202轮后，上海总价地王诞生，土拍市场还有新看点

摘要：四个看点。

上海今年宅地交易到了第七批次，市场仍有新看点。今天（11月27日），七批次土拍开启，本轮供地规模为年度之最，因此10宗涉宅用地分成今明两天交易。首日出让的7宗地块，一举打破今年溢价率新高，成交总额230.21亿元。同时，浦东新杨思地块成交总价也创下今年土拍单个地块之最。

看点一：溢价率创新高

今日出让的7宗地块分别位于普陀、青浦、宝山、闵行、虹口、杨浦、浦东，其中最为热门的地块是浦东新杨思地块，共吸引华润置地&中能建&越秀、金茂&保利发展、浦发、象屿&天安&同进、中海共5家申报人参与竞价。经过202轮激烈角逐，华润置地&中能建&越秀联合体最终以78.969亿元竞得，溢价率达到40.37%，创三年来新高。

2021年以来，上海宅地交易的溢价率上限控制在10%。针对市场供需变化，上海土拍政策适时优化，今年6月份取消10%上限规定。取消之后，多宗地块溢价率突破10%。在本轮土拍之前，最高纪录保持者为静安区曹家渡地块，溢价率31.2%。今天，这一纪录再次被打破。

为什么是浦东新杨思？虽然新杨思属于新兴板块，但是发展空间大。从区位上看，新杨思介于内环和中环之间，靠近世博、前滩、陆家嘴等核心板块，板块内有轨道交通6号线、13号线，交通便利配套成熟，房企普遍看好新杨思板块的未来发展。

新杨思地块首轮竞价192轮

看点二：首次触发“双高双竞”规则

自今年第五批次起，上海商品住宅用地公开出让对市场热度较高的地块施行“双高双竞”举措，即施行两轮竞价、两轮竞高品质建设标准。其中，第二轮竞价不再设置溢价率上限，以“价高者得”确定最终竞得人。此次浦东新杨思地块是首次触发该规则。

“双高双竞”具体步骤如下：

“第一轮竞高品质”是将绿色建筑、超低能耗建筑、装配式建筑、可再生能源、BIM技术应用等普适要求纳入土地出让合同。这一轮“竞高”可以理解为进入现场土拍流程前的起始条件。

符合前一轮条件的竞拍者，将在土拍现场进行“第一轮竞价”，对市场热度较高的地块，通过出让前综合会商机制，合理设定出让起始价格，确定差异化的溢价空间。这一环节基本延续了此前土拍的竞价模式。

当上一轮竞价触到地块的溢价中止价时，将进行“第二轮竞高品质”，对“竞装修标准”“竞公共设施和开放空间等”“竞无偿移交政府的高端人才住房”等系列举措选择应用、顺次竞买。

通过“第二轮竞高品质”的竞买者，将进入“第二轮竞价”，通过再次竞价，以“价高者得”的方式最终确定竞得人。

新杨思地块的第一轮竞价，由5家单位参与，经过192轮触达中止价格78.759亿元，转入“高品质建设”指标环节。这一环节，参与单位从5家变为3家，现场很快触达竞报上限值（商品住宅装修标准5000元/平方米、公共服务设施300平方米、高端人才住房配建比例2%）。其中，两家单位接受竞报上限值并进入第二阶段竞价，又经过10轮竞价，最终华润置地&中能建&越秀联合体竞得。

此规则针对的是市场热门地块，突显地块的土拍成交地价完全由市场化竞价确定，同时确保土地利用和项目开发的高品质。

看点三：交易冷热持续分化

今天出让的7宗地块，其中4宗溢价率超过10%，3宗以底价成交，交易热度持续分化。

虹口四川北路地块位于内环内，近海伦路地铁站，是近年来该板块难得供应的住宅地块，周边交通、商业、医疗和教育配套成熟，吸引3家单位参与竞价。该地块由华润置地最终竞得，溢价率11.97%，成交楼面价为今日最高，达到每平方米92934元。

杨浦滨江地块区位优越，距离黄浦江一线不远，周边有轨道交通配套，共吸引5家单位参与竞价。该地块最终由中海竞得，溢价率16.33%。

闵行梅陇地块优势显著，商业、教育等配套齐全，吸引了6家单位参与竞价。该地块最终由保利置地竞得，溢价率18.49%。

普陀桃浦地块、青浦新城地块和宝山大场地块分别由华润置地&建发&金茂联合体、上海盘谷房地产有限公司和中建七局&中建港航竞得，均以底价成交。

同策研究院研究总监宋红卫认为，上海房地产市场目前特征仍然是“分化”，核心区域项目有大量潜在购房者，房企自然对于流速快、好去化的地块显示出更多积极性。

记者梳理发现，今年上海土拍当中，越来越多优质地块、核心地块被摆上“货架”。今日土拍中，近一半地块位于中心城区。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，本轮土拍之所以吸引了众多参与房企，一方面是因为“压箱底”的优质地块变多了，接近年底，对很多房企而言是“加仓”的好时机。另一方面，是楼市暖意有所传导，截至目前，上海11月二手房交易量已经突破2万套。照此趋势，市场很有可能继续保持活跃状态，增强了房企拿地的信心。

看点四：土拍市场新面孔

今天，上海土地交易市场出现新面孔。中建七局和中建港航、山东铁投都是首次参与到上海土拍当中。其中，中建七局&中建港航联合体成功竞得宝山大场地块，山东铁投参与了杨浦滨江地块竞价，不过最终没有拍得。

今年以来，不少外地企业来到上海投资。比如，第二批次土拍中，北京城建首次参与上海土拍，以3.11%的溢价率成功摘得杨浦区长海社区地块。闵行区梅陇社区地块由安徽交控旗下的安高和安联联合体竞得。可见在全国范围内，上海依然是房地产行业高度认可值得投资的城市。

青浦新城地块是由具备外资背景的盘谷地产竞得。从自2022年以来，上海土拍延续以央国企为主力的格局，但是多元化趋势开始凸显。在今年第一批次第二轮中，民企大华、龙湖，分别斩获闵行浦锦地块、奉贤新城地块。这些稳健经营、聚焦一线的企业，依旧是上海市场的重要玩家。