年规划诞成中央活动区CAZ核芯样本。历时730余载老城厢，始终是上海城市的心脏所在。

随着一江一河城市中心战略的帷幄与城市中芯的复苏与更新，更是将成为上海城市的“中芯之芯”。

项目占位于老城厢主轴中芯之上，左手历史，右手繁华，这里既代表上海历史的特质空间，又代表上海现代生活的品质空间。

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籍由精研老城厢的历史与风华，活化城市深厚人文底蕴，存续街巷肌理与建筑特质，以当代设计审美对海派建筑风貌的匠心修缮，旨在传承城市文脉、打造卓越人居环境，定制理想人居空间，更将探索、兑现城市之心的恢弘愿景，以城市更新下的人文宅院巨著，予城市更新的未来，著立新的不朽。

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士林华苑二期地块包含大量历史文化保护建筑，产品打造的是【叠拼+合院】，叠拼面积段约195-310㎡，分为1-2F下叠、3、4、5F为中间的大平层，6-7F为上叠，合院地上三层，面积段约270-500㎡。

叠拼56套，合院82套，共计138套，地块包含会所、牙防所、养老设施。

项目最新实景图如下：

效果图参考：

士林华苑二期位于内环内黄浦区老西门街道，地块东至望云路、西至河南南路、南至蓬莱路、北至士林华苑一期。

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士林华苑二期属于黄浦区老西门街道旧城改造项目，项目一期于2007年竣工，项目北面复兴东路一路之隔就是复地雅园和璞玉one。

二期在2021年7月发布了房屋征收补偿协议生效公告。2021年12月华润入股，项目由南房和华润共同联合开发！

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士林华苑二期项目地块东起望云路，西至河南南路，南到蓬莱路，北接新地块和一期分界的一条弄堂叫南张家弄。

因其地块保存有大量的保护性历史建筑，因此开发方案最终定稿为全风貌别墅产品。

二期规划总建筑面积90309.57平方米，计容建筑面积38372.44平方米，地下建筑面积50891.65平方米。

开发方案

士林华苑二期在2021年7月发布了房屋征收补偿协议生效公告。2021年12月华润入股，项目由南房和华润共同联合开发！

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1、肌理保护范围内建筑以多低层为主，檐口高度不得超过12米,建筑密度原则上不低于45%。肌理保护范围属于“各类保留保护建筑用地”范畴，249A-01地块肌理保护范围占比不小于45%。肌理保护范围的具体边界可局部微调，占地规模以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。

2、249A-01地块内保护更新规模不少于3.8万平方米。地块内现状历史建筑应结合实施方案进行细化甄别，具体保护更新方式以建设项目规划管理阶段审定方案为准。采用修缮方式进行保护更新的现状历史建筑，其高度按现状高度控制。

3、风貌保护道路(街巷)的街道宽度、沿街建筑界面应延续历史空间尺度与风貌特征，沿街建筑宜以两至三层为主。

4、净土街、亭桥街、倒川弄、南张家弄等弄巷应维持基本走向和空间尺度不变，具体线形可根据方案进行微调。

住宅类产品分布图

打造的住宅类产品为叠拼+合院的组合

叠拼面积段约195-310㎡，分为1-2F下叠、3、4、5F为中间的平层面积236㎡，6-7F为上叠，计56套。

合院地上三层，面积段约270-500㎡，计合院82套。

住宅类产品总计138套，同时该地块还包含一个小区会所、牙防所、老年公益设施。

项目区位

北侧，在人民路/河南南路路口将是占地面积超过7万㎡，由大概10个地块组成的金陵东路城市更新项目，嘉里建设斥资133.29亿拿下，这在上海市中心，堪称史诗级城市更新工程。

西侧是新湖亚龙地块以及露香园二期；项目东侧有珠江地块以及投入巨资的福佑地块城市更新；北侧还有豫园二期将建成大型商业综合体，以及546、547待开发地块。

南侧是巨幅乔家路地块，规划了超高层和低密别墅。

未来项目周边北到南京路、南抵董家渡，东至外滩，西到新天地，数量庞大且高规格的商办楼宇和高级豪宅社区将连成气势恢宏的巨幅画篇。

这样一个兼具历史人文底蕴和商业配套加持的地块，其成长当量不言而喻。

产品外观

整体构成效果图

叠拼产品效果图

合院产品效果图

户 型 图360㎡下叠户型

236㎡平层户型图

合院户型图

交通配套

交通配套

周边拥有“一桥三环四线五隧道”，其中四线就包括了8号线老西门站、10/14号线的豫园站及9号线的小南门，从项目坐地铁可畅达上海各个区域。

商业配套

500米的范围内香港名都城、豫园商圈、复兴艺术中心，人民广场、新天地、外滩、南京路步行街都在2km范围，顶级商业环绕。

医疗配套

上海九院、瑞金医院、仁济医院西院、黄浦区中西医结合医院、曙光医院西院、复旦大学附属妇产科医院等众多享誉全国的医疗资源。

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1契税 先说说契税，这可是买房的头号“敌人”。

适用对象：买方（对，就是你）

税率：根据房屋面积和购房情况不同，税率也不一样：首套房，面积在90平方米以下：1%

首套房，面积超过90平方米：1.5%二套房：3%

计算公式：契税 = 房屋成交价 × 契税税率举个栗子：假如你买了一套100万元的房子，而且是首套房，面积在90平方米以下，那么契税是：

契税=100万元×1%

契税

网签那些事儿

在中国，买房要网签，就是去房管局备案。网签保证交易透明和安全，但也有人想着能不能在这儿动点小心思，比如低报成交价。这样能省点税钱，不过啊，万一被税务部门逮住了，那可是要补税罚款的，信用记录还会受影响。所以，咱们还是老老实实交税吧，别因小失大。

网签那些事儿

6.2增值税及附加税 接下来是增值税，这部分是卖家要交的。

适用对象：卖方

税率：房子买了不到2年：5.6%（含附加税）；买了2年以上：免征。

计算公式：买了不到2年：增值税 = 房屋成交价 ÷ 1.05 × 5%

附加税 = 增值税 × 12%举个栗子：假如你卖的是一套100万元的房子，而且买了不到2年，那么增值税和附加税是：增值税=100万元÷1.05×5附加税=4.76万元×12总共得交：5.33万元

增值税及附加税

6.3个人所得税 这个税也是卖家要交的。

适用对象：卖方

税率：20%

计算公式：个人所得税 = (房屋成交价 - 房屋原值 - 相关费用) × 20%

举个栗子：假如你卖的房子成交价是100万元，原值是60万元，相关费用是5万元，那么个人所得税是：

个人所得税=(100万元−60万元−5万元)×20

其他费用

6.4其他费用 土地增值税

适用对象：卖方税率根据房屋购置年份和地段不同而不同。

印花税适用对象：买卖双方各0.05%计算公式：印花税 = 房屋成交价 × 0.05%

中介费一般按房屋成交价的2%~3%计算，由买卖双方协商承担。偷偷告诉你现在市场灵活中介费用也是可谈的哦。

买房的时候，各种税费加起来可不是小数目。契税、增值税、个人所得税这些都要好好考虑。记得提前了解政策，做好预算，别在交易的时候手忙脚乱。

希望这篇指南能帮你搞清楚买房时的税费问题，顺顺利利买到心仪的房子！记住，合法节税，诚实纳税，才能走得更远哦！

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