南京“限售”放开后，这种房子即将“大火”！

大家好，我是苏北哥！是行动的时候了，南京楼市昨夜ZC再度加码！

11月本应是楼市“躺平”的季节，可今年11月的南京楼市却是“无限内卷”，先是房贷利率上涨，17天时间从2.95%回涨到3.3%，眼下又放开限售，接下来二套房首付回调至3成大概率也会来！

01.

深夜突发，放开限售！这一类房子在南京楼市将“大火”！

如今的南京楼市，总是喜欢在深夜释放“重磅炸弹”，上周的房贷利率上调就是啊，接近凌晨，朋友圈刷爆，称南京二套房房贷利率上调了，所有银行统一上调至3.3%。

有意思的是，这么大的事情，没有GX新闻，银行端直接执行，等于买房人昨天询问还是3.05%，一觉醒来到售楼处买房，就是3.3%了，上哪儿说理去！

为啥不GX，主打一个侧面让你了解南京楼市的火爆行情，房贷连连上涨，你不买有的是人买，你犹豫一下不上车，再回头车子已经开远！

昨天晚上同样的情况，悄无声息的南京限售放开了！不过北哥肯定，有一部分人是知道的，据我观察，至少南京有3家房媒赶在昨夜12点前发布了这则消息，明显他们在等这则重大消息的最终拍板，或者说“重要消息在有限范围的传播，更具爆破性”。

北哥昨夜读到南京这则解禁限售ZC时，当时是感到啧啧称奇的！奇就奇在，南京的解禁限售ZC是全国本轮解禁限售潮中，最独特的版本。

如上图所示，南京版“解禁限售”包括两条主要内容，第一条属于常规操作：买一套，卖一套。也就是你必须在南京重新买一套新房，那么你名下的二手房则可以解除限售。这样做，可以一方面促进新房去库存，另一方面又可以最大程度的降低限售解禁后，海量房源上市对二手房的冲击，同时还能促进“置换链运转”，对于南京楼市绝对是一举三得的良策！

第二条限售解禁ZC，就比较独特了！说得夸张一点，这绝对是南京楼市的原创ZC，二胎、多孩家庭（至少有一个未成年人），就可以解除限售。注意这里没有附加条件，也就是说多孩家庭，无论名下有几套房，只要家里有未成年人，就可以解除限售（言下之意，甚至名下只有1套房，也可以解除限售）。当然这个还不确定，还得等后续的GXZC说明。

但是可以肯定的是，南京这次将解禁限售和多孩家庭联系在一起绝对是全国首创，从9月初开始的全国解禁限售潮中还未出现过，其他城市的这类ZC，都过于简单粗暴，大抵就是两条路子，一类如重庆的画圈式ZC，也就是解除城市中心城区限售；第二类就是拿到不动产证即可挂牌上市。

那么这回南京为什么要把解除限售和多家家庭联系在一起呢？背后有何深意呢？

一提到多孩家庭，特别是有未成年人的多孩家庭，马上就会想到学区房，的确！这次南京的解禁限售ZC就是利好学区房市场的，但是它不仅仅是利好传统学区房市场，也将利好另一种全新的学区房产品。这里北哥先卖个关子，咱们后文详解。

为什么南京的解禁限售是利好学区房的？谈这个问题之前，我们首先需要注意到一条新ZC，这条ZC是11月初张家港发布的《实施房产产权与学位关联政策的意见》

乍一看，这条ZC是减低学区房的“含金量”，实则是利好学区房，因为它废除了两个旧制度：第一，一套房子只能提供一个学位；第二，房屋关联学位的使用年限。

这一套行云流水的操作，实际上起到的效果是“学区房没有增多，但学区房提供的学位却增加了，学位的提供变得更灵活了”，如果这条ZC复制到南京，是不是大大利好学区房市场？再加上这次的“多孩家庭定向解禁限售”，那接下来的南京学区房必定再次火爆。

