乱套了，三环外的楼盘比二环内还贵？三年卖不完！

无论在哪个城市，一个城市的房价的重要参考因素就是地段。

每个城市中，地段都会分为几个梯队，每个梯队也都会因价格不同，有不一样的受众群体。

有条件的，可以选择在核心区域购房，条件相对弱一点的，则会考虑稍逊一筹的地段。

在福州主城区之间，也可以在广义上分为几个梯队。

我们一般把主城区的楼盘分为三个梯度：

鼓台核心区域为第一梯队，总体以改善型楼盘为主（鼓楼核心区更有优势）

东区板块，金山板块和老仓山核心区域，可以进入第二梯队（东区核心区略有优势）

五四北，城南（含三江口），快安板块为第三梯队，属于边缘板块，主力产品为刚需，偶尔能看到首改楼盘。

而在福州楼市中，三环外的边缘板块库存较高，大多数购房者也比较清楚，根据现在的土拍情况来看，未来还会有不少新盘入市。

所以，大家对于边缘板块的楼盘，选择都相对比较谨慎，大多数开发商只能采取以价换量的方式去库存。

当然，如果价格确实够低的话，作为刚需外溢也不是不能接受。

前言

图片来源于中介

这是一个以价换量的时代，对于开发商和购房者来说算是双赢，价格虽然卖不高，但是能尽快回笼资金，对于购房者来说，也能降低购房成本。

比如三江口的某楼盘，三房带装修总价（约76平米）为99万，而南二环待售房源中，也有15888元每平米的高楼层房源。

但是，如果作为边缘板块的低楼层房源，卖到2.44万左右的单价，还号称是秒杀价，这算是有诚意吗？

我们先来看一下第三梯队的板块分布，阐述一下主要的优缺点。

五四北板块，优点主要是离鼓楼比较近，可分为琴亭湖片区，战坂片区，杨廷水库片区等，片区之间存在一定的差异，但终究是属于边缘板块。

城南板块（含三江口）离市中心距离相对会远一点，但是多数楼盘有地铁加持，位于城市未来的发展方向，但目前城市界面相对比较薄弱。

快安板块城市界面相对会好一点，不少房源处于2号线延伸段，周边环境较好，但因为特殊的地理位置，发展受到一定的制约。

第三梯队板块价格区间，如今有不少房源在1.5万以内，甚至更低。

比如五四北的柳岸晓风，城南的榕耀之城，快安的名城映江等，主打一个以价换量。

但位于五四北的鲁能公馆三期，推出的所谓秒杀一口价的房源，低楼层（3楼，总高20层）的单价居然达到2.44万每平米。

PART 1

图片来源于网络

中介对于这个楼盘的宣传标签是省府圈，近鼓楼。

那只能说是中华文字，博大精深，对于外地人来说，很容易被这样的字眼带跑偏。

客观承认，五四北琴亭湖周边有一定的人间烟火气息，是五四北板块中较为优质的片区。

但是，从图片上可以看到，五四北板块北面是山，未来发展的潜力非常有限。

如果从刚需外溢角度来看，临近鼓楼是有一定的优势，但是鲁能公馆三期真的离鼓楼的核心区域很近吗？

从鲁能公馆出发，自驾到东街口的话，距离大约为6公里，导航显示时间大约为15分钟。

这个路程理论上说属于刚需能够接受的范围，但实际上福州的早晚高峰较为拥堵，当遇到堵车情况时，要增加很长的通勤时间。

省府圈和近鼓楼能误导很多外地人，这个板块压根和省府圈以及鼓楼不在同一个板块内。

我们对于省府圈的理解就是处于华林路的西侧，周边确实是属于福州的核心板块。

但和鲁能公馆三期距离大约在4公里左右，这种差距该怎么形容呢？

从区位上说，该楼盘是属于晋安区的，华林路西侧是属于鼓楼区；

从环线上说，该楼盘是三环外的楼盘，华林路西侧是属于二环内。

鼓楼一直被碰瓷，总会刷新人们的认知，荆溪是鼓楼西，桂湖，贵安是鼓楼北等。

五四北楼盘经常说自己是鼓楼的后花园，但实际上二者之间的地段有天壤之别。

