广东
金融城员村绢麻厂地块，来了！
今早，金融城员村绢麻厂地块（720地块和721地块）正式在广州日报公告出让。
其中720地块可用建设用地面积13977.12平，总建面53113.1平，容积率3.8，起拍总价269393万元，起拍楼面价约5.07万/平。
721地块可用建设用地面积27306.54平，总建面84650.3平，容积率3.1，起拍总价432792万元，起拍楼面价约5.11万/平。
二者合计总价超70亿！
地块预计正式开拍时间预计在12月底，我们接着往下看~
｜图源：广州日报
这两块地本身，很多人都很熟悉了。
2008年1月，绢麻厂地块曾被恒大以1.3万/平拿下，成为当时广州排名第二的地王。
然而拿地后受金融危机影响，恒大并未开发，地块也在2009年被当成闲置土地收回。
｜ 广州楼市发布 制图
但地块本身条件还是可圈可点的。
从地图上看，地块就位于保利拿下的“天河地王”南方面粉厂地块的东北角，北侧邻近规划的花城大道，非常靠近地铁5号线员村站。
而且地块隔壁还拥有一块中小学用地，大概率将成为地块的重要配套之一。
不过，地块并没有一线邻江优势，江景视野会有一大块商务办公用地遮挡，顶多只能有二线江景。
楼市君也在航拍图上标注了一下位置，只能说有缺点都十分明显。
｜地块航拍
｜广州楼市发布 摄
今年8月26日举行的广州秋季全周期土地服务推介会上，地块曾以“都会系”出现过。
在今年9月，地块也正式公告调规。
对比正式挂牌的规划条件，721地块的容积率从3.8下调到了3.1，总建面也从10.4万平下调到了8.5万平。
如果按5万/平的楼面价计算，相当于地块直接降价9.5亿！
｜地块规划效果图
|广州楼市发布 摄
那么，这个“诚意”会有开发商买单吗？
对比南方面粉厂超117亿总价、超7.65万/平的可售楼面价来说，绢麻厂两宗地的起拍楼面价还是有稍许优势。
从容积率来看，南方面粉厂地块容积率3.7，与绢麻厂地块（3.8和3.1）也相差不多。
还有一点，南方面粉厂地块阳台部分面积占比能扩大到30%，属于“超新规产品”，公共空间不计容面积也有提高。
未来正式挂牌后，绢麻厂地块能否享有同样的产品利好，这一点也值得关注。
但楼市君认为，绢麻厂地块与南方面粉厂地块的最大差别，在于珠江。
以珠江新城的豪宅来说，地段类似，但一线江景的价格，往往都远超二线江景、无江景的项目。
再举个例子，珠实前阵子刚拿下的金融城东区地块，楼面价约4.7万/平，无论是景观还是周边面貌，其实都要比绢麻厂地块好上不少。
｜金融城东区地块航拍
｜广州楼市发布 摄
因此，楼市君认为，绢麻厂地块想要在保利南方面粉厂地块下面突围，大概率只能打个定位差。
未来按10万/平以内的价格，或许会有不少买家关注。
对此，你怎么看呢？
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