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冰火两重天的上海楼市

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  当大家还在关注成交量、挂牌量的时候,

  上海楼市已经加速分化了。

  最近一线的中介朋友发我一套锦绣华都刚成交的次新房,速度非常快,1天就成交了。

  

  一开始我没太在意,心想这肯定是小区最低价砸盘的个例,不然怎么可能卖那么快。

  结果一看,卖的价格也不低,真的有点出乎意料

  

  然后我又仔细看了看其他板块,发现1天成交的房子并不是个例。

  


  今天就和大家聊一聊当下这个市场到底是怎样的。

  

  热门板块的成交加速了

  根据一线中介朋友反映,

  929新政后,10月份的市场比9月份火热,11月比10月份更热

  头部板块、头部小区的房子,成交周期极短。

  之前观望的买家都下场了,有些板块甚至没房子可卖,买家都在等房源。

  比如碧云、联洋、张江、御桥等热门的头部板块,一些次新房源刚挂出来,立马十几组带看,房东心态好的不得了。

  这可不是危言耸听,我们可以看看数据。

  御桥板块:

  御桥是浦东的新兴中产社区,几乎没有短板。

  因为有了顶级初中建平地杰,御桥的房子这几年非常火热。

  很多家长慕名而来买这里的学区房。

  前几天去御桥转了一圈,看到建平御山中学也建好了。

  

  弥补了一定的教育短板,也让家长们有了新选择。

  这对御桥板块是绝对的利好,板块内的优质房源根本不愁卖。

  以绿地御桥苑、民星苑为例,这两个都是对口建平的学区房。

  

  其中绿地御桥苑紧邻御桥小学,民星苑则在建平地杰周圈有着绝对的价格优势。

  所以这俩小区,以高于小区均价的单价,都能快速成交。

  只要学区属性一直在,这里的小区就一直很抢手。

  

  联洋板块:

  浦东的“高级码农”喜欢张江,浦东的“金融民工”则偏爱联洋。

  混在金融圈的新上海人,大概都想入手联洋。

  毕竟,陆家嘴的滨江不是每个金融人都能高攀得起。

  联洋,才是他们梦开始的地方。

  从去年9月认房不认贷后,联洋板块的成交一直都很火爆。

  “中产风向标”的名号,不是虚的。

  市场的风吹草动,联洋这里真的是敏感。

  市场波动的时候,上车的人,总是那么悄无声息。

  今年11月上海宣布取消普宅标准,降契税。

  联洋板块的很多房源都受益了。

  这个传统富人区,据说房子都要卖空了。

  我专门和熟悉的合作伙伴确认了一下,最近确实很疯狂。

  他们一个门店,10个经纪人,

  平均一个经纪人一天要带看3-4组客户,忙得飞起。

  11月份的成交量创下近两年历史新高。

  碧云板块:

  碧云是浦东最老牌的国际社区,也是东上海富人区的核心位置。

  每到年底,家长们开始规划学区房为孩子升学做准备,

  当下这个时间节点,是碧云二手房成交旺季。

  

  因为冰厂田幼儿园+上实东9年制书包房,是教育市场的硬通货。

  每年小升初和中考后,上岸的家庭搬家,新的小家庭又搬进来。

  据我们熟悉的合作伙伴反馈:

  11月碧云二手房的价格已经有反弹上涨的趋势了,

  成交量也是创了新高,房子不够卖。

  预计下个月一直到明年三月份,御桥、联洋、碧云板块的行情都会持续向好。

  学区房的牛市才刚刚启动。

  古美板块:

  对于上海中产来说,以前买房看成长性,现在买房就看抗跌性。

  在这一轮“房产熊市”中屹立不倒的板块,

  一定是位于中外环的闵行古美。

  8个地铁站,3条地铁线,再有平南小学+上实西校双学区的加持,

  让古美成为闵行的尖子生。

  这是一个非常宜居的板块。

  古美的合作伙伴反馈,古美的房子不仅卖空了,甚至出现买家加钱抢房子的情况,

  他们周末卖了两套楼王,有4个客户抢着买,

  现在没有好房子挂出来,很多买家都在等。

  

  有些板块依然无人问津

  虽然最近市场火热,但我们还是要认清一个事实:

  目前上海的二手房库存量仍然是20多万套。

  全上海有二百多个板块,头部最多占10%,

  头部板块、头部小区卖的火热,并不代表整个上海楼市的行情。

  目前上海楼市的分化非常剧烈。

  一些板块,依然是天量挂牌。

  有些小区几百套挂牌,依旧冷到鲜有人问津。

  1-地段偏远的远郊板块

  外环外的远郊板块,由于地理位置偏远,再加上新房供应量很大,

  导致挂牌量占比持续走高,大量的房子挂着无人问津。比如:

  崇明、金山全境;

  松江的小昆山;

  宝山的罗店、月浦;

  嘉定的徐行、安亭、外冈;

  青浦的白鹤、香花桥;

  奉贤的金汇、海湾、西渡、青村、庄行、柘林;

  浦东的合庆、泥城、书院、宣桥;

  在这些板块买房,真的要做好一辈子不置换,一套房定终身的准备。

  2-核心区品质差的小区

  外环内如杨浦中原、虹口曲阳,这些老破大老破小扎堆的板块,挂牌量依然居高不下。

  再如三林、杨思板块,动迁房很多,物业也不好。

  房子从来没保养过,导致品相越来越差,自然卖不出去。

  

  这些变化不是偶然

  那些成交周期极短的房子,

  在地段、房龄、品质各方面都很有话语权,

  属于少而优的类型。

  市场一旦起来,这些优质房源会快速成交。

  而那些地段偏的远郊板块和品相差的老破大小区,无论市场多火爆都无人问津。

  楼市的分化已经非常明显了。

  其实,上海楼市分化是从2023年开始的。

  那一年,是品质分化。

  同一地段的老破大和品质次新相比,能有好几倍的价差。

  你们实地去看看黄浦区的房子就能知道,老破大和次新房给人的感受是不一样的。未来这个价差还会越来越大。

  进入2024年,上海楼市进入地段分化。

  同样是高品质的好房子,远郊板块的没人买,而且跌的非常快。

  热门头部板块的房子被抢空,供不应求。

  上海又到了不缺买家,缺笋盘的时候。

  同时笋盘一出来,立马被秒掉,也说明房价基本上已经无限接近底部了。

  不过现在依然是卖家降价逻辑,刚需群体不愿意出高价买房,所以房价在短时间内并没有大涨的可能性。

  

  未来分化会越来越严重

  上海人口迁入规模,从过去的每年60万,到现在的6万,

  未来将呈现片区化精细发展模式,分化会越来越严重。

  上海楼市普涨的时代已经过去,

  未来的上海不会再出现像过去那样摊大饼的发展。

  进入新周期,购房者选筹的难度再次提升。

  在楼市两极分化的行情下,还是建议大家买房买头部、尾部差房子抓紧抛!

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