停工多年，又一国字头房企“退地”

当前，我国房地产市场面临高库存问题，盘活存量土地为其中关键。房企亦期望退出闲置土地，以回收资金。

中房报记者 许倩 北京报道

继越秀地产之后，又一家大型国资房企旗下地块，将被收储。

近日，华侨城公告称，政府部门拟通过“收、调、供”联动方式，对华侨城旗下位于武汉市洪山区的TOD项目土地（约105亩），进行收储。

项目所在两宗地块是五六年前，华侨城以52亿元、9.42亿元分别竞得。如今，房地产形势已大不如前。

综合考量产业招商及房地产市场情况，政府部门拟对该土地进行收储，并将原商办为主、住宅为辅的建设指标，调整为住宅为主、商办为辅，调规后的土地将进行公开市场招拍挂。

而华侨城，计划买下调规后的地块。此次收储价是多少，再次入市的价格又是多少，均未披露。记者致电华侨城方面了解细节，亦未获得回复。

这对于“缺钱”的华侨城是个好消息。正如华侨城方面所称，若后续公司通过招拍挂竞得该土地，将有助于增强公司流动性，改善货源结构；若后期未能竞得土地，公司仍能获取收储补偿款，实现商办土地资产盘活。

等待被收储的企业闲置土地，不在少数。据中信证券测算，截至今年6月底，全国闲置未开工土地规模约5亿～6亿平方米；全国100个大中城市潜在可回购土地规划建筑面积约5.4亿平方米。

记者注意到，除华侨城、越秀地产，已有多家房企旗下地块被“收储”，几乎多为国企、央企。

项目一度停滞

自2023年9月以来，华侨城已鲜有拿地。而今，又有项目被地方纳入收储计划。

2018年12月，华侨城旗下公司以底价52亿元拿下位于武汉市洪山区杨春湖高铁商务区地块，面积约14万平方米，楼面价5932元/平方米。这成为当时的标志性交易之一。

早前，华侨城就已布局杨春湖高铁商务区，打造华侨城欢乐天际，此番华侨城再次拿地，可见其对于该区域未来前景的看好。

该地块的拿地门槛颇高。根据彼时的土地挂牌条件，土地竞得人须自持不少于10万平方米的公建产品，且公建产品所有权在竣工验收后10年内不得转让；竞买人需承诺引入不少于1家主板上市大型现代服务业公司总部或区域总部，被引入企业需为中国500强。

2019年11月29日，华侨城又以总价9.42亿元、楼面地价7040.36元/平方米拿下该区域（B包）地块，面积约1.9万平方米。

两宗地块统一规划，项目由广场区和中央区两大区域共筑，总建筑面积超过240万平方米，囊括高端商务办公、体验型街区商业、星级酒店、室内主题乐园、文创展览、住宅等多种业态，预计投资上百亿元。若能建成，这片区域将成为武汉的地标性建筑。

但是，几年时间过去，这片宏伟蓝图却一直停滞不前。

据华侨城2024年半年度报告，该项目于2018年12月开工建设，预计投资146.2亿元，目前已投资84.8亿元，住宅部分从2022年起已陆续交付。但商业项目始终未能建起来。

据报道，该商业项目于2019年5月正式报规，随后在2019年12月办理了施工许可证，后来建筑主体已经建设了一部分，但随后因资金问题陷入停工状态。

今年4月，有网友在“武汉城市留言板”留言：“杨春湖高铁商务区的华侨城商业都停工了，办理了停工手续，区里后续还有招商的计划吗？这边住了很多人但是没有商业，居民生活不便。”

对此，洪山区官方回复：该项目工程名为杨春湖启动区A地块项目，该项目因建设单位资金问题，目前处于停工状态，暂未办理复工手续。

8月份，再次有网友留言：“武汉站对面华侨城欢乐天际广场区停工很长时间了，最近是否办理了复工手续？”

洪山区的回复依然是：项目工程名称为杨春湖启动区A地块项目，因建设单位资金问题，目前处于停工状态，暂未办理复工手续。

此次涉及收储的地块正是位于该项目内，合计约105.32亩（7.02万平方米），原计划建设成为集高端产业聚集的地铁上盖TOD项目。政府收储后，将对该地块性质作出改变，调整为住宅为主、商办为辅，调规后的土地进行公开市场招拍挂。