其实最近的南京学区房市场，已经悄无声息的火爆了一段时间了。

排在全市二手房销售TOP3的树人本部双学区房恒盛金陵湾，90天时间已经成交了45套房源，相当于2天就卖出1套房。

计算今年恒盛金陵湾的成交量更是夸张，据说今年以来该小区成交量已经突破了135套，而单月平均带看量能达到1300次。

恒盛金陵湾与树人学校的位置关系

恒盛金陵湾与树人本部学校只一街之隔，是鼓楼主城境内难得一见的次新顶级双学区房（新房也有在售，ZF让利10%房价，具体咨询北哥），且价格相对使用，房型多样，故得到众多买房人追捧。

9-11月份的成交量猛增，亦让恒盛金陵湾二手房成交价格上涨，目前小区均价达到44053元/㎡，环比10月上涨了0.81%。

目前恒盛金陵湾的房源成交单价已经全部4万/㎡以上，高位成交的房源，价格能达到5.7万+/㎡，之前3字头成交价已经绝迹！单独房源价格上涨明显。

河西北的科瑞小学+汇文初中的双学区房佳和园，近期成交量也开始发力，据了解10月份一个月，佳和园成交量就达到40套，其中光是50㎡左右的单室套，成交量就接近20套。

佳和园实景

作为南京最魔幻的安置房小区之一，佳和园因为有顶级学区的加持，2021年5月房源成交价格冲上8.86万/㎡，就在今年8月，该小区一套51㎡小户型，也曾卖出8.2万/㎡的天价。

如今，佳和园成交速度越来越快，房源受到买家追捧，不少挂牌房源成交周期甚至只有2天。

如今佳和园的成交价格越来越坚挺，10月份所有房源成交单价都在4万/㎡以上，高位成交房源单价可达到4.4-4.5万/㎡。

不止佳和园与恒盛金陵湾，近期南京顶级学区房市场整体都在回暖，多个顶级学区房小区成交价明显上涨，最高涨幅甚至达到26%。

力学+29中的双学区小区仙霞路小区成交价格也创新高，10月一套37㎡1房，成交单价高达73002元/㎡，比9月份同小区房源价格高出近1.6万/㎡，近一月小区均价涨幅也达到26.26%

拉小+29中双学区房怡景花园，近期房价也出现大幅上涨，10月成交两套6字头房价房源，其中最高的一套房价达到6.3万/㎡

琅小+29中双学区的宁海路小区，10月一套61㎡2房，成交单价达到65477元/㎡，也是该小区3月份以来首套6字头成交房源

树人双学区房新河二村，10月一套31㎡1房，成交单价高达76032元/㎡，比9月小区同类户型房价上涨1.3万/㎡。

力学+29中双学区匡庐路，11月一套68㎡3房，成交单价5.87万/㎡，相比10月该小区同类户型，单价上涨3000元/㎡。

琅小+29中双学区天目路小区，10月一套64㎡2房，成交单价55718元/㎡，相比9月该小区同类户型，单价上涨近1万/㎡

02.

除了传统学区房，另一种“新型”学区房也将直接受益！

要弄清楚一个问题！为什么这次南京出台解禁限售ZC要惠及学区房？北哥认为底层逻辑是这样的！南京若要救市成功，则需要高房价。之前文章北哥清楚阐述过这个观点，今年之所以大举开发新豪宅、四代宅，就是为了通过“卷产品”，提升各板块的新房价格天花板。

只有成功将南京的新房价格天花板提高了，才能将南京楼市整体带入正向轨道，但是问题来了，这样做等于把所有的压力全部担在了“新豪宅、四代宅”的肩头上，也就是说这些高价豪宅开盘不能出现“冷场”，必须从首开到收官，次次爆火。

这就为四代宅和新豪宅的KFS们制造难度了！难免会让它们畏首畏尾，不做足前宣、不海量蓄客，不敢开盘，这也就是为什么11月份预告首开3家四代豪宅项目，最后只有1家开盘的原因。

南京“救市”攻坚战，不能由“四代宅、新豪宅”一个人来打，必须另寻“支柱”。毋庸置疑，学区房就是最好的选择。理由很简单，一来学区房价格“有基础”，2021年高峰期前后，很多顶级学区房价格都是10万+/㎡，如今虽然是腰斩，但稍稍涨回去一些，并非难事。

