多地土拍再现高溢价 年底重点城市土地市场或温和修复

近日，杭州土地市场迎来取消新房限价后的第二场土拍，据克而瑞数据，三宗宅地全部成交，综合溢价率29.8%，热度仍然在线。

随着各地优化土拍政策、取消新房限价，叠加优质地块入市，近期杭州、北京、成都、深圳、义乌等地的土拍市场上出现高溢价成交地块，多家民营房企入场拿地。

在受访对象看来，房企拿地信心虽有所修复，但更多聚焦在优质板块。土地市场冷热不均现象仍然显著，9月增量政策出台后，整体土拍热度尚未明显好转，民企整体投资热情尚待提升。即将步入12月，多地供地放量，叠加政策带动，四季度核心城市土拍情绪或将温和修复。

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高溢价地块再现

11月20日，杭州三宗住宅用地出让，总规划建筑面积154353.5平方米，总起拍价39.57亿元，最终三宗地均溢价成交，综合溢价率29.8%。

其中奥体博览中心地块关注度最高，经过49轮竞价，由滨江集团以39.5亿元竞得，成交楼面价超4.8万元/平方米，溢价率33.85%，超出北侧兴耀望阙4.6万元/平方米的新房限价，创奥体板块地价新高，也是杭州楼面价第二高的地块。

杭州贝壳研究院院长上官剑向21世纪经济报道记者表示，10月9日杭州出台新政之后，奥体和钱江世纪城的日均单量涨幅均居全杭州前五，且成交价明显上涨，板块热度高。对比周边次新房5万~7万元/平方米的均价，新出让地块房地差空间较足，为开发商打造好产品留下弹性空间。

此外，金沙湖板块下沙地块被自然人洪礼昌以总价4.46亿元拿下，溢价率达64.55%，打破了临平数字商贸城地块59.19%的溢价率纪录，创下今年杭州土拍溢价率新高。

不只是杭州，11月以来，北京、成都、深圳、义乌等地均出现高溢价成交地块，颇受市场关注。

11月5日，北京3宗宅地出让，规划建筑面积209378平方米，总起拍价112.46亿元。其中海淀区功德寺棚户区改造项目HD-GDS-001地块的起始价为45亿元，地块上限价51.75亿元，对应溢价率15%，销售指导价10.5万元/平方米，最终经过35轮竞价，触顶摇号，由绿城摇中。与之类似，海淀区功德寺另一宗地块由越秀摇中，成交总价63.825亿元，成交楼面价71574元/平方米，溢价率15%。

11月6日，成都中心城区三宗宅地出让，其中高新区大源板块宅地出让成最大看点。经过84轮竞拍，该地块由远达竞得，成交楼面价26300元/平方米，溢价率46.11%，成交总价约20.67亿元，创成都高新区楼面价新高，也成为成都历史上楼面价第二高的宅地。

11月15日，成都再迎4宗宅地出让，其中锦江区地块溢价44.44%成交，由润达丰滨江竞得，楼面价26000元/平方米，成为成都楼面价第三高的宅地。

11月11日，义乌2宗宅地出让，均溢价成交，平均溢价率超32%，分别由义乌市稳宏置业有限公司、自然人龚一新竞得；11月22日，义乌后宅街道一宗宅地出让，由自然人杨超以总价6517万元竞得，成交楼面价11236元/平方米，溢价率18.13%。

11月13日，深圳前海招商街道一宗宅地出让，最终由深圳市天健地产集团有限公司竞得，总价14.35亿元，成交楼面价37610元/平方米，溢价率16.48%。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，近期多地接连出现高溢价成交地块，一方面，是因为近期房地产利好政策持续释放，提振了市场信心。另一方面，一些地块由于其地理位置、规划条件等存在优势，吸引了多家房企参与竞拍，出现高溢价成交情况。

关荣雪表示，这在一定程度上反映出市场对优质地块的强烈需求和房企对板块所在市场的乐观预期。同时，也显示出政策利好对市场情绪的积极影响，以及房企在资金状况改善后，对土地市场的积极参与。

