冰火两重天的上海楼市

　　当大家还在关注成交量、挂牌量的时候，

　　上海楼市已经加速分化了。

　　最近一线的中介朋友发我一套锦绣华都刚成交的次新房，速度非常快，1天就成交了。

　　一开始我没太在意，心想这肯定是小区最低价砸盘的个例，不然怎么可能卖那么快。

　　结果一看，卖的价格也不低，真的有点出乎意料。

　　然后我又仔细看了看其他板块，发现1天成交的房子并不是个例。

　　今天就和大家聊一聊当下这个市场到底是怎样的。

　　热门板块的成交加速了

　　根据一线中介朋友反映，

　　929新政后，10月份的市场比9月份火热，11月比10月份更热。

　　头部板块、头部小区的房子，成交周期极短。

　　之前观望的买家都下场了，有些板块甚至没房子可卖，买家都在等房源。

　　比如碧云、联洋、张江、御桥等热门的头部板块，一些次新房源刚挂出来，立马十几组带看，房东心态好的不得了。

　　这可不是危言耸听，我们可以看看数据。

　　御桥板块：

　　御桥是浦东的新兴中产社区，几乎没有短板。

　　因为有了顶级初中建平地杰，御桥的房子这几年非常火热。

　　很多家长慕名而来买这里的学区房。

　　前几天去御桥转了一圈，看到建平御山中学也建好了。

　　弥补了一定的教育短板，也让家长们有了新选择。

　　这对御桥板块是绝对的利好，板块内的优质房源根本不愁卖。

　　以绿地御桥苑、民星苑为例，这两个都是对口建平的学区房。

　　其中绿地御桥苑紧邻御桥小学，民星苑则在建平地杰周圈有着绝对的价格优势。

　　所以这俩小区，以高于小区均价的单价，都能快速成交。

　　只要学区属性一直在，这里的小区就一直很抢手。

　　联洋板块：

　　浦东的“高级码农”喜欢张江，浦东的“金融民工”则偏爱联洋。

　　混在金融圈的新上海人，大概都想入手联洋。

　　毕竟，陆家嘴的滨江不是每个金融人都能高攀得起。

　　联洋，才是他们梦开始的地方。

　　从去年9月认房不认贷后，联洋板块的成交一直都很火爆。

　　“中产风向标”的名号，不是虚的。

　　市场的风吹草动，联洋这里真的是敏感。

　　市场波动的时候，上车的人，总是那么悄无声息。

　　今年11月上海宣布取消普宅标准，降契税。

　　联洋板块的很多房源都受益了。

　　这个传统富人区，据说房子都要卖空了。

　　我专门和熟悉的合作伙伴确认了一下，最近确实很疯狂。

　　他们一个门店，10个经纪人，

　　平均一个经纪人一天要带看3-4组客户，忙得飞起。

　　11月份的成交量创下近两年历史新高。

　　碧云板块：

　　碧云是浦东最老牌的国际社区，也是东上海富人区的核心位置。

　　每到年底，家长们开始规划学区房为孩子升学做准备，

　　当下这个时间节点，是碧云二手房成交旺季。

　　因为冰厂田幼儿园+上实东9年制书包房，是教育市场的硬通货。

　　每年小升初和中考后，上岸的家庭搬家，新的小家庭又搬进来。

　　据我们熟悉的合作伙伴反馈：

　　11月碧云二手房的价格已经有反弹上涨的趋势了，

　　成交量也是创了新高，房子不够卖。

　　预计下个月一直到明年三月份，御桥、联洋、碧云板块的行情都会持续向好。

　　学区房的牛市才刚刚启动。

　　古美板块：

　　对于上海中产来说，以前买房看成长性，现在买房就看抗跌性。

　　在这一轮“房产熊市”中屹立不倒的板块，

　　一定是位于中外环的闵行古美。

　　8个地铁站，3条地铁线，再有平南小学+上实西校双学区的加持，

　　让古美成为闵行的尖子生。

　　这是一个非常宜居的板块。

　　古美的合作伙伴反馈，古美的房子不仅卖空了，甚至出现买家加钱抢房子的情况，

　　他们周末卖了两套楼王，有4个客户抢着买，

　　现在没有好房子挂出来，很多买家都在等。

　　有些板块依然无人问津

　　虽然最近市场火热，但我们还是要认清一个事实：

　　目前上海的二手房库存量仍然是20多万套。

　　全上海有二百多个板块，头部最多占10%，

　　头部板块、头部小区卖的火热，并不代表整个上海楼市的行情。

　　目前上海楼市的分化非常剧烈。

　　一些板块，依然是天量挂牌。

　　有些小区几百套挂牌，依旧冷到鲜有人问津。

　　1-地段偏远的远郊板块

　　外环外的远郊板块，由于地理位置偏远，再加上新房供应量很大，

　　导致挂牌量占比持续走高，大量的房子挂着无人问津。比如：

　　崇明、金山全境；

　　松江的小昆山；

　　宝山的罗店、月浦；

　　嘉定的徐行、安亭、外冈；

　　青浦的白鹤、香花桥；

　　奉贤的金汇、海湾、西渡、青村、庄行、柘林；

　　浦东的合庆、泥城、书院、宣桥；

　　在这些板块买房，真的要做好一辈子不置换，一套房定终身的准备。

　　2-核心区品质差的小区

　　外环内如杨浦中原、虹口曲阳，这些老破大老破小扎堆的板块，挂牌量依然居高不下。

　　再如三林、杨思板块，动迁房很多，物业也不好。

　　房子从来没保养过，导致品相越来越差，自然卖不出去。

　　这些变化不是偶然

　　那些成交周期极短的房子，

　　在地段、房龄、品质各方面都很有话语权，

　　属于少而优的类型。

　　市场一旦起来，这些优质房源会快速成交。

　　而那些地段偏的远郊板块和品相差的老破大小区，无论市场多火爆都无人问津。

　　楼市的分化已经非常明显了。

　　其实，上海楼市分化是从2023年开始的。

　　那一年，是品质分化。

　　同一地段的老破大和品质次新相比，能有好几倍的价差。

　　你们实地去看看黄浦区的房子就能知道，老破大和次新房给人的感受是不一样的。未来这个价差还会越来越大。

　　进入2024年，上海楼市进入地段分化。

　　同样是高品质的好房子，远郊板块的没人买，而且跌的非常快。

　　热门头部板块的房子被抢空，供不应求。

　　上海又到了不缺买家，缺笋盘的时候。

　　同时笋盘一出来，立马被秒掉，也说明房价基本上已经无限接近底部了。

　　不过现在依然是卖家降价逻辑，刚需群体不愿意出高价买房，所以房价在短时间内并没有大涨的可能性。

　　未来分化会越来越严重

　　上海人口迁入规模，从过去的每年60万，到现在的6万，

　　未来将呈现片区化精细发展模式，分化会越来越严重。

　　上海楼市普涨的时代已经过去，

　　未来的上海不会再出现像过去那样摊大饼的发展。

　　进入新周期，购房者选筹的难度再次提升。

　　在楼市两极分化的行情下，还是建议大家买房买头部、尾部差房子抓紧抛！