《恋爱前一方买房，恋爱期共同还贷，房屋是否共有？深度解析》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与当事人诉求

1. 原告诉讼请求

郑先生向一审法院起诉请求：

- 对双方同居期间购买的某房屋进行析产，房子由郑先生所有，不向对方支付房屋折价款；

- 诉讼费由王女士承担。

2. 原告事实与理由

郑先生与王女士于2011 年 5 月至 2016 年 3 月是男女朋友同居关系。双方 2012 年 7 月 15 日共同购买某房屋，双方共同偿还公积金贷款。上述房产首付 105 万元是由郑先生支付的。因为剩余房款要以王女士名义办理公积金贷款，所以购房合同以王女士名义单独签署。2016 年 3 月王女士向郑先生提出分手，解除了双方的同居关系。

双方就财产分割达成口头约定，双方约定房屋归郑先生所有，郑先生返还王女士在同居期间对房子的全部投入，双方分手后房产的公积金贷款由郑先生负责偿还。自2016 年 4 月至 2017 年 8 月，某房屋的公积金贷款全部由郑先生独自承担。2017 年 8 月，王女士微信通知郑先生不用再偿还公积金贷款了，其将剩余贷款全部交清并办理了产权证。郑先生多次与其协商未果。2019 年 5 月，王女士对郑先生提起诉讼，主张涉案房屋是其个人购买，郑先生的购房款是借款。

王女士在诉状中陈述的事实完全是虚假的，双方根本就不是借贷关系。首先，双方没有任何借据。其次，双方分手后，王女士也没有偿还郑先生所谓的借款。再次，双方分手后郑先生反而向其支付了30 余万元。最后，双方分手后郑先生一直在争议房产实际居住并单独偿还房屋的公积金贷款，这些情况都充分说明，双方不存在借款关系。双方在法律上是同居期间共同买房，且在解除同居关系后双方已就房产归属有了口头约定。在法律上王女士无权对该房主张权利。

二、被告辩称

1. 一审辩称意见

王女士向一审法院辩称，诉讼不合法，除了管辖权的问题还有一案不二理的问题，诉讼时效问题。双方于2013 年 8 月同居，2016 年 3 月分手，至今已经超过 3 年的诉讼时效。郑先生虽然主张涉案房屋是同居期间购买，但事实上房屋是王女士本人于 2012 年 7 月购买，是在同居之前购买的。购买的起因是当时王女士的单位对中层干部有购房优惠，房子是小产权，王女士想置换，郑先生得知王女士想置换，提出要给王女士 105 万元，于是王女士就接受了这笔 105 万元的赠与。

2013 年 8 月，房屋下来后，双方没有以夫妻名义共同生活，但确实是生活在王女士的房子里。郑先生称房子是 210 万元，王女士现金出资 20 万元，郑先生借款 105 万元，贷款 30 多万元。王女士结清后一共 103 万元，支付房产税 3.2 万元。后王女士已经一笔结清 235 万元。还有房屋增值。郑先生说分手后给了王女士 30 多万元就相当于王女士把房子卖给他了，显然不符合情理。

房屋内家具、家电价值，以及增值部分价值120 多万元。2016 年 3 月分手后，因为王女士的孩子要中考，王女士着急搬走。郑先生说要买王女士的房子，王女士说给其 3 个月的时间将房屋买卖一事处理好。如果无法谈妥，郑先生应将房屋腾退给王女士，王女士将房屋折价款还给他。

后来郑先生要求按照2012 年的价格购买涉案房屋，让王女士低价出售。涉案房屋是北京房屋，指标是有价值的，房屋是用王女士的住房公积金购买的，有优惠，房屋税收也有优惠。

2. 针对反诉的辩称意见

郑先生针对王女士提出的反诉向一审法院辩称，双方分手是王女士提出的，分手原因至今郑先生也不清楚，双方同居期间财物混同，没有借款，不同意返还。

三、郑先生上诉请求及理由

1. 上诉请求

郑先生上诉请求：

- 撤销一审判决，将本案发回重审；

- 一、二审诉讼费由王女士承担。

2. 上诉理由

双方同居的时间是在购买北京市昌平区二号房屋（以下简称某房屋）之前，首付款大部分都是由郑先生支付。一审判决关于同居时间的推定是错误的。郑先生有证据可以证明双方同居时间是在购买某房屋之前。