这意味着，这片区域终于迎来复工希望。考虑到华侨城在杨春湖高铁商务区布局多年，预计该TOD项目再供地后，竞争不会激烈，可能还是由华侨城竞得。

对于具体收储金额，华侨城表示，拟根据武汉市土地整理储备单位委托第三方土地资产评估公司出具的土地价值评估执行，最终金额以政府评估结果和审计意见为准。

一位企业人士称，目前地价相比于几年前已大幅降低，房企在收地过程中虽然能够获得流动性，但可能需要承担一定账面损失。

“退地”提速

今年以来，房企退出闲置土地的案例明显增多。收储背后，华侨城和其他大部分地产商一样，仍未走出企业发展的至暗时刻。

坐标广东的国有房企越秀地产，前段时间也刚被收储地块。11月13日，越秀地产发布公告称，广州大干围地块以15.29亿元被当地政府收储。自2021年7月，越秀地产通过收购拿下大干围地块后，至今仍未开发。

此前的8月、9月，越秀地产分别以70亿元和50亿元，退了广州两宗地。由此，该公司回收资金超135亿元。其中两块地为亏损退回，但亏损额不大，分别亏损105.91万元和174.38万元。

越秀地产公告称，收储补偿公平合理，土地收储有利于集团优化资源使用，有利于长远发展。

当前，我国房地产市场面临高库存问题，盘活存量土地为其中关键。房企亦期望退出闲置土地，以回收资金。

10月31日，天津国企津投城开发布公告称，根据《天津市土地整理储备项目补偿合同》之约定履行相关义务，公司于10月31日收到东丽区土整中心支付的补偿金额1.18亿元。几日前的10月24日，津投城开收到东丽区土整中心支付的补偿金额2.5亿元。

这一补偿款源于去年，即2023年9月28日，津投城开就沙柳北路地块收储事项与天津市东丽区土地整理中心签署《天津市土地整理储备项目补偿合同》，合同总金额为17.13亿元。

9月2日，广州市土地开发中心、广州新秀及广州城建订立土地收储协议，据此，广州新秀及广州城建同意将暨南大学北侧地块二土地的土地使用权交由广州市土地开发中心收储，代价为50.03亿元。

补偿方式为广州市土地开发中心向广州新秀及广州城建提供等值的应付票据。广州市土地开发中心、番禺区土地开发中心分别应负责支付应付票据的27.75%和72.25%。应付票据的价值可用作偿付收购有关土地的应付代价，本质上其实是土地置换。

7月，湖南国企华升股份公告，由岳阳市土地储备中心收回公司控股子公司位于岳阳楼区望岳路的4宗国有建设用地使用权及地上建筑物等资产。收储金额在参考了市场价格及资产评估的预评基础上，由双方协商确定，补偿金额区间为3.4亿元～3.8亿元。

根据协议，待该土地挂牌成交后，岳阳市财政局将资金分批拨付至岳阳市土地储备中心，再由岳阳市土地储备中心支付给湖南华升洞庭麻业有限公司；若本次收储土地在2024年底未挂牌成交，协议终止。

此外，上海物贸、华锋股份、奥康国际等公司亦披露，其旗下土地也被收储。

目前盘活闲置存量土地，存在多项“卡点”，收购资金、收购价格等是面临的主要困难。从这些收储案例可以发现，收储价格更多是围绕当前市场价格进行，而非初始购置成本；收储标的更多是双方妥协，土地储备中心配合政府调整土地规划、优化空间布局，被收购方得以盘活资产，但同时承担支持后续区域土地出让的义务。

中信证券认为，回购最有可能发生在新一线和二线城市（例如广州、南京、天津、郑州、长春这样的城市），因为一线城市一方面难以开发的土地规模偏少，地方也不必拿出核心区地块进行置换；三四线城市很难吸引开发企业后续投入，预计短期纯退回资金的土地购回很难开展。