时隔5年，华润置地重新杀回上海市中心！众房企230亿补仓上海！

就在刚刚，上海第七批次土拍上半场结束，总揽金230.2亿，华润置地、中海、越秀、保利发展、中建七局、中建港航、中能建等成功拿地。

华润置地是今天土拍的最大赢家，重回上海市中心：上午以总价51.31亿、楼面价92934元/㎡、溢价率11.97%击败中海、招商蛇口，竞得虹口地块；下午又以总价78.97亿、楼面价74426元/㎡、溢价率40.37%从中海、浦发、金茂手中夺得浦东新杨思地块。

中海一口气报名7宗地块，誓要坐稳上海“一哥”：以总价36.45亿、楼面价73288元/㎡、溢价率16.33%，竞得杨浦东外滩地块，。

保利置业抢下梅陇地块，保利双雄汇合闵行：以总价25.95亿、楼面价48665元/㎡、溢价率18.94%，获取闵行梅陇地块，与保利发展汇合闵行。

中建七局首进上海，中建八子深度PK：以底价12.53亿、楼面价18977元/㎡成功落子宝山南大。

艳姐观察到，随着上海楼市企稳，对比1个月前的土拍，这次房企的拿地热情明显高涨了起来：

|10宗块地吸引了22家房企报名，国央企仍是拿地主力军；

|上半场出让的7宗地块，有6宗以高溢价成交；

|头部房企补仓意愿强烈，华润报名8宗、中海报名7宗。

今天艳姐就和大家聊聊，这轮上海土拍释放了怎样的信号。

01

华润置地补仓虹口

时隔5年重回内环

华润置地是今天土拍最大的“黑马”。

上午以总价51.31亿、楼面价92934元/㎡、溢价率11.97%，击败中海、招商蛇口，竞得虹口地块。

这次竞得的虹口地块计容建面约5.53万㎡，面积虽然不大，但战略意义很大：

华润置地时隔5年重回内环内。

虹口地块位置非常优越，直线距离外滩约1.2公里，距离10号线四川北路站约400米。

目前地块周边新房有均价13.8万/㎡的虹口源717、13万/㎡的碧云北外滩、12.25万/㎡的招商外滩玺。

根据此前土地推介会的强排方案，华润置地虹口项目可以做出主力24-28层的连廊高层，主力120-140㎡的3-4房产品，预计总价1500万起有机会买到。

算上下午拿下的浦东新杨思地块，今年华润置地在上海已斩获4宗宅地，就在上个月，华润置地以底价46.12亿摘得宝山南大2宗地块，成交楼面价19803元/㎡，也就是润府的后续地块。

三次拿地投入近180亿，可以说是大手笔。

销售业绩给华润置地做了强有力支撑，中環置地中心·润府已经七开七捷，成为上海1-9月成交套数和成交面积的“双料冠军”，甚至还是全国1-9月全盘销售金额排名全国前五。

前10个月，华润置地以199.63亿的权益销售位居上海房企第2。

对于雄心满满的华润置地来说，拿下内环内重磅地块，意味着一次重要的战略升级。

02

中能建&越秀&华润置地联手“抢地”

40%溢价率创新高

拿下虹口地块后，下午华润置地再次火力全开，下午又联合越秀、中能建，以总价78.97亿、楼面价74426元/㎡，从中海、浦发、金茂手中夺得浦东新杨思地块。

新杨思地块的竞争最为激烈。

第一轮，192轮加价，拍到78.75亿，40%溢价的终止价，从而开始了地块竞品质。

打满40%溢价之后，开始竞品质，装标也直接从3000元/㎡提升到5000元/㎡。

然后继续竞争公建配套，300㎡计容公建和高端人才保障房也很快就拉满了。

接着就是回到继续竞价，上不封顶。

最终，202轮加价，78.96亿，溢价率到达40.4%，华润&越秀&中能建拿下新杨思新地块

40.37%的溢价率，也创下了今年土拍最高溢价率记录！

新杨思地块容积率2，计容建筑面积10.6万㎡。地理位置非常优越，中环内、距离地铁6、13号线东明路站约700米，周边整体处于待开发状态。地块西侧紧邻在售的浦发·新杨思上园项目，在售均价约9.86万/㎡，今年4次开盘均有不错的市场反馈，认筹率从136%一路上涨到212%、220%。

74426元/㎡的楼面价属实不低，艳姐也期待华润置地的最终方案落地。

03

销冠中海

报名7宗地疯狂“补血”

今年的上海楼市，中海无疑是最亮的明星。

克而瑞数据显示，前10个月，中海在上海以403.55亿的权益销售位居第一，是排在第二的华润置地的2倍还要多。

从年初的中海顺昌·玖里以196.5亿销售额刷新全国开盘纪录，到中海领邸四开四罄累销233亿创下全国单盘高层住宅销售总额新纪录，王者回归的中海在上海挂起玖序系旋风。

坐稳上海“一哥”的中海，在上海的土地储备并不充裕。

目前中海在上海仅有中海·顺昌玖里、中海·顺昌玖里少量风貌别墅，海上和集尾盘在售，中海领邸也只剩最后118套房源。

对于中海而言，急需在上海增加土地储备，不然其在上海的可开发项目可能会面临紧张局面，尚未捂热的“一哥”宝座也可能不保。

这次土拍10宗地块，中海一口气报名了7宗，上半场的7宗地块，中海报名了4宗，只可惜最终只斩获1宗杨浦东外滩地块。

地块容积率2.3，计容建筑面积4.97万㎡。位置还算不错，位于新房供应集中的东外滩板块，地块距离一线滨江仅600米，西北侧500米就是中海在上个月以总价32.13亿、楼面价6.92万/㎡竞得的定海项目。西侧一路之隔的缦云上海项目去年4开4罄登顶年度销冠，目前单盘累销超220亿。

