卷王答“卷”！关于地王的教科书级解题思路！

就在昨天上海第七批次土拍中，保利发展成为最大赢家，一天拿下3幅重磅地块，可谓运气爆棚。

关键是3幅地块中，居然有2幅位于杨浦！

保利发展今年也是重仓杨浦内环，此前它已经在杨浦东外滩板块拿下88街坊地王地块以及45街坊地块，推出了全新的产品序列——外滩序，这个全新的产品序列一经推出就在上海市场引发了现象级关注。

保利·外滩序BUND45虽然还没结束认购，但根据第三方监测数据，保利·外滩序BUND45是到目前为止，今年杨浦区唯一触发积分的楼盘；保利·外滩序BUND88近期即将入市，从操盘逻辑和产品呈现上，也让人眼前一亮：

从拿地到入市，仅花了4个月时间，刷新了上海楼市开发最快纪录！此次推出了内环罕见的低密纯洋房产品，在艳姐眼中，已击败了99%的同类型产品！

保利·外滩序BUND88也为行业提供了：一个教科书式的“地王项目解题思路”。背后是保利发展成体系化的操盘逻辑、对于区域的深耕精神以及不断进行产品创新和升维的极致主义。

保利发展凭一己之力，轰响了洋房产品的新时代！

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仅4个月！从地王到开盘！

4个月前，保利发展以溢价21.2%、楼面价88462元/㎡，拿下杨浦平凉社区88地块，杨浦新一代地王历史就此改写。

要知道的是，一向以央企稳健之姿在上海市场有序拓展的保利发展，在这次土拍中显现了不同于以往的凌厉攻势，前后经过 60轮举牌，每一轮加价毫不留情、万难割舍！

因为保利发展清楚的知道，拿下这块地，就已经在牌面上赢了一半：

从区位层面来看，地块所处的地段，汇聚了“内环内+杨浦滨江+CAZ”三大核心要素，尤其东外滩已经成为了最具有产业发展势能的板块，是科创中心滨江4.0：

科创高新产业和互联网大厂聚集在这里，产业属性高精尖，产业势能强劲，未来新一代的高知高智人群汇聚，形成高端居住氛围，这是其他板块无法复制的。

从地块属性来看，今年前10个月，内环内出让的8块纯宅地中，仅2块容积率低于2.0，恰好就是保利发展拿下的“双子星”45街坊和88街坊地块，且两个地块形态工整，更有利于楼栋和园林布局。

不夸张的说，这样位置稀缺的低密宅地，今后可能都不会再有了。

此前保利·外滩序BUND45，已经成为了人气炸裂的年度现象级作品，整个市场都在期待保利发展在“地王”这道题上，将给出怎样的答卷。

艳姐看过全新升级的保利·外滩序BUND88产品之后，最大的感受是：

保利发展是真的通过夺取“地王”，成为了全上海洋房产品的王者！

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“创世纪”的内环纯洋房作品

5大教科书级的解题思路

作为一个老杨浦+入行多年的地产人，艳姐复盘保利·外滩序的时候，仍然感慨良多：

楼市分化行情下， 保利·外滩序BUND45将触发积分！ 而即将认筹的保利·外滩序BUND88， 艳姐在看了后更觉得是“独孤求败”、一个称得上是“创世纪”的项目，那后面的认筹结果也可想而知。

保利发展到底做了什么？

复盘保利·外滩序BUND88的解题思路，保利发展从5大维度，将内环内的新房竞争提升到了一个全新的层级：

① 赢在拿地前！打出内环低密纯洋房“独家王牌”

目前上海内环项目，要么是高层和超高层，要么就是风貌别墅，洋房产品几乎是0供应，保利外滩序双子星所处的杨浦滨江南段，也大多是风貌别墅项目。

保利·外滩序这个序列在产品品类上，就已经做了差异化，打出了自己的“独家王牌”——上海内环真正意义的洋房产品！保利此次也是倾尽全力，将其打造成为上海洋房产品的标杆旗舰。

保利·外滩序效果图过程稿

这里还有一个小故事：

保利早就已经瞄准了洋房产品这个差异化赛道，在拿地之前对洋房产品进行了充分的标准化研究，形成了非常成熟的体系，内部甚至对洋房户型已经修改了几十版，这也是最终能够快速落地执行，打造惊艳洋房产品的原因。

② 实现真正意义的“餐客厅平权”，打造媲美200㎡豪宅的客厅

在打造保利·外滩序双子星的时候，有一个铁律——

室内空间不允许有任何瑕疵！

比如非常容易出现瑕疵的空间之一就是餐客厅空间关系，一般项目很难一碗水端平，所以最终都打造了大尺度的客厅，而牺牲了餐厅空间。

但保利发展在前期经过调研发现，如今越来越多的年轻客户 ，非常喜欢尺度较大的餐厅，因为他们看中餐厅的社交属性。于是，在保利·外滩序 BUND 88的餐厅空间，你会看到这样突破想象的情景：

