武汉TOD项目地块收储调规背后：房企经营何去何从？

“退地”或损失超亿元
持续出售资产“减负”

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

日前，武汉市自然资源和城乡建设局以挂牌方式出让14宗国有建设用地使用权，涉及武昌区、汉阳区、东湖高新区等多个区域，起拍总价59.1亿元。其中，一宗位于洪山区杨春湖高铁商务区地块尤为引人瞩目，根据地块位置以及面积来看，正是此前华侨城被政府收储的地块。

据悉，在综合考量产业招商及房地产市场情况后，武汉市政府部门决定通过“收、调、供”联动方式对该地块进行收储，并在调整为住宅为主、商办为辅后再进行公开市场招拍挂，华侨城也表示计划通过招拍挂方式参与调规后的土地竞买。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，相比6年前该地块5932元/平方米的楼面价，经过调规重新挂牌出让的地块楼面价已上升至约7700元/平方米。这也意味着，华侨城需要付出更多的代价才可能重新获得该地块。

这对于近年来业绩持续亏损的华侨城而言无疑将是一笔不小的支出。每经记者梳理华侨城A（SZ000069，股价3.08元，市值247.56亿元）近几年财报发现，2022年至2024年前9月，华侨城A归母净亏损总额达197.43亿元。

来源：中国土地市场网

根据华侨城A公告，本次被收储土地位于洪山区团结大道、绿岛西路、沙湖北路、信和西路围合区域，土地用途为住宅、商业服务、公园与绿地，土地面积为7万平方米，合约105.32亩。

该土地原计划要建设成为集高端产业聚集的地铁上盖TOD项目，即华侨城·欢乐天际中央区TOD商服组团。按照规划，该项目包含350米天际塔楼、艺术人文公馆、主题化独栋企业公馆、城市精英轻奢公寓、场景化城市庆典广场、创新体验型零售商业、商业街区、中央生态绿轴、超星级酒店等多种业态，预计投资146.2亿元。据华侨城2024年半年度报告，目前已投资84.8亿元。

来源：华侨城A公告

然而时至今日，华侨城·欢乐天际中央区TOD商服组团的开发进度仅有25%，累计竣工面积为30.9万平方米，商业部分始终未能呈现。至于原因，在官方回复网友的一则消息中可窥见一二。

在“武汉城市留言板”上，今年以来，已有多位网友表示：“杨春湖高铁商务区的华侨城商业都停工了，办理了停工手续，区里后续还有招商的计划吗？这边住了很多人但是没有商业，居民生活不便。”

来源：武汉城市留言板

在8月的一则回复中，洪山区建筑工程质量安全中心称：该项目工程名为杨春湖启动区A地块项目，于2019年12月6日办理了施工许可证，因建设单位资金问题，目前处于停工状态，暂未办理复工手续。

关于被收储地块，武汉市政府部门则会将原商办为主、住宅为辅的建设指标调整为住宅为主、商办为辅，再进行公开市场招拍挂。

来源：武汉城市留言板

对于收储金额，华侨城表示，拟根据武汉市土地整理储备单位委托第三方土地资产评估公司出具的土地价值评估执行，最终金额以政府评估结果和审计意见为准；此外后续公司也计划通过招拍挂方式参与调规后的土地竞买。

“若竞得土地，将有助于增强公司流动性，改善货源结构，提高公司运营和管理效率，符合公司整体发展战略的需要；如未能竞得土地，公司仍能获取收储补偿款，实现商办土地资产盘活。”

不过需要注意的是，此次收储，华侨城或将录得一定的损失。可供参考的例子是，日前越秀地产广州大干围地块被收储时就公告称，预计其录得约106万元的税前亏损净额。

与此同时，目前该地块挂牌出让楼面价已来到约7700元/平方米，相较于6年前的5932元/平米已上涨1768元/平方米。据每经记者粗略计算，若华侨城后续拿到该地块，将付出多于此前超过1亿元的拿地款。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向每经记者分析称，过去出让土地的规划条件已经无法适应当下开发商的开发能力以及商办供大于求的现状。在此背景下，选择对土地原有规划条件进行调整，不仅有利于开发商进行开发，也是对近期有关部门关于盘活存量土地政策的落实。

超1亿元的支出对于曾经富裕的华侨城来说并不多，但对如今正频繁“减负”、仍在持续亏损的华侨城而言，却是一笔不小的开支。

今年下半年以来，华侨城就挂牌出售旗下多个项目，就算是曾经重仓的云南在文旅项目也不例外。如11月7日，华侨城就以约2.5亿元的转让底价出售了昆山康盛投资发展有限公司60%的股权；10月30日，其还挂牌出让了云南文产香格里拉城市综合项目100%股权；10月29日，华侨城出让无锡兆禾文化旅游发展有限公司33%股权及2.46亿元债权挂牌，转让底价约2.5亿元。

不过从挂牌出让的项目情况来看，大多处于亏损状态。如昆山康盛2023年净利润亏损3947万元；天津华侨城泽沣置业2023年净利润亏损2608万元；无锡兆禾文化旅游发展有限公司截至2024年9月30日净亏损6976.31万元。

不仅如此。根据深交所相关规定，上市公司最近连续3个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一个会计年度财务会计报告的审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性，公司股票将被ST。

具体到华侨城A而言，2022年和2023年，公司的归母净亏损分别为109亿元和64.92亿元。截至今年前三季度，华侨城仍未止住亏损势头。

根据财报，今年前三季度，华侨城A实现营业收入293.3亿元，同比下降7.7%；录得归母净亏损23.51亿元，扣非归母净亏损则是25.15亿元，资产减值损失同比下降91%至2.22亿元。华侨城方面解释称，亏损的主要原因是其结转项目毛利率同比有所下降，其他因素包括部分项目利息费用化增加和联营公司亏损等。

也就是说，近三年（2022年至2024年前9月）华侨城A的归母净亏损总额达197.43亿元。连续的亏损也引发了投资人对公司或被ST的担忧。在深交所互动易平台上，10月以来已有多名投资者针对此问题提出“若2024年公司无法扭亏为盈，公司是否2025年会被ST，公司是否有防止被戴帽的预案？”

对此，董秘回应称“截至目前，公司持续经营能力不存在不确定性，公司不满足退市风险警示和其他风险警示的条件”。

每经记者注意到，主打“文旅+地产”发展模式华侨城，截至今年上半年房地产业务在营收中占比超过50%。但从目前的经营状况来看，房地产业务依然承压。据华侨城公告，今年前10个月，公司累计实现合同销售面积133.8万平方米，同比减少20%；合同销售金额199.6亿元，同比减少42%。

面对业绩压力，华侨城在11月1日的投资者调研活动中表示，公司将重视现金流管理，采取灵活销售策略，加快存量项目去化速度，以确保资金快速回流。同时，公司还计提了资产减值损失，以降低经营风险。