央企黑马，跑进了深圳

文/十一弟

这两年，房地产行业闯进来一匹黑马——

中建壹品。

它是大央企中建三局旗下的开发业务平台。

三年前，中建三局地产业务销售规模326亿，在百强房企榜单上，还只能排在100名开外。

到了去年，尽管行业整体下行，但中建壹品的销售规模，逆势扩张到了519亿，排在了第34名。

今年到上个月，中建壹品在销售榜单上更进一步，已经卖了400亿，挺进了行业前二十强。

比销售增长更快的，是投资拿地，中建壹品在抓紧储备弹药。

今年以来，它在土地市场上花了229亿，百强房企拿地榜单上，排名第四。

只有保利、绿城和厦门建发，在今年的拿地预算比中建壹品更多。

连华润、中海、招商，都被它压过一头。

现在的市场行情下，中建壹品的黑马成色十足。

最近，中建壹品的一把手，接受了一次公开采访——

“把我们称为黑马，深感荣幸，但也需要理性。”

“这个称呼背后，蕴含着压力与挑战。”

“尤其是在行业转型的背景下，必须时刻保持头脑清醒，不断创新进取，应对市场的变化和竞争。”

中建壹品的扩张，不是盲目砸钱，它有一整套拿地策略——

核心城市、中心地段、主流产品，坚持深耕重点区域。

它把北京、上海、深圳等一线城市，作为全力聚焦拓展的第一发展梯队。

在拿地的评估与选择上，绘制出了重点城市投资地图。

从宏观与市场等多个维度，对城市区域和板块进行研究，形成了板块评级标准——

重点拓展、机会进入、谨慎跟进。

有了城市投资地图工具，在区域布局和项目选择上，就变得相对精准了。

比如，在北京，中建壹品选择了海淀、朝阳、丰台等成熟区域；

在上海，持续深耕杨浦等核心区域；

在深圳，以龙华为发展原点。

在各个城市，通过把重点区域做深做透，不断加深市场理解，确保所拿地块具有较高的开发价值和市场前景。

今年初，中建壹品与湖北省属国企——湖北文旅集团组成联合体，以将近52亿的代价，拍下了位于深圳龙华区民治街道一块地。

折算下来，这块地的楼面价大约2.5万/平米。

而其所处的梅林关板块，是深圳龙华有名的豪宅区，在售新房单价卖到了七八万块钱。

中建壹品把这块地开发成了“鹏宸云筑”，即将开盘入市。

十一弟查了下，鹏宸云筑定位品质人文住区——

它采用围合式布局，以岭南建筑美学理念，打造岭南艺境、山水雅集的东方诗意园林。

项目南侧是民治水库，算得上妥妥的湖景盘。

在寸土寸金的深圳市中心，能有这样的山水景观资源，非常稀缺了。

鹏宸云筑以核心地段、成熟配套、纯商品社区和极致的户型设计等卖点，来吸引需求旺盛、眼光挑剔的深圳买家。

这是中建壹品进入深圳市场拍下的第一块地，也是其开发的第一个住宅项目。

01

四十多年前，中建壹品的母公司——中建三局，是最早一批进入深圳参与特区建设的央企。

中建三局在深圳的开山之作，是国内超高层建筑的起点——

深圳国贸大厦。

改革开放之初，为了打造一个对外发展的窗口，深圳决定修建一座标志性大厦。

这就是后来被称为“华夏第一高楼”的国贸大厦。

按照当时的设计方案，国贸大厦共53层，高160米，将建成中国最高的大楼。

最终，这个项目由中建三局中标建设。

这是总部设在湖北武汉的中建三局，历史上第一次外出找饭吃。

据说，当时的领导层，立下了不接任务誓不回家的决心。

从一开始，中建三局就尤其看好特区的建设发展。

在成功竞标国贸大厦后，甚至一度从湖北整体搬迁到了深圳。

1983年，国贸大厦主体结构开始施工。

如果用传统工艺的话，每一层主体结构施工最少需要15天时间，地上50层，工期长达750天。

而在投标书中，中建三局明确提出要使用滑模技术，最少可以节约一半工期。

这在所有参与项目投标的七家建筑公司中，是最有技术特点的方案。

