申度楼盘PK：中兴路板块竞争格局大起底

中兴路板块地处上海静安区，是内环内大规模的城市更新片区，承载着城市中心土地价值进阶的重要任务。经过多年的发展，已步入大规模“新旧更替”的进程，不断推进旧改项目，优化城市空间布局和功能。

从万科落子雅宾利开始，随后联手融信开发中兴路一号；再到“中兴城计划”提出，整个板块的势能跨越上了一个新的能级。

由于板块内旧改的推进，这里也腾挪出了不少优质的地块。这些空地，在规划中会有大量住宅，目前已吸引万科、保利、越秀等各路大牌开发商纷纷下注，很多新盘也将集中兑现入市，这里无疑会是内环内竞争最大的板块之一，可谓神仙打架。

「地产申度」本期的《申度楼盘PK》，我们走近“中兴路板块”，一窥其竞争格局。

中兴路板块新盘分布示意图

申度君从各个购房者最为关心的角度一一对比，先直接上结论：

1. 从地理位置，价格，界面，教育资源等角度，在本次楼盘PK中，越秀静安天玥胜出；

2.公区上比较上，三个项目不分伯仲，但是现在开发商为了销售，都在公区上做足文章，参考价值不高；

3.从社区环境和户型的比照中，越秀静安天玥由于户型最为简单，所以在社区的纯粹性上更好一些，但是由于盘量比较小，景观的发挥上也会有一些限制；而保利永兴里因为风貌别墅的高低配问题，有人欢喜有人愁；静安玺樾在各块都完败，销售数据也足以说明问题了。

三楼盘基本情况对比图

接下来，有时间的读者可以仔细看看申度君从各个维度的详细分析：

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中兴路板块优势解构

（一）规划能力高、发展势能强劲

中兴路板块位于静安的核心区位，地处南北复合发展轴和苏州河两岸人文休闲带的两轴交汇之处。在静安2035“一轴三带”战略规划中占据重要位置。

中兴城百万方的规划中提到，将有约30万方绿地+约55万方商业+9处历史风貌街坊+27万方历史建筑为主，打造一个集公园绿地、高端商业、地标建筑、历史建筑、品质住宅为一体的高品质街区。未来，中兴路板块将形成一个高端住宅集中区，整体的城市界面和板块活力也会大幅提升。

（二）交通便捷，链接核心

中兴路板块地处静安区内环内，拥有极佳的地理位置，其中8号线贯穿了整个板块，2站可以到达人民广场，1站到达大悦城商圈。另外板块西侧有1号线途经，最近站点为中山北路站，东南侧是3,4号线宝山路站。

对于自驾出行而言，板块内汇聚了上海最重要的三条交通大动脉——内环高架、南北高架和北横通道。另外，3公里范围内还有延安东路隧道、新建路隧道，畅通连接陆家嘴核心商圈。

（三）商圈环伺，一步繁华

中兴路板块本身没有大型的商业综合体，这是目前的美中不足；未来万科中兴傲舍将会打造一个3万方的社区商业，填补板块商业需求。

不过中兴路板块距离三公里范围内商圈环伺、群星璀璨——1公里可达静安大悦城商圈、不夜城商圈；3公里内覆盖新兴崛起的苏河湾商圈、人民广场－南京东路商圈、南京西路、淮海路商圈、北外滩商圈，所以说左邻右舍的超强实力，也为中兴路这个闹中取静的宜居板块创造了条件。

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中兴路板块内竞争格局解析

目前中兴路板块在售及待售的新盘有5个，分别是静安玺樾、保利永兴里、越秀静安天玥、万科中兴傲舍、象屿苏河琹庐。另外，南侧不远处的苏河湾板块还有龙盛湾上、弘安里等项目在售。

其中象屿地块暂未入市、而万科中兴傲舍定位纯大平层产品，总价段和另外三个项目形成了差异化。那么这里申度君将剩下3个面积段、总价段相近，形成直接竞争的楼盘进行横向对比、测评。这些楼盘的主力户型大多在100-140平左右，符合市场上绝大多数改善购房的需求。

（一）位置交通PK

越秀静安天玥＞保利永兴里＞静安玺樾

三个项目微观区位和优劣势略有不同。

静安玺悦区位靠南北高架一侧，交通动能具备优势；但紧挨南北高架，势必有一定的噪音污染。社区距离地铁8号线中兴路站500米左右，步行距离也在可接受的范围内。就目前来看，静安玺樾周边城市界面最差，被老破小包围其中，短期之内无望改善。

保利永兴里相对而言，远离高架，噪音污染小；社区距离地铁8号线中兴路站500米左右，和玺樾大差不差；社区临近静安区闸北第三中心小学；社区东侧城市界面较新，南侧是老破小。

