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楼市沸腾 当燃润宏
——.llı #润宏城 ıll.——
约83-135㎡精装三/四房

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项目基本信息

【开发商】深圳市润宏房地产有限公司

【占地面积】约2平方公里

【建筑面积】约382万㎡

【产权年限】70年

【车位比】1.38

【总户数】24号《润雅园》：1091套

【地铁】13号线（在建）、6号线、11号线、18号线（规划中）

【幼儿园】项目规划7所幼儿园，3所学校

【学校】深圳中学光明科学城学校、深圳市光明区实验学校等

【物业公司】宏发物业

【物管费】4.5元/月

【产品面积】约83㎡ 3房2卫 / 93㎡ 3房2卫/ 95㎡ 3房2卫 /109㎡ 4房2卫/135㎡ 4房2卫

区域价值

华润润宏城位于光明区凤凰街道塘尾社区，光明大道和东长路交汇处的西北侧，紧邻茅洲河中央水岸片区，与地铁13号线月亮路站无缝接驳。

根据规划，片区更新单元以“科创+产城”两大组团布局完整产业链，以新一代信息技术、高端制造装备2大产业为主、科技服务业为辅的“2+1”产业集群体系，吸引科创龙头企业聚集，汇聚智造产业集群与高新人才，职住一体的全新生活场景，构建全时全域活力产业社区。

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交通配套

地铁13号线：项目属于地铁上盖物业，且是在被称为黄金科创线的地铁13号线的月亮路站上盖。13号线作为深圳三大快线之一，将光明快速连接南山区及宝安区。因连接光明科学城、留仙洞、科技园及后海总部基地，与广深港科创走廊重叠，因此也被誉为是深圳的黄金科创线。（*在建中，该规划属于片区更新单元范围内。）
地铁6号线：快速通达深圳北站超核、福田CBD；
三纵：松白路、南光高速、龙大高速；
四横：光明大道、东明大道、周家大道、公明大道（东环-南环）。

商业配套

片区更新单元内将打造TOD集中商业、街区潮流商业、公园潮聚场等多种商业形态。

其中公园特色商业独树一帜，当初，华润置地在南山中心打造的万象天地，开启了深圳街区+MALL的新一代商业形态，如今，在光明西部中心打造的24小时公园潮聚场，或许会再次引领一种新型的商圈潮流和生活方式。

周边3大商圈汇聚：万达广场、大仟里、N次方公园等商业综合体，缤纷生活繁华咫尺。

教育配套

成长教育配置：片区更新单元内规划3大九年一贯制学校和多所幼儿园，把课堂放在家门口；

深圳实验光明学校（集团）深圳市光明区塘尾第一学校（暂定名）官宣落址：今年12月初，深圳实验光明学校（集团）深圳市光明区塘尾第一学校（暂定名）官宣落址，落址润宏城一期旁！与此次落位的深圳实验光明学校首批成员校仅一路之隔，近在咫尺。

优质学校环伺：汇聚深圳中学光明科学城学校、深圳市光明区实验学校、深圳小学光明曙光学校、深圳市光明区凤凰城实验学校。

医疗配套

中国科学院大学深圳医院(光明)塘尾社区健康服务中心

文体配套

整个片区更新单元共规划约8万㎡艺术文体群落，包括城市更新展厅、博物馆、凤凰文体中心3大文体场馆，同时周边约3公里内近享光明文化艺术中心，超量级艺术文体配套，不仅是亲子时光的好去处，更是世界艺术的熏陶，繁忙生活的心理休憩所。

生态配套

片区更新单元依托光明生态T台明湖蓝绿廊道，以无界、共融设计理念容纳更多风景；更新单元内打造约60万㎡主题公园，构建湖泊、湿地、花卉、文体4大场景，内外皆园的生态环境，构筑24小时公园生活美学新主场。