但这座大楼，地上高度150米、建筑面积超过10万平米，如此大面积的滑模施工，从无先例。

中建三局历经三次失败后，终于第四次试滑成功了。

滑模技术的大规模应用，大幅提高了施工进度，且质量完全合格。

在国贸大厦的建设过程中，中建三局创造的深圳速度，成为了改革开放的代名词。

1984年，国贸大厦封顶竣工，展现了深圳人敢想敢干、敢为天下先的特区精神。

此后十年间，国贸大厦一直占据着中国第一高楼的桂冠。

后来这个纪录，也是由中建三局在深圳承建的地王大厦打破的。

上世纪九十年代初，总设计师南巡讲话之后，中建三局抓住了建筑业蓬勃发展的历史机遇，开始主攻“高、大、新、尖”的建设项目。

那时，深圳已经愈发繁华，光是在罗湖闹市中心，已经建成了上百座高达百米以上的商业大楼。

其中，由中建三局承建的项目，就有四十多座。

在深圳最繁华的人民南路上，矗立着中建三局承建的多座高楼——

国贸大厦、发展中心大厦、天安国际大厦，这里被人们称为“中建三局一条街”。

1996年竣工的地王大厦，是当时亚洲第一、世界第四的摩天大楼。

它是中建三局在深圳的又一个里程碑式的代表作。

在项目钢结构施工中，中建三局以两天半一个结构层，创造了新深圳速度。

从这之后的三十年里，中建三局在深圳建设了一个又一个地标性建筑——

中国华润大厦，也就是“春笋”，高达393米，是深圳排名第三的摩天大楼；

前海卓越金融中心，是深圳前海首座交付使用的写字楼；

深圳国际会展中心一期，总建筑面积超过160万平米，是全球最大的会展中心；

深圳机场T3航站楼，是深圳建市以来单体面积最大的公共建筑；

深圳罗湖口岸，被誉为“南国第一门”，每年的通关能力高达2000万人次；

深圳华星光电t7工程，拥有全球最大的最高世代液晶面板显示器生产线。

这些地标建筑，刷新了特区的天际线，丰富了城市功能界面，是中建三局与深圳发展共振的见证。

从国贸大厦到地王大厦，从罗湖到南山，中建三局融入了特区建设的每一段历史。

02

作为中建三局旗下的开发业务平台，中建壹品首次进入深圳，以龙华为发展原点，翻开了新的一页。

在深圳，父辈们喊龙华，将其称之为塘朗山北；到了千禧年，人们把它龙华当作深圳的后花园。

而现在，大家把这里叫作“宇宙中心”。

2011年之前，龙华还是属于宝安区的龙华镇，深圳决定成立功能区，设立了龙华新区。

彼时，对很多深圳人来说，龙华还只是个睡城——

在龙华租房买房，然后赶早赶晚地去福田上下班。

在很长一段时间里，来往通勤的庞大人流车流，相对受限的交通路网，让进出龙华的交通变得很非常拥堵，出行体验十分糟糕。

据说，有个段子——

一些住在龙华的打工人，每每提到地铁4号线，就会浑身发抖，嘴里还不自觉地嘟囔着，“不要推我”、“我要下车”……

而每当早晚高峰，驱车经过福龙路的时候，只能从口袋里掏出香烟，默默地燃上一根，无奈地看向窗外的远山和天空。

龙华的交通拥堵，给深圳人带来的心理阴影，甚至衍生出了一句俚语——

英雄难过梅林关。

2017年，龙华正式升级为龙华区，以深圳北中心的身份，告别了福田后花园的地位，迈向了全新的高度。

龙华处于广深港中轴线上最中心的位置，堪称连接香港、广州的中轴核心，是贯通大湾区一体化的中轴脊梁。

在深圳“十四五”规划中，把龙华明确定位为都市核心区，与福田、罗湖、南山中心并驾齐驱。

位于龙华区的深圳北站，是中心中的中心，是连通大湾区铁路网的核心枢纽。

这里汇聚着地铁4号线、5号线、6号线、广深港高铁，以及规划中的地铁27号线、深惠城轨、地铁22号线。

这几条轨道交通，与香港、广州、惠州、东莞形成便捷生活圈。

除了轨道交通，还有几条深圳主干道，也都在此穿行环绕——