越秀静安天玥地处南北高架和内环高架交汇处，噪音污染也是不可忽略的；周边城市界面也有待提升和改善，但是对比起静安玺樾和保利永兴里是略好的；社区临近同济大学沪北校区，周边有个小型商业—五月花生活广场，解决日常所需。社区门口便是地铁1号线中山北路站，妥妥的“真地铁房”。

（二）教育资源PK

越秀静安天玥＞静安玺樾＞保利永兴里

越秀静安天玥，临近中山北路小学（据说可直升市北初级中学），延长路东部幼儿园、上海市民办扬波中学、上外静安外国语中学等民办教育资源都在不远处。

静安玺越附近分布两所小学，分别是静安区永兴路第二小学和静安区中兴路小学，其中前者可以直升市北初级中学，后者升到静安区实验中学。除此以外，周边还有吉的堡永盛双语幼儿园和民办扬波中学等民营学校可选。

而保利永兴里周边最近的小学有闸北第三中心小学，这在静安属于二梯队的学校，不过直升的是青云中学，小学实力不错，但初中略微拖了后腿。

(以上项目宣传中对项目周边教育资源的介绍，旨在协助提供地理位置等相关信息，并不视为本公司对就读学校作出承诺，学区划分等具体信息应以教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。)

（三）社区规划PK

越秀静安天玥≈静安玺樾＞保利永兴里

静安玺樾占地达3.1万方，容积率3.05，社区全部是高层住宅，加上926户可售房源，总体居住密度较高。项目的占地面积在内环内不算小，遗憾的是没有打造专属的会所，仅在架空层打造了泛会所。社区内有7栋楼，南北向排布，第一排和中间部分楼栋的低区或有采光被遮挡的可能性。

再看保利永兴里，社区做成了高低配的产品组合，有一栋17层高层和10栋3层的风貌别墅，容积率看似不高仅2.5，不过剔除别墅后，高层的居住密度同样很高。另外，社区的高层仅有一栋楼，前后没有遮挡，采光和通风值得称赞。高层楼栋共有2个单元门，两侧都是两梯4户格局，并且都是100平的户型。受困于社区体量较小，内部设施较为简单，楼栋底层还有沿街商铺，右侧还有一栋7层的保障房，对于低楼层住户来说，居住体验会不太友好。

越秀静安天玥从居住的舒适性指标来看做得最好，社区容积率2.5，清一色17层的小高层，纵向排布，楼间距开阔，并且没有商铺。项目做到了类1梯1户格局，有独享的入户空间。此外，楼盘全部是120平以上的改善大户型，社区架空层还打造了泛会所，丰富业主的生活场景。

从三个楼盘的基本面来看，静安玺越社区面积较大，而保利和越秀项目的社区会更加小而精。越秀虽然社区面积不大，但是内部的设计更为合理，无论是居住空间，还是生活场景，相比另外两盘居住体验都要好。静安玺越虽然社区较大，但是居住密度偏高，加上周边老小区多，居住舒适性相对逊色。保利永兴里高层产品仅有17层，但社区仅有一幢楼，其余都是风貌别墅，基本没有什么社区概念，内部做得很用力，不过先天不足，加上商业和自持公寓，相对来说比较吃亏。

（四）公区PK

越秀静安天玥≈保利永兴里≈静安玺樾；各有千秋

（1）静安玺樾

静安玺樾二期砸重金呈现了实景示范区。外立面运用了石材加大面积铝板，有一定的辨识度。得益于较大的社区面积，在景观设计上能有更多发挥机会。社区内打造了四轴、三园、五区、一吧”四大功能空间。5#楼王楼栋架空层，做了一个儿童主题空间。

（2）越秀天玥

越秀天玥打造了酒店式归家体系，搭配了高端石材，包括了酒店般的入口，3大主题花园和2大水景交织。还有重金打造的重奢感入户大堂，1楼打造架空层泛会所实现公共休闲功能，弥补社区没有会所的不足。

（3）保利永兴里

保利永兴里外立面采用了弧形天幕设计，大面积玻璃天幕立面，搭配香槟色铝板条，灰色铝板和涂料。

公区PK总结：

三个项目在公区上都下了功夫，各有优势和特色。目前静安玺樾已实景呈现，越秀和保利项目目前还只有效果图。但从设计上来看，越秀静安天玥会略胜一筹，包括多样化的场景打造，外立面更现代化的设计元素，奢石的搭配都十分到位。

（五）户型PK

从户型来看，静安玺樾户型分布比较广，从94㎡2房-165㎡4房都有；而静安越秀天玥则偏向于大户型改善，圈层也更为纯粹；而保利永兴里，高层清一色是100平小户型，另有少量大户型风貌别墅。