在浦东新杨思地块的竞争中，中海虽然举牌到了最后，但在竞品质环节犹豫了41秒，最终遗憾错失。

值得注意的是，计容建面不过5万㎡（今年新增建面约20万㎡），对于急需“补血”的中海而言，已经在为明年做准备了。

04

桃浦地块底价成交

华润置地、建发、金茂联手拿地

这次的桃浦地块（普陀区W061101单元H3街坊H3-2地块），被华润置地、建发、金茂联合体以15.81亿底价高性价比拿下。

华润置地和金茂发的拿地喜报

地块不算大，总共约3.86万方的体量，却出动了三家巨头房企联合摘下，托底意味还是相当明显的。

但事实上，桃浦的地在前两年的土拍市场热度相当高。

此前，金茂和建发，就各自在桃浦拿过一块地，也就是现在的普陀金茂府和建发海阅首府——这两块地在当年要拿下，都还是需要不少幸运加成的。

较早出让的普陀金茂府按当时的土拍规则，进入了一次性竞价阶段，溢价率达到了8.91%，成交楼面价为4.73万元/㎡。

去年出让的建发海阅首府，当时也达到了10%的封顶溢价率，被建发摇号摘下，成交楼面价在4.48万元/㎡。

而这一次两家房企联合华润置地拿下的桃浦新地块，成交楼面价却仅有4.1万元/㎡。

随着这两年桃浦整体热度的下行，桃浦地块的楼面价也在不断下探，难免让人唏嘘。

不过这一次两大央企+一大国企联合出动，艳姐估摸着除了托底，也是承担了一定破局的使命在的。

这块地在复地香栀花园南侧，和建发海阅首府仅隔了两条街，优点是地形方正、没有中小套限制、且容积率仅有1.29，又是处在桃浦和今年大热的宝山南大的交界处，可以享受到两个板块的红利辐射。

从桃浦的维度来说，金茂和建发已经在前面探过路，普陀金茂府在桃浦板块不管是从品质还是销售都是非常领先的。

而华润置地虽是初次落子，但是在南大打造的中环置地中心·润府，也是今年难得的非市区百亿热销盘。

简单来说，这次也算是两个一直在暗暗较劲的临近板块，各自的王者级强者的强强联手，或许能带来不一样的惊喜。

虽然在桃浦楼市全面遇冷的情况下，自然也是压力山大，但是做好了对企业和板块来说都是双向成就。

05

中建八子再竞合

七局首进上海底价摘地

这次土拍最大的黑马，当属中建七局。

中建七局联合中建港航，以底价12.53亿、楼面价18977元/㎡，摘得宝山区南大居住、办公用地。

这也是中建七局首次落子上海。

地块面积不大，地块容积率2.5-3.5，建面约6.6万㎡，限高60米，中小套型占比60%，住宅套数下限无设定，装修集采价3000元/㎡。

区位还算不错，地块位于宝山南大板块，距轨道交通15号线南大路站约300米，目前项目周边空地还是比较多，除了出行比较便捷之外，1公里范围内其他生活配套目前还比较缺乏，不过后续待华润丰翔路TOD建成后，地块将会明显受益。

目前板块内新房方面，有均价约6.3万/㎡的保利·海上瑧悦、均价约6.9万/㎡的中环金茂府和中環置地中心·润府，都处于尾盘状态。

底价拿地后，中建八子在上海的竞合更加将会更有看头：

一局旗下的中建智地，于2023年8月落子闵行七宝；

二局旗下的中建玖合，于2021年3月落子浦东临港，开发超级大盘玖里书香，一年后又拿下嘉定红盘理想之地，今年9月刷新静安大宁单价地王，累计土地支出160亿，动作非常快；

三局旗下的中建壹品，自2023年7月竞得杨浦地块，开发浦江之星后，便迅速跻身上海“装标卷王”；

八局旗下的中建东孚自不必说，上海是它的大本营，目前在上海开发项目超20个，形成住宅、商业、资管等全链路业务，也是中建八子中第一个实现从“传统地产开发商”向“城市综合开发服务商”的转型。

此次中建七局成功落子上海，未来中建八子的内部PK赛或许会更加激烈。

结语：

跟10月的土拍相比，今天的土拍还是跟眼下的市场热度比较吻合：

一方面，市区核心地段竞争相对激烈，这些板块的新房去化也要好很多；

像闵行梅陇地块、虹口四川北路地块、杨浦东外滩地块、浦东新杨思地块，板块内这两年出现诸多热销红盘。

另一方面，部分地块早已确认买家，看上去也就没有什么竞争；

像宝山南大地块、青浦新城地块，本身地块并不差，楼面价也不高，但都已经“名花有主”。

目前上海的一二手房市场情绪明显回温，但分化仍然比较严重，核心地段的优质宅地房企们自然会全力争夺。

不管是继续深耕的华润置地、中海、保利发展，还是首次落子上海的中建七局，这几家有野心的房企，明年大概率会占据上海市场的先机。

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主编：张艳

责编：Nanako、Eric

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