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基本信息

楼盘名称：和颂九里

开发商：中建五局

价格：指导价8.3万/㎡（实际成交均价7.3万）

位置：西南四环，丰台大瓦窑，14号线大瓦窑站200米

户型：112㎡三居、133㎡四居、153㎡四居、163㎡四居。

容积率2.8、9栋楼、572户、8-18层。

关键词：

城六区丰台、央企开发商、品质精装、270°转角阳台、8窗通透、改善盘、14号线地铁盘、价格倒挂、近千平下沉庭院会所、得房率77-91%、纯商品房无配建、6500㎡园林、京港澳高速旁、全屋集成收纳。

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土拍回顾

2024年01月04日，丰台区卢沟桥街道大瓦窑新村项目二期DWY-L42地块公开土拍，该地块位于丰台区卢沟桥街道，容积率2.8，为R2二类居住用地，土地面积24857.297㎡，建筑控制规模69600㎡。

现场报价的开发商有中建信和、京能、保利、兴创、中铁建共5家房企，报价触及上限38.525亿元后，中建信和（五局）与兴创最终摇号，最终中建信和（五局）摇中。中建和颂九里售楼处电话010-5361 0555【开发商直售】

成交楼面价为5.54万元/平方米，溢价率15%，销售指导价为8.3万/㎡（浮动8%）

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地块分析

和颂九里位于丰台西四环外，其北侧4.7公里左右是石景山老城区鲁谷以及新房扎堆的首钢东南区板块。

项目距离丰台老城区大概在3.8公里左右，最近的产业区必然是丰台自家的丽泽、丰台科技园，通勤时间都比较理想，开车时间均在15-25分钟左右，地铁的话均在30分钟左右。中建和颂九里售楼处电话010-5361 0555【开发商直售】

和颂九里距离14号线大瓦窑站只有200米，妥妥的地铁盘。

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14号线呈L型，在丰台界内呈东西走向，可换乘9、10、16、19、4、8、5、17号线等南北主干线。

同时，14号线在朝阳区界内呈南北走向。也就是说，和颂九里的业主，在不换乘的情况下，可直达国贸大望路、酒仙桥大山子、望京等主流产业就业区。

公路方面，项目南侧300米的京港澳高速绝对是最佳选项，这条高速可以深入到三环，方便切换到西三环、西四环，大大降低了通勤时间。

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学校方面，丰台虽然是城六区，但教育环境和东西城肯定是没法比，别有太大期待。幼儿园肯定能在家门口上，附近有教育用地，但没确定品牌，可期待。

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医院方面，可以去五棵松板块，那里有301、302、304、武警总医院，再就是整体搬迁到南四环花乡桥附近的天坛医院，这“几位”全都是三甲。要说最好的，必须是301，全称是解放军总医院，全国前三，在北京算是小王级别，仅次于协和。天坛医院也非常好了，稳居北京前十，尤其是神内神外，全国第一；而且这是主院区，可不像大部分新盘都要去三甲的分院区。

最近的大商圈是丰台本区的丽泽和丰台科技园，这俩都是产业区不假，但也有大量现代化商场超市。附近还有其他商圈，五棵松华熙live吃饭的地儿居多，金融街购物中心不是老百姓日常消费得起的，没有啥去的必要。

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附近的青塔板块，非常成熟，有翠微百货、麦德龙、京荟广场。

家门口附近，已经有绿洲家园一二期、丰泽家园、中筑西府海棠等4个小区，入住多年，日常采买就餐自然不愁。

况且远洋和京能的新盘都捆绑了商业，会新建更多连锁餐饮、中产消费场所。

大瓦窑现在有4个新建住宅，位置关系如上图，限价大差不差，8.2万和8.3万。

中建和颂九里、京能西贤府，这哥俩儿是2024年拿地，产品更新，地块更靠南，距离地铁和高速更近。
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远洋城建国誉万和城、首创天阅山河，这俩老前辈是2021年拿地，准现房状态，所见即所得，还没卖完，现在正在搞特价促销。切记，老盘并不是一无是处，而是各有优缺点，根据自身需求取舍。网上铺天盖地宣传那俩新盘，是因为新盘才会给充值给广告费，因此，媒体的信息毫无客观可言，大家不要被误导。

