产业园区暨基础设施市场综述：打造需求引擎

北京市场净吸纳量录得新低，TMT行业成需求引擎

2024年，产业园区更加注重产业提质升级、数字化转型、绿色生态、创新招商、强化服务、产业集聚、区域合作及人才培养。随着全球经济的不断演进与中国经济的高速增长，产业园区作为推动产业集聚、促进经济转型升级的重要载体，正逐步从传统的粗放型发展模式向精细化、智能化、绿色化方向转变，以适应新时代的发展需求。

新增供应与净吸纳量方面，相比前两季度，第三季度北京、上海、深圳的新增供应均有所下滑，但净吸纳量较前两季度下降。

其中值得注意的是，三季度北京商务园区市场净吸纳量录得历史新低-6.3万㎡，据悉是以TMT为主的企业因组织架构、业务等方面的调整继续出现面积整合腾退的现象所致。

据世邦魏理仕数据，从北京的分子市场来看，全市仅中关村软件园和顺义录得正吸纳，电子城受到互联网游戏企业大面积整合腾退的影响，丰台科技园及亦庄经开区受到新租放缓、已有租户到期不续或整合收缩的影响，三个子市场净吸纳量均低于-2万平方米。

从商务园区的需求行业来看，北京、上海商务园区需求最高的领域为TMT行业，新租需求占比分别为49%、33%；从前三季度的数据来看，北京及上海商务园区市场的新租需求来自TMT行业的租户占比也较高。TMT行业也即是指未来电信、互联网以及信息技术这三种融合所产生的行业，作为新质生产力中的其中一部分，也引领着产业园区往新方向发展。

目前，加快形成和发展新质生产力已成为我国现代化产业体系建设的重要战略需求，对产业园区的产业集群发展提出了更高的要求，园区一方面要加快发展新兴产业、未来产业，另一方面也要大力推动传统产业的转型升级，在激发传统产业转型中迸发新质生产力。

在供应工业用地方面，2024年5月，广州发布《广州市关于优化空间载体支撑制造业高质量发展的实施意见》《关于推动工业用地高效利用的若干措施》、《关于支持工业厂房建设的若干措施》、《关于加快工业园区高质量发展的若干措施》等“1+3”政策。

政策中明确广州今后将加大工业用地储备和供应力度，至2028年，每年工业用地供应量不低于10000亩，并计划打造特色标杆工业园，推动低效工业园的改造提升，以及村镇工业集聚区的更新改造，此外，该政策提出将加大厂房供给，推动“工业上楼”，在白云、黄埔、番禺、增城、从化、南沙区推动建设一批只租不售、用于工业发展的试点厂房，并鼓励企业利用自有存量用地建设可租可售的产业保障房。

这些措施将为广州市的中小微制造业企业提供强有力的发展动力和保障。

而对于工业用地稀缺的北京，2024年2月北京发布《北京市工业用地先租后让指导意见（试行）》，明确以先租后让方式供应的工业用地，租赁年期一般不超过5年，出让年期与租赁年期之和一般不超过20年。重大项目经市政府批准后可适当延长，最长租让年期不得超过土地使用权出让用途法定最高年限。

市场租金下降明显，三季度深圳空置率改善

据观点指数统计，前三季度北京、上海、深圳的产业园区市场租金下降明显，其中北京区域的租金报价从一季度的155.8元/㎡·月下降至三季度的150.8元/㎡·月，降幅达3.21%。与此同时北京、上海的空置率表现却“不尽如人意”，依然保持持续攀升或维持稳定的趋势。

相对而言，深圳由于产业园市场第三季度并未录得新增供应入市，整体市场空置率明显改善，环比下降2.7个百分点至13.2%。

据世邦魏理仕，市场平均租金环比下降0.7%至每月每平方米89.8元。厂房子市场受个别项目的价格调整影响，租金环比下降0.8%至每月每平方米45.1元。研发办公子市场则因个别项目退租影响，租金微跌0.2%至每月每平方米72.1元。而工业办公楼市场中，业主以价换量的模式持续，令平均租金环比下降1.2%至每月每平方米138.6元。

此外，也可注意到，不断下调的租金并未如期带来下降的空置率，后者依然保持平缓上升的趋势。观点指数认为，除了以减少新增供应这种方式来降低空置率外，也可从园区招商入手，通过打造产业集群效应增加租户粘性，进而从根源上解决空置率问题。

具体来看，产业园区对于租户的选择同样重要，例如根据区域确定不同的产业定位，并符合当地产业结构的实际需求。例如，定位于高新技术的产业园区，应重点吸引科技创新型企业，这种精准的园区定位有助于提高招商效率，减少盲目招商的成本。

若想更多优质企业入驻，则需要园区具有较好的客户资源及管理能力，如IWG集团与湘潭高新集团的合作，抑或是发挥出“链长”职能，带动一大批产业链上下游的企业集体入驻。

本文源自：观点网