第二点就特别重要了！学区资源是最能提升房价的一项因素，对比单纯的“卷产品、卷品质”，顶级学区资源对于高房价更有支撑力。

• 城北新玄武就是最好的成功案例

目前新玄武二手次新房价格还是比较坚挺的，两个星河（星河国际、星河天赋）小区成交均价还都保持在4.4万/㎡以上。（星河国际均价甚至高达4.7万+/㎡）

中海玄武公馆虽然价格下降了，但最新成交单价还是达到3.74万/㎡

板块唯一在售楼盘招商局中心臻境，134㎡户型总价550万起步，143㎡户型总价还要600万起步，实际单价在3.7-4.1万/㎡之间。

讲真就新玄武目前的一二手房价格水平，可以说比肩河西南，超过大校场！为什么新玄武这么强，主要还是“学区硬”，科利华+南师附小的组合是新玄武房价的最好支撑。

如果仔细分析，不难发现南京新房在相互“卷品质”，打价格战的同时，已经在新房的学区资源方面悄悄布局，未来南京将有大批自带顶级学区的新房推向市场，而这些新房的价格自然不低。

• 上周四（11月21日）正式挂牌的安德门自行车厂地块

安德门G79地块

这幅地块起拍价目前确定在19302元/㎡，由于地块综合容积率只有1.478，再加上风传已经有几家中字头房企看中这块地，12月土拍大概率将点燃“土拍大战”，安德门G79地块的房价可能未来将飙高至5万+/㎡，甚至更高！

安德门G03今年3月份土拍临时取消后，被回炉重造，除了优化地块各方面的经济参数，北哥认为最牛的地方是增加了这幅地块的学区含金量，引进了金陵中学顶级学区资源，未来为金陵中学雨花分校。

该校为30班初中，计划2026年5月完工，还将配建一所9班幼儿园、一所24班小学。关键的是这所学校与安德门G79仅一墙之隔，等于该地块未来开发楼盘，天生就是金陵中学双学区房。

这样的案例不止安德门一个，南京目前很多热门板块都在不足新房的学区短板，引入顶级学区资源，比如大校场！

• 大校场引入学区南师附中，明年9月投入使用

今年4月份，一则名为《南师附中关于南部新城富华路中小学设计方案的调整意见》的内部文件流出，据此，大校场正式引入南师附中顶级初中资源。

据悉南师附中南部新城富华路中小学，将建设1所36班小学、1所18班初中及一处12班幼儿园。这所学校，就位于华著兰庭的北侧，响水河西侧，位置比较好，周边还有天华明阅府、华润润淮府等小区。

这也是大校场在引进南外明远小学、南外高中本部之后，补足初中名校学区短板之举，未来大校场业主将享受12K顶级教育资源。一众大校场楼盘学区资源即将再次升级。

今年10月22日，大校场南师附中传来“封顶”消息，该校预计明年9月就将招生，投入使用。

大校场“南师附中”正式封顶

• 雨核软件谷，南师附中明年9月启用

位于数字大道沿线，与销冠盘保利荷雨瑧悦只一街之隔的徐工片区学校，今年8月确定落子南师附中，让整个雨花沸腾的同时，也让软件谷的板块含金量更上一层楼。

日前一个重磅GX消息传来，软件谷南师附中正在建设的一所8轨24班初中，明年9月就将投入使用，成为南师附中雨花教育集团的第二所学校！

这意味着软件谷三盘：保利荷雨瑧悦、保利凤起云台、伟星时代悦峰大概率将升级为南师附中学区房。

还有江北“七大名校”最新建设进度曝光，一大波新盘未来将晋升名校学区房

去年2月，一个重磅教育资源利好消息发布：江北新区优质教育资源建设项目开工仪式正式召开，一大批名校正式落地江北！其中包括南京师范大学附属中学、南京外国语学校、金陵中学、琅琊路小学、芳草园小学等“七大名校”，一批新楼盘即将晋升名校学区房。

最近，江北新区七大名校的最新建设进展传来。

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。