户型鉴赏

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A户型 | 建面约81-83㎡三室两厅两卫

客餐厨一体化：放大空间格局，容纳更多家庭生活场景

收纳系统：入户玄关双面全能收纳空间，解决家庭收纳问题

约1.8米净空全凸窗：多面采光更通透，全明设计采光通风俱佳

B户型 | 建面约94㎡三室两厅两卫

通透大横厅：约22㎡方正大空间，从容实现客餐厨一体化生活场景

南向宽景阳台：进深约2.1米南向大阳台，观景娱乐尽享闲适生活

强大收纳系统：入户玄关双面全能收纳空间，解决家庭收纳问题

约1.8米净空全凸窗：多面采光更通透，全明设计采光通风俱佳

C-1户型 | 建面约93-95㎡三室两厅两卫

约4.2米宽敞开间：合理排布居家及来客动线，高效融合多元生活场景

客餐厨一体化：客厅餐厅厨房三合一设计，打破独立空间局限放大格局

三开间朝南：更多南向采光面，让居家生活独享阳光与清风的犒赏

灵动拓展：客厅与次卧间非承重墙设计，可横向拓展奢享墅级尺度

C-2户型 | 建面约92-93㎡三室两厅两卫

约4.2米大开间：大尺度空间格局，外接观景阳台，延伸居家视野

客餐厨一体化：客厅餐厅厨房三合一设计，打破独立空间局限放大格局

灵动拓展：客厅与次卧间非承重墙设计，可横向拓展奢享墅级尺度

约1.8米净空全凸窗：多面采光更通透，全明设计采光通风俱佳

C-2户型 | 建面约92-93㎡三室两厅两卫

约4.2米大开间：大尺度空间格局，外接观景阳台，延伸居家视野

客餐厨一体化：客厅餐厅厨房三合一设计，打破独立空间局限放大格局

灵动拓展：客厅与次卧间非承重墙设计，可横向拓展奢享墅级尺度

约1.8米净空全凸窗：多面采光更通透，全明设计采光通风俱佳

D-2户型 | 建面约107-108㎡四室两厅两卫

约5.7米宽境阳台：更大景观面，将室内采光和视野无限延伸

阔尺大横厅：IMAX级大面宽，方正格局同享平层居住体验

强大收纳系统：入户玄关双面全能收纳空间，解决家庭收纳问题

约1.8米净空全凸窗：多面采光更通透，全明设计采光通风俱佳

E户型 | 建面约133-134㎡四室两厅三卫

南向5开间：约15米超大面宽，全明户型更多采光面尽享舒适

L型转角大阳台：约5.6米环幕瞰景大阳台，放大家庭生活观景视野

客餐厨一体化：约29㎡极境大客厅，家庭欢聚招待宾客，尽情摆阔

双套房设计：私密考究尽显润系品质，多代同堂各得其乐

项目优劣势分析

优点：

1、项目体量较大，建成后周边的城市面貌和区域价值将带来一定程度提升；

2、片区更新将发展2大高新产业园+2大产研生态圈，进一步提升片区价值；

3、景观资源丰富、有1河道+3公园半包围；

4、优质大商圈，片区内将打造TOD集中商业、街区潮流商业，另有约8万㎡的文体设施馆群。

缺点：

1、片区规划落地需要一定时间，长期必将有工程噪音和空气污染；

2、交通尚未完全建成，轨道13号线及其它交通设施建成需一定时间；

3、项目体量较大，带来的较高的6.1容积率，居住舒适度较差；

3、周边多为工业园区、农民房，城市形象提升主要依靠旧改。

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放 松 限 购 套 数 ：深 户 家 庭 2+1 套 ，单 身 1+1 套 ：深 户 家 庭 可 在 非 松 绑 区 购 买 2 套 ，另 外 在 松 绑 区再 买 一 套 ； 单 身 非 松 绑 区 1 套 +松 绑 区 1