建面约128㎡户型样板间实景

无论是建面约105㎡的3房还是建面约128㎡的4房，都能放下大长桌，一家三代坐在这里用餐丝毫不感到逼仄。而且餐桌旁还能留出富余的空间留白， 餐厅社交功能彻底在这里实现了。

关键是这样的餐厅并没有占用客厅空间，客厅空间被完整的保留了下来：

建面约128㎡户型样板间实景

艳姐当时在现场看到这样的客厅场面，真的有种来到了某200㎡顶豪客厅的既视感。

建面约128㎡户型样板间实景

保利做了一个至关重要的动作：对阳台和客厅进行了一体化设计，将阳台承重墙进行优化，把阳台纳入到客厅空间。

建面约128㎡户型样板间实景

最终，阳台与客厅空间的过道感瞬间消失，空间被再度放大，从而创造出一个非常完整的方厅，整个大方厅完全能够容纳将近20人的派对。

那么问题来了，南向阳台与客厅已经融为了一体，那洗衣服和晾衣服怎么办？ 项目在北向位置做了一个三分离公卫，在“干区”预留了可以放置洗衣机和烘干机的家政空间。整个阳台被彻底 解放出来了！

建面约128㎡户型样板间实景

但是到这里还没有完：

客厅中居然还打造出了一个X灵动生活空间，未来这个X空间可以由业主自定义，可以作为家庭办公区、游戏区、运动区等等。

建面约128㎡户型样板间实景

艳姐最近和设计师聊天，听到大家很喜欢讨论一个话题：到底是要空间悦己？还是要功能悦己？说白了，就是你要好看还是要好用。

看完本案，明白原来两者可以兼得。

③ 让高附赠都有价值！将近100万价值的空间福利！

保利此次还拿出了一个令人惊叹的设计：

建面约128㎡的户型中，全屋设计7个飘窗，而且还都跟空间场景做了一体化融合。

建面约128㎡户型飘窗空间示意

像卧室的飘窗，可以做为床，也可以做梳妆台，做收纳；

建面约128㎡户型主卧

卫生间的飘窗，可以放婴儿澡盆，老人可以坐在飘窗洗浴；厨房的飘窗， 直接在上面做了一个操作台面，下面还有收纳空间。

建面约128㎡户型样板间厨房

通过这样的设计，增加了约8.6㎡的使用面积、约20立方米收纳空间，等于是给业主送上了真金白银的将近100万的空间福利！

而且你会发现每个房间的窗墙比和市面上同类产品相比，要大出一大圈。因为窗户越大，房间的通透感会越强，业主的居住体感也会非常棒。

保利此次也是花了很多时间成本和金钱成本把窗做大，关键是还要满足超低能耗要求，这样的难度可想而知。但为了业主极致的生活体验，也原意花心思去做。

④ 公区0浪费，每户私属电梯厅“明空间”

对于空间的极致打磨，不限于室内。在电梯厅的位置，保利·外滩序BUND88通过对穿门的形式，使得每一户都能获得类独立的候梯空间。

建面约128㎡户型样板间电梯厅

最牛的地方在于他们在这里优化出一个窗户，形成了完全可以通风和采光的“明空间”！ 避免了很多项目梯厅出现发霉发潮的情况。 而且项目在梯厅打造了超级收纳空间，行李箱甚至高尔夫球杆都可以放置在其中。

建面约128㎡户型样板间电梯厅收纳

能够打造出这样的公区，背后是保利抠了很多细节，剔除了公摊面积中的多余部分，最终为业主带来了每一平米都不浪费的电梯厅。

在寸土寸金，房价动辄十几万一平的上海市中心，艳姐觉得这种设计非常有价值，相当于少花近百万，却能获得大平层一般的尺度感和舒适度。

⑤ 就是不复制！高级定制花园式生活

艳姐去项目样板房参观时，听到的最多的一句话是：

高定！

丝毫没有夸张，从踏入实景示范区开始，不管是公区还是内装，都开始呈现出高级的定制感了。

在主入口，打造了银灰色玻璃幕墙，暖色调金属线条和淡金色铝板的巧妙融合，营造出一种既温馨又奢华的氛围。点缀着铺设各类石英砖的入户归家庭院，也是给到每一位业主归家时尊贵身份的认可和尊重。

