浦东金海汀雲台售楼处官方发布【象屿联发·金海汀雲台】深度评测

浦东东曹路板块全新项目—象屿联发·金海汀雲台展厅已经开放，即将入市！

浦东刚需购房首选【象屿联发·金海汀雲台】深度评测

浦东金海汀雲台刚需购房首选【象屿联发·金海汀雲台】深度评测

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在今年4月16日上海第二轮土地拍卖中，由象屿集团与联发集团联合，成功竞得浦东新区曹路科教园区核心单元（PDP0-0306）内的C1B-1地块，该地块占地面积约47,645.54㎡，楼面单价锁定在33,065元/㎡，溢价率约6.49%。

项目将推建筑面积约76-139㎡小高层（12-13F）和面积约144-155㎡叠墅（4-6F）。100%全装修比例，装修标准不低于2500元/㎡。项目指导价约6.3万/㎡。

金海汀雲台所在的曹路板块，虽然是刚需置业的热门板块，但一直被诟病动迁房多且缺乏商业配套。

而金海汀雲台，坐拥双地铁交汇的便捷交通、丰富商业配套以及邻近湿地公园的优美环境，通勤很便利。对于在周边工作，追求高品质生活的刚需置业者确实是一个不错的选择。对于在附近上班的小伙伴来说，这个项目值得关注。

本期三万平方将为大家进行项目的深度评测，希望能给大家带来选房帮助。

深度评测内容包括：

总图分析

户型分析

日照分析

区位分析

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总图分析

浦东金海汀雲台刚需购房首选【象屿联发·金海汀雲台】深度评测

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项目位于浦东新区曹路科教园区单元（PDP0-0306）C1B-1地块，南至莲彩路，西至霞蔚路，北至文齐路，冬至华俊路。

其低容积率仅为1.5，营造了宽敞舒适的居住环境。建筑布局采用的是高低配，其中小高层之间的楼间距宽广，约在30.66-44.35米之间，为住户提供了充足的视野与日照；而多层住宅的楼间距也保持在16.1-16.65米的范围内。

垃圾房和P站位于4#保障房和5#之间，可能会对5#的低区有一些噪音和气味上的影响，介意的小伙伴请注意。

1#、5#和9#首层东边两户做了首层架空，能增加一些活动空间。

2#和3#北侧一楼是配套设施，用作公共服务设施，可能对2#和3#的低区有一些噪音影响。

项目共有4个出入口，华俊路上有一个人行出入口和一个人行兼车行出入口；霞蔚路上有一个车行出入口和一个人行出入口，车行入口进入小区后就有地下车库，基本实现人车分流。

户型分析

浦东金海汀雲台刚需购房首选【象屿联发·金海汀雲台】深度评测

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E-76㎡户型

三万平方独家制作

两室两厅一卫，南北通透，全明户型，一梯两户。2倍宽的客厅，超大的阳台，采光效果佳。额外赠送了（飘窗+1/2阳台）约9.2㎡，对小户型来说大幅提升了得房率。

经三万平方计算，得房率约75%！

A-87㎡户型

三万平方独家制作

三室两厅两卫，南北通透，一梯两户。三开间朝南，采光效果佳。87㎡三房，每个居室的空间会稍微小一点。主卫空间只有台盆和马桶，没有淋浴，使用起来很不方便，可以通过微改造改善。飘窗设计地很好，大幅提高实得率。额外赠送了7.7㎡（飘窗+1/2阳台）。

经三万平方计算，得房率约77%！

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A2-87㎡户型

和A-87㎡户型呈镜像，不同之处在于是边户的原因，主卫多了一个窗户。

经三万平方计算，得房率约77%！

B-99㎡户型

三万平方独家制作

三室两厅两卫，南北通透，一梯两户。三开间朝南，采光效果佳。正玄关设计，归家隐私性强。有大尺度宽厅。U型厨房使用方便。全屋飘窗设计，大幅提高得房率。额外赠送了约13㎡（飘窗+1/2阳台）。

经三万平方计算，得房率约77%！

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B1-99㎡户型

三万平方独家制作

和B-99㎡户型呈镜像，户型基本一致。

经三万平方计算，得房率约77%！

C-125㎡户型

三万平方独家制作

四室两厅两卫，南北通透，全明户型，一梯两户。四开间朝南，采光效果极佳。正玄关设计，归家隐私性强。超大宽厅和1.5倍大的阳台，视野开阔。U型厨房使用方便。全屋飘窗设计，甚至卫生间有两个飘窗，主卧结构收回设计，设计转角270°飘窗，大大提高得房率。额外赠送了18.7㎡（飘窗+1/2阳台）。