高溢价成交地块中不乏民营房企拿地的身影，但中指研究院分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示，当前央国企仍是拿地主力。据中指监测，1~10月22城重点城市央国企和地方国资拿地金额占比约75%，民企拿地金额占比不足二成，整体拿地信心偏弱。

但在部分城市，本地民企仍在布局或投资，如滨江、兴耀在杭州深耕力度仍较大，远达、润达丰滨江、中瑞天悦在成都拿地。孟新增表示，这是因为这些民企所处区域经济较发达，房地产需求支撑较强，同时部分民企属于多元化实业企业，通过拿地可以支持其业务的发展。

“短期来看，后期拿地主力仍是央国企，民企整体投资热情尚待提升。”孟新增表示。

年底能否“翘尾”

热点地块高溢价成交，也与近期各地房地产政策调整相关。

如10月9日杭州楼市新政取消新出让用地限价措施，明确新出让住宅用地不再设置新建商品房限价要求。上官剑表示，此举在提升产品力和核心板块新房价格的同时，也将给房企预留更高的利润空间，提高房企面对优质地块的拿地热情，助力维持土拍热度。

土地土拍规则也持续优化。孟新增表示，限地价已不适应当前市场形势，上海等多地相继跟进取消地价上限。截止到目前，全国重点22个城市中，仅北京、深圳部分地块设置土地价格上限。

各地政策仍在继续优化。如10月31日，北京发布丰台区万泉寺居住用地出让预申请公告，该地块未设置地价上限。业内人士分析称，这也是三年多以来，北京第一宗未设置地价上限和销售指导价的地块，体现出北京主动适应市场变化和发展需求采取的积极举措。

关荣雪表示，土地限价政策的初衷是稳定市场预期，在当前新的市场环境下，价格回归市场化或已成趋势，取消地价上限亦是稳定市场预期的表现。另外，这也有利于提振土地市场情绪，后续或有更多城市跟进。

此外，在一揽子房地产政策带动下，楼市成交改善也对房企拿地产生一定带动作用。据国家统计局数据，10月房地产市场出现积极变化，市场活跃度明显提升，交易提速。截止到10月，新房销售面积年内累计同比降幅已连续5个月收窄，销售额降幅连续6个月收窄，市场信心有所修复。

但目前土地高溢价成交主要集中在局部优质地块，整体来看土地市场并未明显回温，低价甚至底价成交地块居多，市场冷热不均现象延续。

中指数据显示，1~10月300城住宅用地供求面积同比降幅均超三成，土地出让金降幅约四成，已较2020年高点下降超70%。一线城市加大优质地块供应力度，成交楼面均价同比上涨逾17%，二三四线城市成交楼面价则有不同程度下降。

孟新增表示，今年以来，全国土地市场延续低温运行态势，房企拿地能力及意愿均大幅下降，土地供求两端持续缩量。1~10月，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均在三成以上，土地出让金降幅超四成。房企拿地仍偏审慎，仅热点城市核心板块维持一定热度，同时9月增量政策出台后，土拍整体热度回暖尚未显现。

年底渐近，多地供地力度加大。如日前武汉连续发布2则土地出让公告，推出14宗涉宅用地，总起始价约90.13亿元，将于12月中旬拍卖；11月21日南京发布多个土地出让公告，新增挂牌涉宅用地共11宗，总起始价101亿元；11月15日广州上架4宗涉宅用地，挂牌起始总价33.78亿元。

孟新增表示，前10月重点城市土地出让收入同比普遍下降，供地计划完成度一般。目前已进入年度尾声，尽快推出优质地块，一是为了财政收入需要，二是因为9月末增量政策出台后，市场热度提升明显，房企对优质地块的拿地积极性提升。

关荣雪表示，近期市场销售企稳回升，部分规模房企有补仓意愿，四季度核心城市土拍情绪或将温和修复。同时短期来看，土地市场“优中选优”的趋势不会改变，优质地块竞争或愈发激烈。