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产品分析

112㎡三室两厅两卫，A户型。

南面只有两面宽，但因为是边户，做到了270°通风采光，全明户型。
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左侧是标准户型，右侧是优化后。南向送了俩阳台，北向送俩设备平台，交房后可打通，你说这得房率能不高吗？

优化后，柜子更多，储物更好，多了一个家政间，也没有了进门就正对厨房的缺点。

优化就一定全是好处？

非也，之前的厨房是两侧推拉门，收起来的话，屋子会更敞亮。优化后，西厨岛台也不见了。见仁见智，从一休的个人喜好来说，我认为优化后更实用，适合家庭。优化前更适合单身或者不怎么下厨做饭的年轻小两口。

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和颂九里比较特别，同面积做了两个户型，这是112㎡的B户型，中间户。

更符合主流市场需求，三面宽朝南。送了两个阳台，一个设备平台，一个飘窗。

中建的户型优化思路，主要是厨房和客卫位置调换，明显是为了照顾北侧的次卧。房间私密性变得特别强，像半个套房的感觉。厨房变成了中西厨，还多了吧台，餐厅桌椅也可以靠墙放了。

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133㎡四室两厅两卫，K户型。

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四叶草布局，四个卧室分列一角。改动后，多了玄关。开发商宣称达到了30立方米的收纳空间，放得下800个18寸的行李箱，惊呆了，咱也不知道是咋算的。

这是完整的户型分布图。五颜六色啊，户型较多。但目前展示出来的还比较少，和颂九里为了和旁边的西贤府抢时间，在预热不够的情况下，抢先开盘了，已经进入到了顺销阶段。开盘均价7.3，一楼最便宜，单价6.87，不敢想啊，当初那俩前辈可是要卖8万啊。

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目前只开了南侧的8号楼和9号楼，户型主要是上文提到的三个。153㎡、163㎡，这俩最大的四居户型还没公布准确户型图。而且数量较少，只分布在4号楼，楼王位置，和颂九里唯一的不临街楼栋。

北侧和东侧两个出入口，南侧有一条比较宽的绿化带。

目前开放了113㎡和133㎡两个样板间，一休实地踩盘过，给大家分享一点样板间照片。

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先看133㎡。

入户玄关，非常有仪式感，而且柜子多，收纳强。

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左图是北侧的卧室，注意看地上那条黑线，黑线外原本是设备平台，开发商打通赠送给了购房人。

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再看113㎡。

转角大落地窗，通风采光杠杠滴。
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中央空调、地暖、新风系统。

标准U型厨房，感应烟机、智能双灶、燃气热水器、嵌入式洗碗机、蒸烤一体机全都有，主打一个精装满配。
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卫生间双智能马桶、双恒温花洒，标准比较高。

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优点总结

1、城六区丰台，四环外，区域和环线占优。

2、不管是开车还是地铁，都能近距离快速实现，两三百米的距离，通勤优势很大。而且14号线和京港澳高速，价值层次较高，通达性不错。

3、和颂九里地块在整个板块的的最南侧，视野无遮挡，算是大瓦窑头排选手。高速车流量大，曝光度非常高，这也有利于二手房。（别小看这一细节，有历史案例依据）

4、大瓦窑四个新盘扎堆，不仅是竞争关系，还形成了规模聚集效应，可以共同做热板块，重新定义区域，有利于二手房热度。而且住宅小区聚集，也会带来更多的配套。四个项目都是大高板，辨识度很高，在西南四环附近，非常亮眼。

5、土拍时，地块比较火，触及到了顶价，说明有不少开发商看好板块发展。

6、纯商品房，无任何配建，非常纯粹，在板块内有优势。

7、得房率不错，装标很高。

8、带阳台，而且是能封闭起来的阳台，更加实用。

9、相比国誉万和城、天阅山河，和颂九里的定价给力很多，入手价格低，安全垫更厚。

10、中建五局，妥妥大央企。资金实力无需任何担忧，知名度暂时低点，因为之前是建筑总包，如今告别了中间商赚差价，走到了台前，其实这哥们和中海是同级别的兄弟公司，规模并不小。

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