上海房东的价格战失灵了？

　　给大家分享一个新的市场观察：

　　上海楼市，正在进入有量无价时代。

　　有量无价并不难理解，就是说楼市现在成交量有了明显的增长，但是房价好像并没有上涨迹象，甚至一些差的地方价格还在跌。

　　上海这两个月的二手成交量确实还不错。

　　10月份成交2.4万套，11月份按照目前的势头，也是有可能在2.4万套以上的。

　　这是过去两年来都不曾有过的情况。

　　但是价格没有明显变化。

　　虽然国家统计局10月上海二手房房价环比涨0.2%，各位房东应该体感差异很大。

　　房子好卖的继续好卖，卖不掉的还是卖不掉。

　　之前一直说量在价先，怎么量起来了价没任何反应？

　　目前看，上海楼市还将在 “价格敏感”和“低价秒杀”的局面维持一段时间。

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　　上海进入有量无价的时间还不算久。

　　去年以来，上海楼市主要是上一个阶段——无量下跌。

　　当然不是说上海就是0成交了。

　　从去年5月份开始，上海楼市就进入了1.5万套以下的水平。

　　最大的特点就是：看房少、出价少、一旦出价就是猛砍价。

　　不过政策不断的刺激下，上海楼市从第一阶段无量下跌正在步入有量无价。

　　有几个现象大家可以关注一下。

　　一是上海不缺买家，缺的是笋盘。

　　如果你去链家网站看看成交房源，就会发现上海的二手笋盘去化的非常快。

　　第一类是挂出来就卖掉了。

　　随便截图了一些成交房源，成交周期都是一个月内，最快的1天就卖掉了。

　　说实话，像双山小区这样的户型，我肯定是不会买的。

　　但是价格低，就是有人愿意下手。

　　这样的房子都能卖掉而且还能卖的很快，你别说市场上不缺买家。

　　那只是没有买你房子的买家而已。

　　还有一类，那种心态高的房子现在也不死撑了。

　　很多成交周期几百天的房子，肯定是一开始不诚心，价格挂的老高。

　　以为能遇到有缘人。

　　发现卖不掉就想等等再等等。

　　越来越多的卖家开始接受市场，并且认真对待卖房。

　　这个时候，价格一回归市场行情，房子就成“香饽饽”了。

　　如果哪个区域阶段性的成交下滑了，可能就是笋盘不够卖了。

　　二是政策越松刚需成交越猛。

　　从成交结构中可以看到，上海的刚需是真的在入场。

　　我们对比了今年两次大政策前后的成交变化。

　　300万以下的成交量增长是最明显的。

　　事实证明上海确实是进入了有量的时代。

　　这多亏了下跌的价格。

　　之所以上海没有从有量到量升价涨，因为还有3点问题存在。

　　其一、库存的房源还比较大。

　　近期和成交量一起向好的指标还有上海的挂牌量。

　　尽管挂牌量有了连续下降，但是总量上还是在历史高位水平。

　　如果细分的话，肯定也有不少“僵尸”房源。

　　这里所说的僵尸房源，就是挂牌很久，既不降价，也不着急卖的。

　　比如中原两湾城现在有三房挂6.7万/平，另一套2022年挂牌的接近11万价格的谁还会去看。

　　基本等同于无效房源。

　　但总体上可选房源还是多，那么买家心态就不可能大幅度降低。

　　其二、置换链条没有大规模向上推动。

　　现在大家能看到的是，刚需买家纷纷入场。

　　老破小、低总价的房子只要便宜就好卖。

　　单身的买，结婚的买，预算有限的买，预算充足的也买。

　　其实，从心态上讲，不少人还是要留足安全垫。

　　不把杠杆拉高。

　　很多人直观感觉是像1000万以上的高总价买家并没有大规模的出现。

　　但是你要说一点变化没有，那也是不对的。

　　就从我们自己一线业务感受，上半年500万以内的客户多，最近1、2个月700万以上的买家实打实的变多了。

　　其三、成交量尚未达到反转条件。

　　当下的上海二手房只能叫有量。

　　离爆量还有距离。

　　之前我们说过，楼市要反转需要观察连续3个月或者连续12周的成交情况。

　　如果12周都在6000套以上，算是合具备反转条件。

　　如果连续3万套以上，那是彻彻底底的爆量。

　　有量无价说到底还是个多空分歧的市场。

　　那下一步市场是会越来越好，还是继续恶化呢？

　　在我们看来，短期内仍然是在磨底的过程中。

　　近期的二手房成交价依然还是在低位，但是大幅创造新低的情况已经少了很多 了。

　　现在有量无价的行情绝不是价格低到令人发指的程度。

　　以新湖明珠城这个房子为例。

　　这个户型，今年的价格在8.5万-10万的区间浮动。

　　并不是说一路从10万，一次比一次地，降到8.5万。

　　其实就是买卖双方在市场博弈中逐渐在这一价格区间达成一致。

　　这个价格下成交速度普遍比较快。

　　接下来可能会发现越来越多的小区在某一个价格区间实现成交量回暖或者爆发。

　　市场价格你说了不算，我说了也不算，但是量增价稳的行情说了算。

　　那这样有量无价的行情对于普通买房卖房人到底好不好呢。

　　我们认为：

　　对于真正想买房卖房的老百姓来说，其实是一件好事。

　　因为只要你是基于市场价的价格卖房，你是能很快就出手的。

　　如果你想买房子，你略微加一点钱，房东必定经不住你的诱惑。

　　虽然现在的价格可能会比9月初的时候略微高一点，但是这个和2021年相比便宜太多了，毕竟是30%以上跌幅后的价格。

　　交易的难度实实在在的降低了，对普通人而言肯定是利好。

　　如果真的是一味下跌，一味上涨那都不好。

　　因为单边市场是很容易让人焦虑的。

　　向下跌房东焦虑，向上涨购房者焦虑。

　　焦虑就容易犯错误，就容易动作变形。

　　像这种博弈市场，选择权都在你自己手上了，你可以去选降价卖房，加点钱买房。

　　一旦单边行情出现，必有一方丧失主动权。

　　要么是降价卖房房子还不一定卖得掉，要么是加钱也未必就能买得到。

　　其实我们真希望这样买卖友好的行情能更久一点。