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上海房东,不要再随便降价了!

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  卖房的房东们有没有发现:

  从去年下半年到现在大大小小的政策出了不知道多少,二手房交易量的确是比较不错的,即便是传统淡季8月,成交量也有1.8万,上海楼市热度排在全国第一名。

  10月更是突破2.2万套,11月估计能到2.6万套了。

  昨日上海二手房成交767套,本月累计成交22213套,日均成交889套。进入11月,市场成交继续保持高位运行,本月成交量有望突破2.6万套

  但是大家体感上却有不同,市场真那么好吗?

  诸多房东朋友,最直接的感受是中介打压价格的节奏没变,客户出价也是一次比一次低。

  即便我的房子已经降到小区最低价了,可是中介还是不停PUA降价。

  当年买房时卑微,现在卖房还是我们卑微?

  难得一个出价的,还是个大砍刀。周扒皮见到他都要流泪,恨不得把房子送给他才好。

  后来指望给点红包,中介帮着认真调研分析一下,结果也是指望不上。

  你会发现在买房市场里,买家指哪家,中介就谈哪家。

  哪套都是拿佣金,何必去调研呢?一视同仁,要求降价就好了。

  真的是除了房东,皆大欢喜。

  01 “被PUA的房东”

  一套房子的挂牌价,从市场竞争和房屋价值评估的角度来看,本来是挺合理的。

  据我观察:

  上海现在挂出来的二手房,超过9成的都遵循价值原则,只有10%左右的挂牌价是明显偏高、不太合理的。

  但是,很多中介对那10%的不合理价格视而不见,反而对本来挂牌价就合理的房源,使劲儿的PUA,特别是那些真心想卖房的房东。

  越是想出手,就越被PUA得越厉害。

  如果房东此时被说服降价,那意味着更大的让利在后面。

  不得不承认,降价肯定会带来流量,但它也可能带来一些负面影响。

  首当其冲的是,降价可能会让买家怀疑房子本身的价值。

  如果价格降得太快或太多,买家可能会想:“是不是有什么问题我不知道?”

  这反而会引发购房者对于房子失去原有的兴趣,或者预判假设是不是房东着急用钱,期望房东进一步降价。

  02 “降价更纠结”

  从另外一个角度说,正在看文章房东朋友们,

  如果你是买家,正准备买一套房子,会因为这套房子降价50万,立刻找房东谈吗?

  我相信大部分买家不会这么干。

  除非这套房子你本来就喜欢,一直在观望等降价,赶巧这时候房东降价了,于是就找房东谈了。

  但话又说回来,这种喜欢一定不是第一顺位的,就像很多人找对象,一直遇不到真命天子,感觉年龄到了,碰到一个条件差不多的,凑合一下得了。

  如果此房子是你第一眼看中的“梦中情房”,那么遇到降价,你才会毫不犹豫的去联系房东。

  为什么?

  是因为二手房本身就是非标品,每一套房子都是独一无二的。

  心爱的房子被他人捷足先登,才是真的痛苦。

  免费福利:我们每天都会在群内分享最新二手房价行情,感兴趣的同学可以点群和大家一起交流探讨。

  03 “合理定价”

  你发现了吗?

  往往因为降价而吸引来的客户都有捡漏的心态,而买家却不认为自己在捡漏,而认为自己在将就。

  这房子户型一般,装修一般,楼层一般,位置一般,小区环境一般,邻居家的狗一般,巴拉巴拉一大堆,唯一的优点就是房东急卖,那看在价格的份上,我就忍了吧!

  那要怎么做呢?答案就是“合理定价”。

  我用过去3年卖掉600套房子的经验总结出了“四维定价”策略,让房东进可攻退可守,再也不怕被中介PUA。

  首先,挂牌价格的合理性决定了中介是否愿意给你代客户看房。

  归根到底,房子能否被卖掉是“带看量”决定的。

  所以,我们说作为房东,我们的第一客户是中介,房子的这个挂牌价格应当先要被大部分中介认可。

  我们的原则是不需要挂一个让人觉得特别有性价比的价格,只需要让中介能把我们的目标客户带过来看就可以了,我们永远不会劝房东挂一个小区最低价。

  二手房本来就是非标品,每套房子都不一样,把空间留给谈判。

  很多房东一听觉得烦,太复杂了,但是作为卖房管家来说,我们觉得就是这种复杂性,也是二手房成交的魅力。

  为了利用好中介渠道,我们还要定一个对中介报价,为了拉拢中介表达诚意。那这个价格我是不是要给到所有中介?这个价格我们不会给到所有中介,而是给有能力的中介,有客户的中介,门店销冠。

  在任何领域都是28定律,20%的人做80%的业绩,中介也是这样。

  很多房东会问如何找到销冠,这个很难用文字形容,需要足够的经验,对于每天混迹于中介圈的我们,可能聊一次就知道这个中介的水平。

  还要清楚这个板块的中介生态,到底哪个中介做得好?有房东说,我就认绿壳,说绿壳靠谱,还花了6800上了好赞好房。

  结果挂了3个月没有带看,一看房源所在小区,绿壳中介已经半年没有成交了,这就是我们的房东有浑身的力气但是使错了地方。

  谈判底价,是谈判前的重要准备。

  我采访过很多房东,90%的房东是恐惧谈判的,要知道对于咱们普通人来说,这样大资金量的交易可能这辈子都没接触过几次。

  对于自己不了解的领域,会有天然的惧怕,担心谈不成,担心底价别套出去。

  我想说的是,谈判是我们买卖二手房不可避免的过程,大概率不可能一次就成功的。

  谈判就有50%可能性成功,有50%可能性失败,那么如果我们谈失败了,我设置这个谈判底价,确保我们的底线不被暴露。

  最后,还想提醒房东,即便我们有这么严谨的定价策略,这个价格不能偏离市场。

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