触目惊心的信号，上海楼市即将大变天

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这些天总是有人在评论区询问楼市，问某个城市能不能买。由于新政推出有一段时间了，今天我们以上海为例，通过最新数据来看下如何判断楼市购买力是否充沛或即将枯竭。

先说结论，上海楼市的购买力即将枯竭，后市可能会再次迎来较大幅度的下跌。

在“止跌回稳”口号之后，上海成交量出现了上涨，我们先来看，高成交量，到底意味着什么？

高成交量一般有两种情况。

1 买家主动以卖家的挂牌价成交。

2 卖家主动降价，换取买家的成交。

对于情况1，我们在股市称之为放量上涨，在楼市称之为量在价先，成交量若持续则房价上涨。而情况2，我们在股市称之为放量下跌，在楼市则称之为以价换量，房价趋于下跌。

那么，当楼市成交量大涨时，我们怎么判断到底是情况1还是情况2呢？

看全市的房东，每天对于自己房源的价格调整，是把价格下调的多，还是把价格上调的多。因此我们得到一个指标，跌涨比。

跌涨比 = 每日房源价格调降数/每日房源价格调涨数

那么现在上海的跌涨比是多少呢？

即使是在新政后，在90%以上的日子里，都在10以上，也就是说，每天调降房源价格的房东，是调涨房源价格房东的10倍以上。

那么，在这种态势下的成交量，我们就称为，房东主动降价换取成交的成交量。

并且，从我们统计的某绿中介的挂牌价看，10月以后，挂牌均价依然是下滑的，只是下滑幅度相比9月前有所收窄，也就是说，“止跌回稳”拉动了部分买家进场，使得跌幅获得支撑，跌速变慢了。

但是，这种支撑跌速变慢的潜力，究竟还有多少，这个怎么看？

有人可能会说看成交量，但成交量其实是一个即时指标，而非前瞻指标。而衡量购买力的前瞻指标，只有一个，那就是居民债务增速。

对于居民买房的购买力，一方面来自居民的首付，也就是居民当下的收入（从上市公司最新的三季报看，居民收入在下滑，点击：），另一方面则来自于居民加的杠杆，也就是居民通过增加债务来形成楼市购买力。

这个是我们在过去，多次放出来的一张图。

上图明确揭示了，居民通过大幅增加债务，大幅加杠杆来增强楼市购买力，并推动房价上涨的逻辑关系。

那么，上海当下的居民债务增速是多少？

最新10月份的数据是10.59%，这个已经达到了疫情结束以来的最高值。

如果我们以2020年3月开始的疫情作为起始结点，做成一张图的话。就是下图：

可以看到，疫情后，唯一能超过10%的居民债务增速的，只有2021年，而2021正是近5年，上海购买力最强，成交量最高，房价涨幅最大的一段时期。

但是，在2024年的10月，居民债务增速再次提升到10%以上，说明了什么？

说明通过增加居民债务，通过加杠杆而提升的购买力已经充分释放（后续潜力相当有限），可是，如此高涨的购买力，却依然无法阻止挂牌价的下滑，以及房东降价的冲动（跌涨比高于10，降价房东是涨价房东的10倍以上）。

也就是说，尽管居民债务增速新高，但抛压的力量更大，导致购买力牢牢被抛盘压制。且由于居民债务增速体现的透支已接近2021年高点，技术面上债务增速有很大的回归平均线的压力（明显超过M2增速的债务增速不可能持续），一但债务增速接续不上，而抛盘依然继续的话，上海楼市的变天，就可想而知了。

我们再看下图，下图是上海，北京，深圳截止“止跌回稳”之前的居民债务增速对比。

我们可以看到，截止9月，深圳的居民债务增速最低，而上海最高。由此可见，深圳的居民杠杆率获得了充分的修复，拥有充足的负债潜力。这也是为什么这一轮行情，深圳远强于北京，北京又强于上海的根本原因。

在当下，深圳跌涨比3~4区间，北京5~8区间，而上海10以上。深圳的市场情绪在北上深中最强。

我们从新房市场，也能看到这种差别，深圳的新房非常热销，但上海的新房，除了部分市中心的豪宅，即便是主城区杨浦虹口的好几个中环新盘，网签率也仅仅只有20%左右。

那么深圳的购买力极限又在哪里？同样，也是看深圳即将发布的10月和11月居民债务增速数据，我们可以预判，深圳从10月开始居民债务增速必然大幅反弹，若是债务增速反弹到上海的水平却依然无法减少二手库存量，那么深圳的后市，也就不太乐观了。

但只要深圳债务增速还未到达极限，那么潜在的购买力，以及成交量持续，也就是还可以期待一下。还可以静观这种购买力和二手库存的博弈。

我们等待10月深圳的数据，并静观这种变化吧。

最后，针对各位公众号读者之前在评论区提出的问题，你们有两个办法来评估你们自己城市的房价走势。

方法1 仿照我的分析逻辑，去找你们城市的居民债务增速数据，来分析你们自己城市的购买力潜力和房价趋势走势。

方法2 由于深圳的居民杠杆率获得了充分修复，且跌涨比所显示的市场情绪也是全国最强，那么可以先看深圳这轮房价是否能起来，如果深圳起不来，其他城市，几乎也是没有希望的。

对于知识星球的同学，我会每周查看各大一二线城市的最新居民债务增速数据，如有更新，会第一时间发布在知识星球（北京深圳10月的数据应该本周就会更新），供各位查看及作为房价趋势的前瞻性判断来使用。

你只有充分理解了数据所揭示的房价趋势，才能在买房卖房这种几百万几千万的大类决策中，用数据为自己保驾护航。

全文完。既然已经看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。

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