加速去中心化，南京各大商圈瑟瑟发抖

南京这些年围绕老主城一圈，各大新城都在加速成长。部分核心城市功能也在周边加速布局，尤其是商业。从均衡化发展的角度来说，商业体充当了去中心化排头兵的作用。不过这个现象目前看来，有好有坏。

新街口的挑战

新街口作为中华第一商圈，虽然名声在外，但实际上整体对于南京人的吸引力已经下降了很多。从2023年南京各大商场的销售额排名中，我们可以明显看出，新街口真正的牌面实际上是第一名的德基，其2023年的销售额高达239亿，单一个德基在全国，也是可以排到第二的。在南京，德基一家独占整个第一梯队。

而后面几名依然在新街口一带，但销售额均不超百亿，都在50亿左右，我认为这是第二梯队。而第三梯队基本在30亿左右，都在新街口以外的区域。

新街口的挑战在于，虽然账面数字很好看，但除了德基，其他家之所以能取得这么好的成绩，并不完全是自己的功劳，把新街口的老牌商场原封不动的放在其他新城板块，它还能保持这个成绩吗？大多数老牌商业在形式上已经被淘汰，过去的商场或商厦和现在商业体并不是一个概念，而这类已经落后的业态之所以还能立于榜单之前，事实上与新街口商圈本身的加成属性有着密切关系。

以假期为例，单单2024年国庆假期（10月1日-7日），南京就接待了游客1543.8万人次，旅游总收入达207.3亿元。据南京智慧旅游大数据监测平台显示，景区景点游客量858.1万人次；文博场馆游客量81.6万人次；75家乡村旅游监测点游客量136.3万人次，22个重点村游客量74.6万人次，可见大头还是景区景点。

而景区大多集中在老主城，其拥有大量的历史文化古迹，名人故居等，距离玄武湖、紫金山、夫子庙等也很近。所以新街口的极度繁荣实际上和超多的外地旅客是有很大关系。而这只是7天的数据，放到更长的范围，就今年前三季度南京接待的游客更是高达1.53亿人次。

同时核心地铁的交叉汇聚，超多地铁口，甚至直通多个商场的配置，也给这一圈商业的繁荣提供了交通与客流保障。

如果单看商业体本身，实际就只有德基广场和金陵中环（在建）具备明显优势。反观各大新城的新建商业体，规模那真是一个比一个大，而且都是标准的综合体形态。

上图：新城区新商业体内部布局（金鹰世界）

层高更高，空间更大，拥有超大中庭、多个中庭，甚至有些还有独立停车楼，明显增加了娱乐、遛娃、逛街等非直接购物的属性。但新街口的传统型商场几乎不存在娱乐属性，就是纯购物。每一层都是大通铺，一个铺位一个铺位都排得很紧，现在这种模式已经跟不上时代了，新街口与各大新城在商业的形式上存在代差。

上图：新街口商厦类型的内部业态布局

也正是意识到了这一点，如今的新街口才出现了好几个旧商场开始大规模翻新改造的情况。但这个翻新改造受制于固有建筑结构的限制，我认为不太可能有根本上的改变，更多起到的作用还是优化。

而也因为新城各大商圈的崛起，各个新城板块对新街口的依赖度也降低了很多。而且老主城的人口总量实际上这些年在缓慢下降，这意味着南京老主城本地人口对于新街口的助力未来将越来越低。

这对于新街口的未来实际上造成了一定的挑战，好在影响力有限，毕竟还有一个主体消费群体是外地旅游客流，而这部分的客流这些年一直在增加。

新城商圈的挑战

老主城外侧现在的问题是，这些板块商业体的模式和硬件配置都是最新的，但各个区域的人口是有限的。但偏偏很多板块又信心爆棚，都要做第二个、第三个新街口，觉得好多个商业体放在一起显得很繁荣。结果在这种惯性思维的传导下，很多商圈不少商业体的日子并不好过，甚至直接凉凉。

新街口聚集，是因为其本身服务的不仅是本地人口，还能辐射很多的外地人口，尤其是旅游人口。但各大新城不具备这样的条件，硬件条件再好，主要的服务对象依然是区域性的。所以就出现了，新开一家，老的可能就直接歇菜了的情况。

因为辐射的人口总量就这么多，市场就那么大，蛋糕切得多了自然就没活路了。个人认为南京各大新城商圈的商业体数量不应超过一个区域2家以上的规模。如果出现两家甚至是2家以上的情况，应该通过空中连廊进行串联，共享客流，以达到共荣的结果。

人口增量

其实各大新城商业爆棚的规划是之前做的，当时的人口预期是很高的，假定南京各大新城或郊区的人口增量符合预期，新城多商业的情况倒也不用太担心。但问题在于现在人口的增长的速度一般，而各大新城崛起的商业中心，又迅速分流了整个市场，更别谈还有线上。

而收缩商业体的行为也并不可行，因为商业体的布局和新城的发展密切相关，新商业体还有一个功能是提高土地的溢价率以及提振新城发展的预期和信心。

砍掉这些新增商业虽然可以避免商业供需失衡的问题，但也会大大打击新城的发展信心，顾此失彼，根本的解决办法还是新增人口，如何在短期内吸引大量的增量人口目前是一个很大的课题，这方面南京要多动动脑筋。