(1) 小户型PK——保利永兴里＞静安玺樾

这里先对比静安玺樾的100㎡三房和保利项目的100㎡三房。

其中保利永兴里做了2间朝南和3间朝南两种户型，其中A1和A3户型都是双开间朝南的边套户型，而A2则做到了三开间朝南，为中间套户型；而A4是楼栋最东边套的户型。

保利永兴里因为社区很迷你，公摊较少，得房率较高，套内的空间还是比较宽裕，相对舒适性会更好。

A1和A3户型是一间卧室朝南，双卧室朝北，相对常规；其中A3户型低楼层的窗户正对保障房，通风采光多少要受一些影响。相对而言，A2户型是相对较好的一个户型，做到了三面朝南，干扰也比较少。

其A4是一个非常规户型。进门就是一个大横厅，两间卧室朝南，如果要买这个东边套业主，要考虑东侧商品房和保障房的垂直接缝处。

再看静安玺越，对标的竞品是103平的2+1房，103、104平三房。

总体来看，静安玺越的户型设计是打不过保利永兴里的。其中C户型的设计，做了个伪2+1的概念，实际使用中，你就当个两房来住就好了；客厅沙发区后面你即使做个透明空间不影响采光，但是极大压缩了客厅的空间，得不偿失。

B1户型有完整的三个空间，但是这个户型更像是2+1，主卧和客厅朝南，另有一个卧室朝西，带一个小书房，进深不够，很难当房间用；而B户型同样是双开间朝南，并且做到了大横厅，优点是双卧室朝南，不足是阳台朝西，南北不通。

（2）大户型PK—越秀静安天玥＞静安玺樾

看完了小户型，再来看大户型的对比。

主打改善的越秀静安天玥，全部是偏大户型产品，120平的三房有2种户型，一种是主流的动静分区户型，客厅尺度比较大，餐厅区域的空间也可以充分利用。

另外120平还有个2房朝南的设计，户型亮点是客厅超长的飘窗，不仅拥有极佳的视野，还可以坐上去看书，躺着看电视，十分惬意。此外，主卧还有独立衣帽间，尊贵感和实用性拉满。

而142平的户型，并没有做4房，而是打造一个舒适度更高的三房。客厅的面宽约6.4米，进深约8.2米，尺度拉满。开放式厨房，可以容下岛台。客厅一侧是一个多功能空间，未来业主可以根据自身需要，打造书房或其他功能空间。主卧自带270度转角飘窗，目前很多高端项目都会跟风这一设计。

静安玺樾一期还有少量122-165㎡的3-4房的剩余房源可选。122平户型就是常规的动静分区三房户型，而另一个面积较大的134平户型，虽然做到了大横厅，但仅有一间卧室朝南，客厅也没能做到南北通，进门玄关处的狭长走廊也很难充分利用。

毫无疑问，大户型的PK上，越秀静安天玥完败静安玺樾。

（六）装标PK

越秀静安天玥≈保利永兴里＞静安玺樾

静安玺樾在设计上并不算优秀，虽然用到了不少国际一线品牌，譬如美诺、杜拉维特、高仪、霍尼韦尔、大金（或同档次其他品牌）等，更多是品牌的堆砌，室内缺少一些设计感，比较中规中矩。也配置三玻两腔隔音降噪玻璃，用来隔绝高架噪音，这个待交付时再注意。

静安越秀天玥则明显设计感更现代一些，融入了更多的元素，也更为奢华。入户门厅辅以进口奢石泰晤士石材，造价不低。室内品牌除了国际一线品牌，在细节上也表现到位，例如客厅背景墙使用的是木饰面+黑色皮革编织软包，而非传统石材或岩板，档次更高。

三大件方面，采用大金(或同等档次品牌)的中央空调和地暖的双联供，百朗(或同等档次品牌)新风系统，这个成本是不低的。

全系高端厨电品牌博世厨电5件套（吸油烟机、灶具、蒸烤一体机、洗碗机、嵌入式冰箱），铂浪高单体大水槽+抽拉式龙头，康丽根末端净水等都已配齐。

卫浴方面，做了三段式分离设计，主卫、次卫均配置杜拉维特智能马桶、汉斯格雅龙头花洒。主卫更是配备了美妆冰箱，不得不说，很贴心。

保利永兴里项目在产品力上同样花了心思，约6米装饰方面，入户玄关透光玉石门牌、结合海派元素定制了密缝拼花的地砖等等。

厨房标配嘉格纳三件套（三眼灶台+油烟机+13件套洗碗机），另外还配有博世双开门冰箱，这诚意也是很到位的。

还有大金两联供、爱迪士新风三件套，更有大金、高仪、唯宝、博洛尼等品牌；发展商卷起来，最幸福的就是购房者了。