网签才7套，大壮为什么卖得不好？

大壮名城二期8月3日开盘，如今过去近4个月了，卖得怎么样呢？

我查了一下，预售证只拿了一栋楼的，共263套货，只网签了7套，比网传的2套要多，现场工地也只有一栋楼（D栋）在施工，其他都还没建，卖得这么差，自然也是没有钱去盖了。

他们的领导还专程来和我聊过这个问题，大壮为什么卖得不好，要怎么样才好卖呢？

坦白说，如果接下来还是这个销售模式，还是这个定价的话，别说卖完了，预计2026年底收楼都有点难。

我们对比一下开盘时的价格和11月初的一波降价，看看是否像有些人说的那样有性价比呢？

要想知道有没有性价比，就要看它周边的对手怎么样了。

如果对比一期的话，虽然二手放盘价确实不便宜，没办法，当初人家也是抢来的，南向高层放盘价都超过5万了，超过5.5万的也有很多，而北向也在4.5万左右，再看总价的话，由于一期三房是92-104平，总价要430万起，四房是119平总价680万起了，二手基本不用看，肯定是价格比较高的，暂时都没满二，还要加一个5.3%的增值税。

但大壮二期是期房，交楼时间还有两年，这两年也有小几十万的利息以及租房成本，也是一笔不小的钱。

科学城在过去几年还是有很多供应的，现在仍然在卖，他们的降价幅度也不低，比如黄陂的翔龙天汇，最高5.5万，如今最低3.8万。

再对比现在比较网红的二手，东荟城就不说了，从最高五万到现在的三万，保利罗兰也降到了三万出头，97的南向三房330万左右，125的四房也只要400万出头。

按最低三房来算，罗兰的三房比大壮的三房便宜至少60万，而罗兰的四房比大壮的四房便宜了近100万，罗兰125是正规四房，大壮105还是三加一，请问谁能够接受这么大的一个价差。

很遗憾，真的不能和鼎峰比，比舒适度、容积率、楼间距、花园、物业、公园，真的比不了，鼎峰凭借区府的地理位置以及较低的容积率仍然会霸榜科学城顶流好多年。

很明显，大壮降价幅度不够。

大壮肯定会说，我们位置好，得房率高，其实罗兰位置也不差，周边配套更成熟，大壮是得房率高，但多以飘窗为主，而且面积更小了，按套内来算的话，基本是一样的。

再有，大壮容积率更高，活动空间更小，总高是47层，超高层将来在二手市场上会打折的，其次，别人三房是南向，你的三房是北向的，除了贵了60-100万之外，多出来了两年多的利息成本，所以群众的眼睛是雪亮的，大家都看得明白。

当然，大壮主流不是88的三房，而是105以上的四房，目前这个小四房仍然维持在5万左右的单价，和同样定位的老黄埔未来方洲107的四房比，也是最少贵了60万。

122/143还要5.5-6万，大四房要800万起步，这个价格比天河牛奶厂的四房还要贵，比保利天汇也要贵，大壮这个价格肯定不如去选天河了。

不只是参考隔壁二手，还得参考跟你差不多的一手。

大壮真正的对手是老黄埔，老黄埔的城市之光是在比较核心位置的，未来方洲就在隔壁，还有一个保利中央公馆，都是直接竞争关系，所以未来方洲、中央公馆只要比城市之光便宜就行，也是地铁直达天河，承接天河的购买力。

既然大家都是超高层，又都在不错的位置，在当下这个行情又都需要承接外来购买力的话，那大家就是竞争关系，你就得要参考别人的价格。

比对一下128的四房，未来方洲只要550万，大壮122的要650万，贵了100万，再比对一下同样143的四房，未来方洲是650万左右，大壮要800-850万，贵了150-200万。

而且未来方洲128/143是三梯四户，大壮是三梯六户的。

我想大壮在设计产品和制定价格策略的时候，应该是闭着眼睛做的，根本没有结合市场吧。

在前有狼后有虎的行情下，还想要延续大壮一期的销售辉煌，是不现实的，必须痛定思痛做出调整。

要不然你得熬到别人都卖完，可是黄埔有66条村要改呀，老黄埔今年明年上市的就有9条村，还没有加上大壮自己的三四五期呢。

大壮一期开在了黄埔几乎没有新盘供应的时候，而且在高位就卖掉了。

可能大壮是把自己对标成了万博的长隆悦府，但其实这两个的地理位置是有很大差异的，万博的交通和商业形态还是要比大壮所在的苏元更好，这一点就已经拉开了差距。

其次，万博悦府主打改善，没有刚需，又是央企开发，口碑上又碾压了一头，再者，周边没有其他竞争对手，市场环境不同。

大壮如果继续沿用过去的策略，基本就是在为他人做嫁衣，为其他盘创造出货的机会。

趁其余五栋还没有开建，去申请改规划吧，把面积做大一点，别人是107的四房，你不是要做105的四房，而是直接放弃105的四房，直接上到120的四房，先从产品上拉升客群，其次，调整一下层高和容积率，当前地块还有些旧房没拆完，说不定有机会。

已经在卖的4栋尽快降价吧，整体降到4-4.5万才有可能卖得出去，至于买家要不要买单，就看市场接受程度了，也别指望明年市场回升能趁机卖掉，明年还有明年的对手。

大壮的地段确实是好，能超越大壮的也只有大壮自己了，比如大壮国际广场北边的地块，可以继续跟华润谈一下合作，引入一个重奢型的也不是不可以，拉升整体档次，而不是不断做小面积，但小面积又不肯降低姿态卖便宜点，最后导致自己四不象。

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