二环内的鼓楼才算是福州的真核心，至于三环外，只能算是碰瓷鼓楼了！

PART 2

图片为实地拍摄

如果说是鲁能公馆一期的话，地段比三期会更好一点，因为临近地铁1号线秀山站大约是300米左右，而一期地块和三期地块相距甚远。

从三期地块步行到秀山站或者罗汉山站大约需要1.3公里，简单点理解，就是地铁对于该楼盘的福晟影响不大。

至于大型商业配套，五四北泰禾广场虽然距离近，但人流量并不高，比较有影响力的商圈要到东二环或者东街口附近，那与楼盘的距离更远了。

教育配套上看，屏东中学似乎有一定的吸引力，但是后面还加了四个字：象峰学校。

如果对于教育资源不太了解的外地人来说，建议去鼓楼问一下本地人，就知道差距了。

从户型上看，其实也并不符合当下的主流户型：

在刚需外溢地段，同等面积的情况下，一般是更偏向于追求房间数。

而鲁能公馆三期111平米的户型，是处于中间户，还是只有三房两卫的结构。

而当下福州的刚需板块中，三房两卫的户型基本为89平米左右，四房两卫户型大约在110平左右。

鲁能公馆这种户型是比较早开发的，所以与当下的主流户型还是存在较大的差距。

简单点理解，就是三环外的地段，却定位为首改楼盘来开发。

不过，楼盘外部的品质还是可以的，比如绿化率很高，楼间距比较大，不会感到很压抑。

虽然也看到鲁能公馆三期有业主曝光装修质量问题，但客观说，市场上很多精装房在交付的时候与业主预期差距较大。

现房销售，对比其他期房来说，即买即入住，也能看到真实品质。

PART 3

图片为实地拍摄

在刚需地段，购房者对于价格是比较敏感的，鲁能公馆三期9号楼总层高20楼，3楼算是很低的楼层了，这个楼层卖2.44万，可以对比其他板块哪些楼盘呢？

以北园四大金刚为例，江南尚璟也是属于首改楼盘，其111平米左右的户型，如果能接受低楼层的话，2.44万也能拿下；

北园云筑和新投映南台，这个单价也有不错的楼层可以选择，而国庆期间左海望悦推出2.3万带装修，楼层任选的单价。

比如在东区，能够接受低楼层的话，揽湖郡与鲁能公馆的差距也不会太大。

但是，从地段上看：

四大金刚位于白湖亭片区，处于二环内，临近地铁1号线，是步行能够接受的距离，周边的配套也相对比较成熟。

揽湖郡楼下就是地铁4号线横屿站，且临近晋安湖公园，属于东区相对核心的位置，未来周边配套也逐渐成熟。

虽然白湖亭片区属于二环内相对较弱的片区，但是对比鲁能公馆三期的综合配套来说，并不逊色，但鲁能公馆的价格却高于这个片区的部分新盘。

发展中的东二环，如今的城市界面就已经不错了，未来还会增加相应的配套，但部分新房的房源对比鲁能公馆三期也是有优势的。

小结

图片为实地拍摄

未来，在福州五四北还是会有新盘入市，加之现有的库存，以后还会继续内卷。

鲁能公馆三期的主要优势是，在北三环外的片区中，地段略好一点，且是现房了。

但是考虑到五四北已经有不少现房库存，未来再增加库存的话，在供需方面则会转入一个真正的买方市场。

先阶段所谓2.44万单价的低楼层特价房并没有太大的吸引力，所谓的秒杀价，真的能秒杀几个购房者呢？

看看市场上的土地储备，外围板块之间的竞争不断加大，如果是非地缘客户的话，为什么要选择五四北的高价房呢？

即使是2.44万为鲁能公馆三期的均价，也只能吸引一些地缘客户，至于鼓楼区华林路周边的客源，有几个会选择去三环外的晋安区呢？

商家和中介的宣传相对来说会比较夸张的，再华丽的字眼，也改变不了鲁能公馆三期属于福州外围板块的事实。

或许，以价换量才是王道，现在不是王婆卖瓜自卖自夸的年代了。