一审法院没有认定同居期间，双方共同偿还贷款，但双方同居期间财务是混同的，应当认定为是双方共同偿还贷款。双方结束同居之后，郑先生依然居住在某房屋中，并且向王女士返还其支付的房款。双方解除同居关系之后，公积金贷款是由郑先生偿还，后王女士不经郑先生同意，独自偿还贷款。本案的发生就是因为房价上涨，王女士为谋取不当利益而引发的。

四、被告二审辩称

王女士辩称，同意一审判决，不同意郑先生的上诉请求和理由。首先，关于同居的界定，双方之间从感情角度、共同生活稳定角度、对外公示的角度、共同经营共同生产的角度都不存在法律所界定的同居关系。

五、法院查明事实

1. 同居关系情况

郑先生与王女士存在同居关系，双方同居关系已于2016 年 3 月自行解除。对于相识及同居时间，郑先生称双方 2010 年相识，2011 年 5 月同居，并就其主张提交证人证言（未到庭），王女士对此不予认可，称双方于 2012 年相识，2013 年 8 月同居。

2. 房屋购买及出资情况

对于某房屋，2012 年 7 月 15 日，王女士与北京某房地产开发股份有限公司（以下简称某公司）签订北京市商品房预售合同，购买某房屋，房屋总价款为 2103560 元。2013 年 6 月 18 日，王女士与公积金管理中心住房公积金贷款借款合同，贷款 90 万元。某公司为王女士开具房款发票。对于房屋首付款，其中 105 万元为郑先生出资，于 2012 年 7 月 15 日及 2013 年 3 月 25 日通过转账方式分别向某公司支付 60 万元及 45 万元，剩余 203560 元为王女士出资。

两人同居期间，王女士称以其个人住房公积金还贷，郑先生称系用王女士住房公积金及王女士另一处三号房屋租金（三号房屋由郑先生代为办理出租手续，租赁合同显示月租金为六千余元）还贷，并称上述款项属于双方同居期间共同财产，郑先生称其在同居期间有收入，其也有还贷行为，王女士对此不予认可。

经查，2013 年 8 月至 2016 年 2 月期间共计偿还银行贷款 162345 元。郑先生称 2016 年 3 月至 2017 年 8 月期间，由其独自偿还房屋贷款。2017 年 8 月，王女士结清房屋贷款。该房屋产权于 2018 年 10 月 10 日登记在王女士名下。分手后，王女士搬出某房屋，郑先生继续在该房内居住。王女士另行起诉郑先生腾房一案，目前在昌平法院审理中。庭审中，双方均称房屋现价值为 650 万元。

郑先生称开始时是双方共同商议买房，但是分手之后是借名买房，称双方分手时达成协议，某房屋由其所有，其向王女士返还同居期间王女士对房屋的全部投入，分手后房屋贷款由其偿还。王女士对郑先生的主张不予认可，称该房屋系其个人财产，因为孩子升学问题，故在分手后搬离某房屋，后郑先生提出要购买某房屋，其让郑先生筹钱，但双方对于房屋价款未谈妥，郑先生在双方分手后确向其转款30 万元左右，但是偿还同居期间的借款，与房屋价款无关，其搬走后，考虑到房屋给郑先生继续居住，故同意让其偿还贷款以抵租金。

此外，王女士称同居期间生活支出大部分为其负担，要求郑先生向其返还同居期间借款及赔偿精神损害抚慰金，并提交自行制作的明细及银行卡流水记录佐证。郑先生对此均不予认可。

3. 二审证据提交情况

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑先生提交了两份证据：证据一是照片，证明双方是在2012 年买房之前已经同居；证据二是李某的证人证言，证明在买某房屋的时候，郑先生与王女士是同居关系。王女士对证据一的真实性认可，证明目的不予认可，照片中的孩子去过王女士家，但当时郑先生与王女士是恋爱关系，不是同居关系；对证据二不予认可。王女士提交聊天记录截图，证明在购买某房屋的时候双方感情不稳定，没有同居。郑先生对上述证据的真实性、证明目的不予认可。