景观效果图过程稿，仅供参考

而且高定这两个字的定义也代表了用料的考究。

像客厅电视背景墙夸张的选用了大面整块的白雪公主奢石，餐各厅地面用进口欧亚木纹天然大理石进行拼花处理，提升了整个空间的质感。

建面约128㎡户型样板间实景

还有嘉格纳的厨房三件套，博洛尼的烤漆面板橱柜，高仪的龙头，唯宝的台盆和洁具，爱迪士的新风等等，都是这个价位里能看得到的顶配产品。

建面约128㎡户型样板间实景

03

保利发展管理底盘的三大逻辑

从拍出“地王”到敢于公开亮剑，用外滩序震撼市场，前后仅过了4个月时间。

4个月是什么概念？虽然高周转淡出大家视线，但房企卷开发效率反而愈演愈烈，目前市场上预售周期压缩到6个月以内的项目比比皆是。

保利发展直接把6个月的极限再度腰斩近一半，而且掏出的是外滩序这样的炸场级作品。

极速周期、稳定出品、清场领先，所有爆款元素指向了一个核心又简单的问题：

在外滩序上，保利发展是如何做到“又好又快”的？

在和保利发展内部充分交流之后，艳姐仅从产品力角度，领略到保利发展强大管理底盘的几个特点：

① 体系标准的极致，拥有强大的操盘管理体系

保利发展内部目前已经形成了“天、悦、和”3大产品系及12个子品牌，分别对应着高端改善、品质改善、功能型改善三类置业客户。

这套体系最大的特点是，具备极强纲领性和指导意义的产品管理体系。

过去谈到产品标准化，说的是“一套图纸通用全国”，但这种标准化真正实际落地时是有很大问题的。

保利发展总部对12个子品牌，都建立了非常清晰的内核与设计建造标准，从风格到设计元素到炫彩再到规划，方方面面都梳理得很清楚，落地执行性极强。

拿地之后，设计可以快速的从产品库里面筛选各项标准进行组合、优化，快速的形成新的产品方案，极大的提高了项目从定位、方案设计、招标到材料采购等各开发环节的效率。

艳姐了解到，此前保利发展内部已经从过去的“2358”的开发效率目标，升级到了目前的“1346”的目标，即6个月开盘。

如今，这个效率在外滩序上再度刷新了，这背后极致化的产品体系功不可没。

②研发团队的精益，产品持续创新和迭代

保利发展产品突出是因为前期做了大量产品研究，技术部门有专门团队，包括前期客研、专门的地块研究等。

保利发展今年调研了近4000户业主的设计、收集了3000份案场问卷，基于对新时代客群的洞察，推出了全新的产品体系“新人文社区”。

对于洋房序列的标准化研究上，已经做到了非常成熟、出品稳定、基于标准化户型的研究，具有非常成熟的能力，专项的部分。

而且保利发展内部，有领导身先士卒的传统，经常是董事长、总经理亲自挂帅，带队专项研究、优化。

比如保利·永兴里，光是高层组织的总评会来来回回就开了四五次。

一群人拿着户型图，来来回回、一寸一寸抠，抠细节、抠尺寸、抠空间，前前后后抠了约有3个月的时间。

无数个“锱铢必较”，换来了保利发展对产品力和品牌力的一次又一次产品创新和理念迭新。

③组织结构的灵动，人均效能成倍增长

这种标准化管理，是自上而下的、在“面”这个维度进行的一场管理改革，以适配以产品标准化为导向的管理模式。

比如在成本适配与招采管理上，保利发展会基于不同产品线的特征来制定成本适配方案，有针对性地进行部品招采，并培养不同子品牌下的固定服务团队，以确保选材与工艺品质长期稳定。

更关键的是，以高效著称的保利发展，人均效能一直处于行业领先地位，艳姐也从保利发展上海公司内部工作人员了解到：

虽然近年来保利发展在上海的项目数量翻番，但员工数量变化并不大，只是略微增长10%左右，相对应的是员工效能的成倍增长。

当下市场对组织的要求早就不是人海战术，而是强调配置精英、人岗匹配、重用复合型人才，保利发展在上海较高的人均效能，也符合管理红利时代的题中之义。

结语

实际上，杨浦这几年有很多新房出现，很多房企做了装标的品牌升级，做了很多博眼球的噱头。

但如今客户真正需要的是怎样的房子？

一定是回归到生活本质，回归到空间带给他们的幸福和愉悦的生活模式，这或许是保利发展给到上海的终极答案。

保利发展从来不去学习和模仿谁，也一直在坚守自己的产品极致主义，并不断去突破和创新，带来真正能够穿越时间，成为藏品的顶级项目。

有这样的开发商，是购房者的幸运，是上海这座城市的幸运，也是整个行业的幸运。

主编：张艳

责编：marl、eric

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