来自新上海人的买房震撼：1000万买到的也不过就是这样的地方

公司里一个刚落户的海归同事最近一直在看房子，有一天在办公室里突然冒了一句：

“我要是在上海买房，爸妈估计要感慨自己摸爬滚打半辈子，终于把独生女送进了贫民窟。”

其实这位同事的预算并不低，1000万预算在上海买不到豪宅，但也绝对不算差——

在上海，76%的购房者都在买1000万以下的房子，1000万+的预算算是很优质的家庭了。

为什么她会有这样的吐槽呢，因为她最近就在看内环的房子，这个预算的房子看完之后觉得这里不仅是比起二三线城市要差一档，甚至让人很难相信这里竟然是上海。

今天的文章来自于刚落户的小朋友视角，她从自身一个外来人的角度，感受着上海这座城市的巨大撕裂感、尤其是在买房这件事上——

01 “内环老闸北+老虹口”

在上海内环，能买到总价最低的商品房普遍都集中在老闸北和老虹口，这也是我们同事重点关注的地方。

从地铁站下来，马路对面好多人围在一起，以为是出了什么事故，但似乎并没有。

踩着满地烟头快速从人群里穿过，接下来就遇到了一个我从未见过的场景：

便利店外的街角摆着各式各样老旧的鞋子衣物，还有锅碗瓢盆之类额生活用品。我开始以为这里是homeless住的地方，但是仔细看并没有生活痕迹，问过本地同事才知道，这里是二手交易以物易物的地方。

车站附近人多杂乱，我感觉不是很安全，也感觉不是很“上海”。

拐过街角是一片老破小中间商业街，足浴美甲店外整齐的悬挂着样式各异的内衣裤，这也算是上海特色吧，之前也被老小区抬头见内裤的场景震惊过，现在慢慢习惯了。

马路对面有很多小馆子，还满接地气，走到这边心里才觉得踏实了一点。

被高压线包围的老房子和隔壁新建的高层交错出现在视线里，这也是上海主城区比较独特的风景了。

从主路拐进小路，刚好赶上附近小学的孩子放学。狭窄的单行道上，从两轮到四轮一整个人车混战：

路边商铺更像是仓库，没有任何标志：

附近走着，天色也慢慢变暗，附近开始变得有些吓人，也有一些商店：

不仅接地气，也挺接地府。

看看周边的中介信息，老破小月租金在5000左右，出售房源挂牌价大概是200-300W，租售比蛮高。

沿街有全家便利店，但类似这种个体户的烟酒店更多一些，价格更亲民，做的也都是熟客生意。

很多人都想象不到的是，1楼临街的居住单元有些是没有厨房的，炒菜可能都得在室外，晾着的内衣裤还没来得及收回来、收回来也是冰冰凉：

隔壁还有一家布置干净一些的，某种角度上也能叫做独门独院了：

在一楼的公用厨房看到一只猫趴在窗台上，摸它也不抗拒，应该是习惯被路人按摩了:

走到中兴路，道路宽阔整洁很多，周边的房子也变得新起来；自行车道、出租车停靠点规划的井然有序。附近中兴路一号落地窗户反射出室内的暖光，

中兴路一号是板块内标杆级的小区，这里的底层商铺正经有了咖啡店、健身房，按摩店和美发店门口也不见了随风飞扬的红内裤。还是比较符合我对上海“豪宅配置”的印象。

这里是火车站北的老闸北和老虹口交汇的区域，这里的老破小有着浦西经典的城市界面，黄浦徐汇长宁也都有类似的地方；

比起浦东，在浦西内环买房，周边或多或少都会有类似的城市界面，尤其是在北区的杨浦虹口新静安。

随着城市更新的建设，这些房子慢慢都在拆迁和搬走，换来的是1000万级、2000万级的新房拔地而起；

这里以前真的是遍地都是流氓和老破小，但以中兴路板块为例，在过去5年城市更新节奏很快，从2020年至今有超10个项目，之前一直被诟病的「板块界面差」已经有指数级改善。

1.民德花苑：10.9万

2.中兴路一号：12.98-13.75万

3.青蓝国际：11.5-11.68万

4.宝珀公寓：11.2万

5.天汇世纪玺：12.1万

6.静安华府：11.9万

7.越秀静安悦：12.1万

8.静安玺樾：12.5万

9.中兴傲舍：13.3万

10.永兴里：12.5万

11.象屿中兴路项目：12.5万

12.静安城投项目：预计12.5万+

但对于新上海人来说，这样的城市界面带来的冲击是巨大的：

1000万不是一笔小钱，但买到的房子却可能还是不满意的、甚至远低于期待的，这需要消化很长一段时间才行。

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02 “沪币震撼”

都说上海房子贵，但是上海房子到底有多贵，很少有人能讲清楚。

不算不知道，一算吓一跳，上海新房的价格早就已经甩开其他城市，最贵的内环新房单价已经是全国层面的16倍了。

根据火箭哥整理——

上海内环新房单价近16万、面积接近200平；

中环均价约12.5万、面积超150平；

外环均价近8万、面积近120平；

如果换算成总价，则更为恐怖：

内环3000万

中环2000万

外环900万

没有对比就没有伤害，在上海的我们可能对这个价格已经司空见惯了，但根据国家统计局公布数据:

2024年1-3月份，全国新建商品住宅销售金额18523亿元，销售面积18942万㎡，由此可知:

全国新房销售均价为9779元/㎡，1万单价都没到。

由此我们可知：

上海内环均价是全国均价的16倍；

上海中环均价是全国均价的13倍；

上海外环均价是全国均价的8倍。

能看到这篇文章的同学大概率都在关注上海楼市，光是能考虑在上海买房这件事就已经说明你的实力了，也欢迎转发给你的朋友看看；

价格看着贵，但每年买上海房子的人源源不断，而且越贵的地方越是有人买、甚至还要抢——

翠湖天地6期112套房源、121号清盘；

中海顺昌玖里、外滩壹号院、滨江凯旋门等项目均价都在17+，全部日光；

单价接近20万的独栋别墅汤臣君品售罄日光然而，另一边热卖的却还有100万的老破小——

在宝山中外环，张庙挂牌均价只有4.4万，比周边的共康、淞南、彭浦要低差不多1万。

数据来源：链家

实际成交价更是低到离谱，目前只有3.2-3.5万/平，相比2023年同类房源降价1万/平，跌了22-30%；

小中介的房源不说，链家上可是明盘100万可买一室一厅。

数据来源：链家

根据当地中介反馈，这类超低总价老破小的销路特别好，一个门店每个月不干个10套不好意思出门，而且这类房子的租售比极高：

除了价格门槛低之外，这样100万出头30多平的一室户型，月租金可租2500-3300元/月；

每年租金回报率约2.3-2.8%，已经秒杀银行大额存单利率，可能是上海租售比最高的地方之一了。

一边是3000万的内环新房抢着买、另一边是100万的老破小热销，上下相差约30倍，但却同处一个城市：

魔都的魔幻就在于此，但也足够容纳下每个人在此安家。

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