定了！澳洲监管机构，坚决不松口！

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前言

澳大利亚，曾被誉为全球生活水平最高的国家之一，目前正面临一场悄然扩散的财务危机。

根据澳大利亚审慎监管局（APRA）的最新数据，大约有35,000个澳大利亚家庭遭遇了严重的财务困境。

这些家庭拖欠的抵押贷款总额高达230亿澳元，这一现象背后，围绕“抵押贷款压力测试”政策的激烈争论不断升温。

这场争论不仅触动了借款人的敏感神经，也使得银行、监管机构和政界人士陷入了长时间的辩论之中。

财务困境中挣扎的家庭

在众多观察者眼中，澳大利亚的房地产市场曾是财富积累的主要途径。

然而，随着利率的急剧攀升和经济环境的紧缩，越来越多的家庭发现自己陷入了财务困境。

据澳大利亚审慎监管局（APRA）主席约翰·朗斯代尔所述，当前的抵押贷款压力已增至2016年的两倍，达到230亿澳元，并且这一数值仍在持续上升。

从表面上看，家庭财务压力的主要来源包括高利率、通货膨胀和工资增长的滞后。然而，APRA指出，风险已经逐渐从利率和通胀转移到失业率的上升，这使许多借款人面临更大的还款风险。

这些陷入困境的家庭不仅在个人层面感受到巨大压力，也给澳大利亚银行体系带来了隐患。

朗斯代尔警告，如果这种趋势持续下去，不仅银行可能因抵押贷款违约而面临巨额损失，整体经济也将因此受到拖累。

实际上，随着国内生产总值（GDP）的增长、民众收入的提升以及货币供应量的增加（特别是在疫情期间，全球中央银行实施了无限量化宽松政策和直接向民众发放资金），房价持续上涨，这自然也促使抵押贷款额度不断攀升至新的水平。

因此，抵押贷款总额的持续上升并非问题所在，关键在于与之相匹配的各项数据是否能够跟上其增长速度。

依据索罗斯提出的宏观循环理论，房地产价格的持续攀升需依赖于不断增长的抵押贷款总额作为支撑。然而，一旦贷款总额无法持续扩张，房地产市场便可能陷入负向循环。

根据CoreLogic提供的数据，近期澳大利亚房地产市场表现显示，由于买家需求的减少以及房源供应的过剩，悉尼超过半数的卖家倾向于在拍卖前完成交易，以避免在拍卖会上面临无法找到买家的风险。

在高利率和购房能力下降的双重压力下，春季拍卖市场未能有效提升买家的参与热情，进而导致卖家的信心出现下滑。

在11月24日当周，悉尼共进行了984套房产的拍卖，墨尔本为1111套，全澳范围内为2577套。

悉尼的初步拍卖清空率有所上升，增长了5个百分点，达到68.4%。尽管如此，预计最终的清盘率可能仅在60%以上。与此同时，墨尔本的清空率从上周的64.9%微幅增长至65.1%。

在全国范围内，初步拍卖清盘率提高至65.3%，高于前一周的64.1%。布里斯班的初步清空率为56.8%，阿德莱德为66.3%，堪培拉为52.7%。

许多房屋在拍卖前出售以及撤回的数量略有增加，这可能显示部分卖家正在失去信心。

根据CoreLogic的每日房价指数，截至11月24日的四周内，悉尼和墨尔本的房价下滑幅度略有加快。悉尼的房价下跌了约0.2%，墨尔本则下跌了0.3%。上个月，悉尼下降了0.1%，而墨尔本则下降了0.2%。

由于房源激增、房价过高、高利率，再加上贷款审批不放松等因素，悉尼和墨尔本的房价预计将在2025年下降5%。

受争议的抵押贷款压力测试

随着房地产市场风险逐渐攀升，抵押贷款的压力测试亦趋于严格化。

该政策规定银行在审批贷款时，必须评估借款人是否具备在利率超出当前水平三个百分点的情况下，依然能够偿还贷款的能力。

例如，若当前平均贷款利率为6.3%，则借款人需证明自己有以9.3%的利率偿还贷款的能力。

该政策的初衷在于，在经济存在不确定性时，确保借款人及银行体系能够承受潜在的压力。然而，在实际执行过程中，对于此政策也是褒贬不一。

支持者视压力测试为经济安全的“最后一道防线”。

西太平洋银行与联邦银行的代表强调，在经济不确定性加剧的背景下，此政策尤为重要。朗斯代尔指出，这是一种应急措施，能够有效应对失业率上升或国际贸易冲突等风险。

他强调，这种缓冲机制保护了银行免受因违约而产生的资本损失，同时避免了金融危机对经济造成更深层次的冲击。

然而，一些政治人物及银行对这一政策表达了强烈的反对意见。

他们认为，压力测试政策将众多首次购房者排除在市场之外，特别是在房价高企的背景下。

澳新银行特别指出，该政策加剧了财富不平等现象，因为只有收入较高、财务状况良好的家庭才能通过测试。这一批评不仅在政治领域引起了共鸣，也得到了部分经济学家的支持。

政策与家庭的平衡

针对借款人所面临的困境以及政策所引发的争议，朗斯代尔为澳大利亚审慎监管局（APRA）的立场进行了辩护。

他指出，取消或放宽压力测试可能会导致更为严重的问题。

例如，若家庭在财务能力不足的情况下进行借贷，一旦利率进一步上升或失业率大幅攀升，他们可能会更快地陷入违约的境地。

然而，澳新银行的高级管理人员发出警告，指出高房价和严格的贷款政策正在抑制市场的活力，导致银行的客户基础日益向富裕阶层倾斜。

与此同时，参议院正在对APRA在贷款审批权限上是否“过于专断”进行调查，并探讨是否需要更广泛的民主监督。

这场争论不仅仅是技术层面的问题，它还涉及到社会公平与金融稳定之间的平衡。特别是在澳大利亚这样一个以房地产作为核心资产的经济体中，任何贷款政策的调整都可能产生深远的影响。

除了国内因素，国际地缘政治的不稳定也使得澳大利亚的金融环境更加错综复杂。

特朗普政府其潜在的全面贸易关税政策，被视为进一步增加劳动力市场风险的不确定因素。

朗斯代尔特别强调，这种不确定性是当前维持缓冲政策的必要性所在。

结语

银行的首席执行官们普遍发出警告，全球利率保持高位的时间可能会比预期更长（笔者与其预期相同），这将对澳大利亚的金融市场和借款人带来长期的压力。

正如联邦银行首席执行官马特（Matt）所指出的那样，“无可置疑，缓冲政策降低了金融风险”。

但是随着参议院对APRA权力的调查深入进行，以及更多家庭感受到财务压力，这一政策未来是否会将面临调整，还是一个问号？

但在这之前，澳大利亚必须回答一个更为重要的问题：在经济安全与社会公平之间，优先保护哪一方？

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