梅观大道、福龙路、南坪快速、北环大道等，便捷地通达福田、南山中心区。

中建壹品开发的鹏宸云筑，项目所在的梅林关片区，整体规划建设对标的是哈德逊城市广场、巴黎拉德芳斯区。

这里将打造垂直立体的轨道上盖之城，新增开发量达到了180万平米，总投资将近700亿。

英雄难过梅林关，有望成为历史。

建设深圳的都市核心区，龙华不但提升改善了交通路网，还打造了一众文化、商业、教育、生活配套的新地标——

光是在北站中心，就有深圳展览馆、深圳市第二图书馆、深圳市美术馆新馆，简上体育综合体、壹方天地、星河盛世、万象商业。

还有深圳外国语学校（龙华校区）、在建的格致中学民治校区、深圳高级中学（集团）北校区、绿芯公园、民治体育公园、深圳北站中心公园等。

中建壹品首进深圳，发展原点之所以落在龙华，是因为看重区域内的产业。

它绘制的城市投资地图，基于一个底层逻辑——

“房地产行业，短期看政策、长期看人口、人口看产业。”

“房、地、产，已转换为产、地、房。”

“土地和市场主要向高能级城市、向新兴产业，特别是高新技术产业、朝阳产业聚集。”

去年九月份，深圳公布了全市创新型中小企业名单。

龙华区上榜企业数量最多，共有1179家，占比接近三成，超越了南山和宝安。

这意味着，龙华已经变成了深圳的创业第一区。

在龙华，创新型中小企业遍地开花，数字经济的崛起，起到了支撑性作用。

去年，龙华区的数字经济总产值4783亿，占GDP的比重超过了31%。

鹏宸云筑，坐落于一个超级产城融合综合体——

华南数字超级总部基地，是龙华区承载数字经济的核心产业空间。

它定位于新一代数字产业集聚区与功能型总部基地，聚焦人工智能、5G技术、工业互联网及软件和信息服务等数智科创产业。

据说，华南数字超级总部基地，预计可吸引1.5万高新技术人才，整个园区的总产值将达到500亿。

十一弟查了下，阳光电源、乐融软件、朗文科技、李森智能、图灵科技等，都已经入驻了园区。

目前，世界五百强企业——海克斯康，也选择落户这里，就在鹏宸云筑的隔壁。

海克斯康是一家数字化信息技术领域的科技巨头，它打算投资50亿，打造一个世界级智能制造示范基地。

这个项目建成后，年产值将不低于200亿，成为世界级工业4.0示范样板。

有人说——

正如当年腾讯对南山科技园的带动、华为对龙岗坂田片区的拉动、比亚迪对坪山的影响。

海克斯康落户华南数字超级总部基地，也能撑起龙华梅林关片区的半边天。

而华南数字超级总部基地，是龙华区数字经济的核心集聚区，将承载着片区的产业未来。

03

过去四十多年来，中建三局是最早一批参与特区建设的央企。

这个中建排头兵，用一座座钢筋水泥垒起来的高楼大厦，标定和刷新了深圳的城市天际线。

矗立着的摩天大楼，就是一座座地标，见证了特区改革开放以来的恢弘历史——

城市变迁、经济腾飞、敢为人先的时代精神。

四十多年后，中建壹品首进深圳，以龙华为原点。

它让中建三局与特区的发展共振，延续到了更深的频率——

城市生活、品质人居、极致用心的岭南美学。

作为房地产行业最大的一匹黑马，今年刚刚闯进深圳的中建壹品，递上的第一张名片，就是鹏宸云筑。

参与深圳建设四十多年来，中建三局承建了2200多项城市地标与民生工程，总建筑面积逾3亿平米。

而鹏宸云筑，是中建壹品在特区布局的起点、开篇的封面作品。

中建壹品不会像中建三局建造的国贸大厦、地王大厦、春笋一样，刷新深圳的天际线。

但鹏宸云筑嵌入了更深的城市肌理，在有深厚产业基础的核心片区，为深圳提升和重新定义新的人居标准。

在深圳，这匹刚刚闯进来的黑马，需要做的是一件简单纯粹、又有价值创造的事——

用心造出好房子。