上海副中心，开始压榨郊区了！

上海的城市副中心再一次刷新大众三观：

过去副中心为的是纾解市区功能，现在已经沦落到压榨郊区了！

2001年，上海提出了建设四大城市副中心设想，徐家汇、五角场、真如、花木一炮而红。

2017年，四大副中心里徐家汇顺利毕业，又新增了虹桥、莘庄、张江、金桥、川沙、吴淞六大城市副中心，

至此，上海正式开启了九大城市副中心发展时代。

7年时间过去，一江一河成了引领上海新时期发展的大框架，大家猛然回过头才发现：

城市副中心，似乎没什么动静了？

川沙副中心规划图都没落地，很多人都不知道副中心到底在哪；

金桥、张江副中心最大亮点就是两对双子塔；

虹桥前几年靠大虹桥商务区卖了一些新房；

至于真如、花木、五角场以及莘庄这些发展本身就有一定基础的，这些年也没有惊起多大水花。

只有吴淞在副中心的概念上，推出了加强版，计划全面推进大吴淞的发展建设。

看似低调的副中心，为什么开始虹吸郊区发展了？

副中心的存在曾经非常关键，现在处境却有些尴尬。

在核心城区大规模城市更新后，副中心的发展不得不面临来自市区的两重挑战：

其一：

市区范围扩张，拆迁后释放出海量土地尚未消化，副中心承接市区外溢优势没了。

过去郊区和市区的发展差距很大，好的资源几乎都集中在内环。

为了提高广大郊区人民和优质资源沟通效率，加速城市化进程，副中心应运而生。

这样做的本质原因是，核心市区范围太小，郊区却又太大，二者之间过渡用的沟通桥梁。

现在市区不断扩容，城市CAZ的范围向南直接延伸到了徐汇滨江和前滩。

浦江镇居民到前滩比花木距离还近，能去城市主中心谁还去城市副中心？

并且随着旧改进程推进，市中心腾出大片土地用来二次开发。

过去大家都觉得市区用地很饱和，实际上一些地当时都被棚户、二级旧里和大小厂房占了；

现在大规模城市更新，拆完的地都变成了高容积率的新房和商办，

经济发展速度放慢的大背景下，市区产业空心化严重，商办、产业园全面失守。

内环内新生代商务区里，空置率前三名分别是苏州河58.6%，北滨江57.2%，东外滩39.3%，简直骇人听闻。

中环产业园也面临严峻挑战，传统的漕河泾、张江、金桥产业园空置率都在20%以上；

新生代产业园以桃浦智创城为例，空置率竟高达58.9%！

以前副中心能成长起来，是因为能承接核心区的外溢资源；

现在核心区连自己都吃不饱，连CAZ范围里都有大片空楼，这让位置更差的副中心还怎么混？

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副中心的生死存亡挑战之二：市区板块定位全面降级。

原本发展定位更高的一些板块，现在成了副中心的实际竞争对手。

原先打算引进世界500强企业的，现在降级引进国内上市公司；

原先打算做金融业CBD的，现在成了互联网大本营；

原先打算租7块钱的写字楼，现在只能租到4块钱......

产业、租金定位全面降级。

东外滩是一个很好的例子，拿不到多少国央企总部资源，转头邀请了抖音、B站、美团加盟自己的发展大计。

上海市金融之都、国际贸易之都，内环的土地有限都是先供给金融业、跨国公司总部等等，互联网产业的优先级并不高；

老牌互联网企业BAT当年进入上海能选的只有张江、漕河泾这些中环板块，携程这么多年总部依然在靠近外环的北新泾。

现在内环内地和楼突然太多了，想要发展就得学会放下身段向下兼容。

现在看市区的一些写字楼租金都在降低，南京西路2022年平均12元/㎡/天，现在大约10块钱，真如平均只要3.83元。

市区房租房价打响价格战，企业资源加速回到市区。

• 莉莉丝、鹰角网络、米哈游（部分）在南翔发育后被一锅端到了漕河泾；
• 微软进入上海第一站在徐汇，后来因为租金和土地限制去了闵行紫竹，现在也重新回到徐汇滨江；
• 漕河泾的一家外资精密仪器公司梅特勒托利多，原本因为成本选择在别的城市建厂，最后政策放开，不离开徐汇就能建厂房。

这样的例子还有很多，各区的招商引资政策这两年百花齐放；一些实在没地的市区，纷纷加大力度提升存量用地改造的容积率。

核心市区在留住已有资源的同时，也在虹吸郊区资源。

副中心的立场转换可想而知：

以前是承接市区外溢，现在也要转型为虹吸郊区的区域型节点；

而且优先级还要排在那些城市CAZ、老牌产业板块之后，想谋条出路却终于被“逼上梁山”。

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跟在没发育好的CAZ后面捡漏，副中心的上限注定变不成CAZ本身，但好在终归是找到了发展道路。

普陀的真如副中心底子弱，但这些年的发展也取得一定成就，原因之一就是招商引资如火如荼。

得益于普陀区整体招商对小微企业发布诸多招商引资政策，不论大小海纳百川，过去重点引进的企业包括婚纱摄影、电商运营、装修公司等等。

以真如副中心为例，我盘点了近期落户的一些企业，

发现19家企业里有14家都是从外区引入，其中11家来自宝山、浦东、闵行、嘉定等郊区。

看到这里大家应该都和我有同样的感慨：

一来大部分企业名字都没听过，一查规模都是小微企业类型，副中心的招商引资重点已经沦落至此；

二是相比CAZ板块，副中心对郊区的虹吸加码，鱼苗都被一网打尽，郊区以后的路更难走了。

副中心也很委屈，以前城市正中心是大哥，它们是二哥，一起帮扶郊区小弟的发展；

现在郊区小弟们养肥了，大哥先吃一口肉，二哥被大哥抢了资源，被迫上梁山争一口汤。

最后大家幡然醒悟，副中心不提了，是因为发展方式变了。

坏消息是全新新一代板块定位都降级，真如成为不了下一个徐家汇了；

好消息是，即使发展处境不乐观，副中心依然能虹吸一些郊区资源，依然在创造增量，至少还在发展。

过去五年副中心没有迎来好的历史机遇；

下一个五年，上海城市副中心会有什么新变化，我们可以拭目以待。