六、裁判结果

一、确认北京市昌平区二号房屋由王女士所有；

二、驳回郑先生的诉讼请求；

三、驳回王女士的反诉请求。

七、律师案件分析

1. 核心争议焦点剖析

本案核心争议焦点主要集中在两个关键问题上：一是某房屋是否属于郑先生与王女士同居期间购买的财产，这直接关系到房屋析产的前提是否成立；二是郑先生主张房屋归其所有的依据是否充分，包括其提出的同居时间、出资情况、口头协议等理由能否得到法律认可。

2. 同居期间房屋认定依据

- 同居时间的确定：在判断房屋是否为同居期间购买时，同居时间的确定至关重要。郑先生主张双方在购买房屋前已同居，但王女士予以否认。法院在认定同居时间时，遵循严格的证据审查原则。郑先生虽提交了证人证言，但证人未出庭佐证，该证据的证明力大打折扣。且从实际情况来看，郑先生主张的同居时间尚未获得房屋，房屋当时仅为预售状态，郑先生也未说明当时的同居地点且未举证证明。而王女士主张的同居时间在房屋购买之后，相对更符合常理和已查明的事实情况。在法律上，对于同居时间这种涉及身份关系确认的关键事实，举证责任在主张方，郑先生未能充分举证，法院采信王女士主张的同居时间是符合证据规则和法律认定标准的，这体现了在处理同居关系相关纠纷时，法院对同居关系起始时间认定的严谨性，避免仅凭一方模糊或缺乏证据的主张就确定同居关系的存在及起始点，以维护法律关系认定的准确性和严肃性。

- 房屋购买及产权登记情况：王女士于 2012 年 7 月 15 日以个人名义签订商品房预售合同购买某房屋，后产权登记在其个人名下。从房屋购买的合同签订和产权登记情况来看，在形式上房屋属于王女士个人购买。虽然郑先生支付了大部分首付款，但这一出资行为发生在同居关系存在争议的时间段内，且不能单独改变房屋购买和产权登记所体现的法律关系。在没有充分证据证明房屋是基于双方同居期间共同购买合意且符合同居析产条件的情况下，仅依据出资难以认定房屋为同居期间共同财产。这反映了在处理房屋产权归属纠纷时，房屋购买合同的签订主体和产权登记情况是重要的参考依据，具有较强的公示效力，除非有足够的相反证据推翻，否则一般应尊重其表面所体现的产权归属关系，以维护财产交易和登记制度的稳定性和公信力。

3. 郑先生主张房屋归其所有的依据分析

- 出资与还贷情况分析：郑先生支付了 105 万元首付款，但如前所述，该出资时间在同居关系争议期间，不能必然得出房屋为同居期间共同财产的结论。对于还贷情况，郑先生称双方同居期间财务混同，用王女士住房公积金及另一处房屋租金还贷且自己也有还贷行为，但他未就自己的收入情况提交充分证据证明。从已知的王女士住房公积金、工资收入数额以及三号房屋租金收益数额等情况来看，这些财产足以用于偿还贷款，郑先生提交的证据不足以证明其以自有资产偿还房屋贷款。在法律上，对于房屋还贷资金来源的认定关系到房屋产权份额的确定，在不能明确证明自己对还贷有实质性贡献且资金来源属于个人自有资产的情况下，难以依据还贷行为主张房屋所有权或相应的产权份额，体现了在处理房屋析产纠纷中对还贷贡献认定的严格性，要求主张方提供充分、明确的证据来证明自己的还贷行为及资金来源的独立性和特殊性。

- 口头协议的证明难题：郑先生称双方分手时达成口头协议，某房屋由其所有，其向王女士返还同居期间王女士对房屋的全部投入，分手后房屋贷款由其偿还。然而，王女士对此不予认可，且郑先生未能提供充分证据证明该口头协议的存在。在法律上，口头协议在没有其他证据佐证时，往往难以认定。尤其是在涉及房屋等重大财产归属的情况下，法院通常要求有更确凿的证据来证明双方达成了明确、有效的约定。郑先生仅以自己的主张而无其他有力证据，如书面协议、录音录像、证人证言等，无法证明口头协议的存在，也就不能依据该口头协议主张房屋所有权，这体现了在处理财产归属争议中对口头协议认定的谨慎性，防止一方仅凭口头陈述就改变财产的法定或约定归属，保障财产关系的确定性和稳定性。

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