经三万平方计算，得房率约81%！

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D-139㎡户型

三万平方独家制作

整体户型和125㎡户型相似，不同之处在于139㎡户型有三个卧室朝南，餐厅朝北。

额外赠送了约22.9㎡。

经三万平方计算，得房率约81%！

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别墅户型如下：

G2-144㎡上叠中户，四室两厅三卫

图片来源于网络

G2-145.5㎡上叠中户，四室两厅三卫

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F2-154㎡下叠中户，四室两厅三卫

图片来源于网络

F2-155㎡下叠中户，四室两厅三卫

图片来源于网络

H2-155㎡中叠中户，四室两厅三卫

图片来源于网络

所有别墅是紧凑别墅，低总价。下叠户型特别赠送庭院；而上叠加赠宽敞露台。同时，上下叠均设有赠送地下室，拓展使用空间。值得一提的是，其采用的对开门电梯设计，为住户带来私享归家体验。作为离主城区不远的小面积别墅，其赠送面积相当可观，是性价比极高的居住选择。

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日照分析

根据公示方案，我们将金海汀雲台和周边楼栋按照现有信息进行建模，并做了整体的日照模拟如下。

三万平方独家制作小区冬至日日照模拟图

先看下地块周边情况。小区西南面被金海湿地公园包围，东北面是上海第二工业大学，对其日照影响不大。

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小区呈行列式布局，日照影响主要为内部楼栋遮挡。

经三万平方计算后，2#和11#日照条件最好，几乎全楼层都是满日照。2#与前面1#楼楼间距较大，11#南侧无遮挡，故冬至日日照时间较长，居住比较舒适。

其他楼栋，低区日照稍差，中高区日照都很好，整体冬至日的日照条件还是很不错的。

上海市日照计算标准是冬至日累计6小时为最高，1小时为达标，根据我们的经验，一般冬至日日照时数达到4个小时就算是很舒适了。

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板块区位

尽管曹路镇背负着不少负面印象，其房价却依然坚挺，甚至超越了浦东的五大新城，展现出令人惊讶的坚挺态势。

不可否认，该区域周边存在一些不太受欢迎的设施，如地铁站紧邻大型公墓等，这在上海实属罕见。此外，曹路东部边缘区域还散布着固废处理、炼油、殡仪等工业设施。板块中心虽繁华，但向外延伸则显得空旷且配套服务不够集中，给人一种发展不均衡的印象。

历史上，由于初始条件与定位的限制，曹路长期未能获得足够的资源支持，发展步伐相对滞后。

但曹路的交通会日益完善，包括在建的崇明线、金海路快速化改造项目，以及规划中的沪通铁路二期曹路火车站等，曹路的交通通达性将大幅提升，进一步拉近与浦东核心区域及更远地区的距离。

在此背景下，象屿联发·金海汀雲台项目虽然身在曹路，但背靠金桥。

而且，曹路随着其背靠金桥城市副中心的地理位置优势而逐渐改变。金桥，作为浦东的明珠，是“金色中环发展带”的关键一环。汇聚了通用汽车、华为科技、泰达集团、欧姆龙等众多产业巨头。

金桥，作为浦东公认的优质地段，其新房资源本就稀缺，而金海汀雲台的出现，无疑为渴望入驻这一黄金地段的购房者提供了新的选择。

象屿联发·金海汀雲台紧贴浦东东外环，与金桥副中心相接。项目周边有外环高速与在建的金海路高架，构建起便捷的交通体系。驱车前行，仅需约4.4公里即可轻松抵达金桥副中心的核心地带，约11.5公里可至外高桥区域，而前往张江也仅需约13公里，确保了与城市中心区域的快速连接与便捷往来。

图片来源于网络

交通方面：项目步行距离9/12号线金海路站约1.2km，步行距离9号线顾唐路站约1.5km，可直达金桥、世纪大道、徐家汇等多个重要商务区，无需换乘的便捷，轻松穿越浦东与浦西的核心地带。

若选择驾车出行，项目周边环绕着外环高速、龙东大道等交通主干道，路网发达。未来随着金海路快速化改造的完成，从金海路至杨高中路将实现快速接驳环线，可直接通达城市中心区域。

商业方面：项目距离东侧去年年底新开业的招商曹路花园城1.8km，军路曹路宝龙城市广场1.3公里，餐饮以及娱乐设施，一应俱全，满足各种需求。

教育方面：周边5公里内有顾路中心小学、龚路中学、上海市浦东复旦附中分校、上海市顾路中学、上海杉达学院金海校区、第二工业大学等，教育资源很丰富。

医疗方面：项目距离复旦大学华山医院东院6.9km、距离浦东新区妇幼保健院7.1km、距离浦东新区肺科医院4.2km、距离上海尚德医院等4.3，周边医院比较多。