非 深 户 家 庭 最 多 1+1 套 ： 非 深 户 在 非 松 绑 区 购 买 1 套 房 需 1 年 社 保 ， 松 绑 区 不 限 购 ， 多 孩 家 庭 可 多买 一 套

取 消 限 售 ： 商 品 房 住 宅 和 公 寓 取 消 限

调 增 增 值 税 免 征 年 限 5 改 2： 个 人 住 房 转 让 增 值

降 购 房 首 付 比 例 ： 首 套 房 首 付 比 例 调 整 为 1.5 成 ， 二 套 调 整 为 2 成 （ 深 汕 首 套 二 套 统 一 1. 5 成 ） 。多 孩 家 庭 买 第 二 套 按 首 套

优 化 房 贷 政 策 ： 名 下 已 有 住 房 无 按 揭 或 只 有 一 套 按 揭 贷 款 政 策 按 二 套 算

一个深户家庭已在非核心区有了两套或者已有一套核心区一套非核心区，现在第三套能不能在核心区购买一套(有没有顺序要求)

答:深户居民家庭全市总数不超过 3 套，其中核心区域不超过 2 套，这种情况下先签合同，同时也签署好补充协议，最终还需看相关部门最后的确认和细则，

同样深户单身已在非核心区有 1 套，现在在核心区能不能再买一套吗，答案同上

2、非深户的一年社保可不可以断缴？

答:理解可以，上半年出的政策非深户允许 15 个月看其中 12 个月即可

3、非深户家庭有两个未成年可以多买一套，这套是可以买核心区或者非核心区吗?答:是的，通知的内容没有强调只能是非核心区，所以理解全市均可，唯一区别是核心区要 1 年的社保或纳税

4、深户家庭有两个未成年及以上可以多买一套吗？

答:不可以，深户家庭最多就是 2+1，跟有几个未成年小孩无关

5、取消限售是针对新成交物业还是之前不满三年的那些存量房?

答:是全部,从 10 月 1 号起执行，通知上写原有政策与本通知不一致的，以本通知为准，所以是全部解除限售

6、深户未婚 (离异、丧偶)带一未成年可以购买全市 2 套+1 套非核心吗？

答:可以，这种情况也是深户家庭

7、非深户离异带 2 个未成年的已经有核心区 1 套，现在还可以购买 1 套吗？

答:可以，如果买核心区就需要 1 年社保或个税

8、个人住房转让增值税调整了为五改二，那减免个人所得税也是满二唯一吗?

答:错，减免个人所得税是没有变化，依然是家庭满五唯一

9、有两个及以上未成年子女的居民家庭，购买第二套房可以按首套贷款，那利率是首套还是二套？答:贷款按首套利率也是首套，特别注意如果有一套住宅+一套单身公寓两笔贷款，此时买第二套房需要跟银行确认核实首付成数多少，(认定公寓为商业性住房的银行可做首付 20%，二套利率)也可能不能贷款只能一次性。

10、有两个及以上未成年子女的居民家庭，既然购买第二套房可以按首套贷款，那契税也是按首套计算吗?答:错，契税是按第二套 3 个点计算

11、非核心区没有社保都可以购买一套了，那就是非核心区全部放开限购可以买多套吗？答: 错，不是全部放开，限购的套数依然有要求，比如非深户单身没有社保也只能在非核心区购买一套。

12、港澳台及外籍人士可以买几套?答:这类人士购房没有变化，只能买一套，香港人未婚可以买一套住宅;如果已经有一套单身公寓不可以再买住宅;港澳台及外籍人士与深户人士组织家庭名下也只能落一套住宅

13、外籍人买房需要什么条件? ●提供护照和满一年外籍人的工作许可证(通过扫码显示最近一年有效) ●如果外籍人工作许可证不满一年，则需要同时提供在深一年以上的个税●如果没有许可证或个税，就需提供《永居证》，必须有其一答:护照+工作许可证或者护照+个税或者护照+永居证

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