左手卖楼、右手退地，被担心ST的华侨城走到减法死胡同

在连续卖项目后，华侨城又开启退地的措施。近日，华侨城公告称，政府部门拟对华侨城旗下位于武汉市洪山区的TOD项目土地（约105亩）进行收储。两块地是2018、2019年华侨城分别竞得。按照土地出让政策，此番退地华侨城将承担一定比例的违约金。至此，今年内已经连续亏损两年半的华侨城，通过卖盘与退地，挽回了部分流动性。然而主营业务上的不作为，让投资者也不断提出“是否会被ST”的担忧。尽管董秘回应称“公司不满足退市风险警示和其他风险警示的条件”，但也承认公司持续经营能力不存在不确定性。

在主题公园圈地、房地产反哺的模式走不通后，华侨城的未来还没看到。

退地与卖盘同行

这块即将被地方政府收回的地块位于武汉市洪山区杨春湖高铁商务区，该地块收储土地面积约为105.32亩，属华侨城旗下的全资子公司——天创公司所有。

天眼查信息显示，天创公司于2020年成功获取了洪山区杨春湖高铁商务核心区的一地块，该地块地价高达52亿元，占地面积约为14万平方米。

对于此次土地收储的具体金额，华侨城方面表示，将依据武汉市土地整理储备单位委托的第三方土地资产评估公司所出具的土地价值评估结果，并结合政府评估结果和审计意见，最终确定收储补偿金额。

尽管政府收储能够在一定程度上缓解房企面临的现金流动性问题，但业内专家指出，与房地产企业当初购地时市场较为繁荣阶段的价值评估相比，政府评估的最终金额可能会存在显著差异。

合硕机构首席分析师郭毅进一步解释，一方面，土地成本可能会低于市场繁荣期的成本；另一方面，若房地产企业已进行施工，那么在施工进行阶段所涉及的前期工程费用、设计投入及财务成本等，均需与政府进行协商，才有可能实现土地的一次性政府收储。然而，在此过程中，企业前期的各项投入可能难以完全通过政府收储来回收。

退地之前，华侨城便已陆续出售旗下多项资产。据北京商报记者不完全统计，仅在2024年10月至11月两个月内，华侨城已累计转让出售旗下五项资产，总价超过30亿元。

值得注意的是，华侨城出售的资产多为高负债或处于亏损状态的企业。例如，11月7日，华侨城以约2.5亿元的转让底价出售了昆山康盛投资发展有限公司60%的股权。据悉，昆山康盛在2023年的营业收入为1.53亿元，但净利润为亏损3947万元。

在10月，华侨城还转让出售了总额超过26亿元的资产，包括江苏融德置业有限公司、云南文产城市商业文化综合投资有限公司、无锡兆禾文化旅游发展有限公司等四家公司的股权。

针对近期连续出售多个项目的情况，华侨城也给出颇为官方的回应：这是为了进一步优化资产配置、提高资产运营效率，并为公司持续发展注入新的动力。公司坚持以销定建、以收定投的策略，并积极进行资产盘活工作。结合各地“517新政配套政策”、专项债政策，及时与政府、意向方沟通存量商品房、酒店、土地等资产处置盘活事项，在市场价格公允、合理合规的情况下考虑出售盘活。

不拿地的事实和连亏三年的预期

华侨城频繁出售转让资产与退地的背后，是其业绩连续两年半亏损的事实，即将迎来三连亏的预期。

财报显示，2024年前三季度，华侨城实现归母净利润-23.51亿元，相比2023年同期的-33.47亿元虽有所减少，但仍为负值。这也是华侨城自2023年三季度报录得归母净利润为负之后，连续两年保持负值状态。北京商报记者查阅往年年报，2020年、2021年、2022年以及2023年，华侨城的归母净利润分别为126.85亿元、37.99亿元、-109亿元、-64.92亿元。

通过年报数据可以发现，华侨城已在2022年及2023年连续两年保持亏损状态，在2024年中报和三季报中，华侨城又再次录得亏损，也引发了投资者对于华侨城股票是否会被*ST（退市预警）的担忧。

华侨城方面告诉北京商报记者，目前正通过一系列积极有效的经营策略和举措，努力改善财务状况，增强公司的盈利能力和市场竞争力，确保公司的持续健康稳定发展。其表示，按照《深圳证券交易所股票上市规则》（2024修订版）关于被实施退市风险警示或其他风险警示的条件，截至目前，华侨城持续经营能力不存在不确定性，亦不满足退市风险警示和其他风险警示的条件。

不拿地的未来与市值管理的难题

从目前来看，虽然华侨城被ST的风险较小，但为了避免连续三年亏损的情况，华侨城除了变卖资产等方式试图回收流动性外，更给出了被房企看做是鸵鸟措施的——不拿地。记者发现自2023年8月华侨城拿下成都地块后，至2024年10月，并未再获取新项目。然而在2023年，华侨城年内共耗资72.36亿元，新增了4块土地储备。

何时重启拿地？华侨城方面给到北京商报记者的回复中，并未给出明确时间线，仅表示“根据市场情况审慎选择拿地时机”。

不拿地的华侨城虽然短时间内避免了大额支出，但也在用未来的长期发展机会解决眼下的危机，也遭到了投资者的用脚投票。

华侨城的股价自2021年4月达到历史新高10.27元/股后，便经历了持续的震荡下跌，直至2024年8月创下历史最低点1.77元/股，相比股价最高时跌幅近83%。此后，受多轮房地产政策的影响，股价迎来反弹，11月8日达到近期高点3.49元/股，但相较于历史最高位，仍大幅下跌约66%。

作为具有代表性的房企，华侨城早年通过“文旅+地产”模式在市场中占据了一席之地。打造的深圳锦绣中华、世界之窗、东部华侨城、深圳欢乐谷等文旅地标项目深受大众喜爱。2016年，华侨城以35亿元底价竞得南京栖霞区两地块，拟建欢乐谷项目，成交楼面价分别为4180元/平方米和6104元/平方米。随后南京欢乐谷于2020年11月正式开园，配套的大型住宅楼盘翡翠天域项目销售均价2.4万—2.5万元/平方米，销售均价相当于地价的5倍。“文旅+地产”模式为华侨城带来了高额利润。

近年来，华侨城的文旅板块营收却出现下滑。2019—2021年，旅游综合业务营收占比分别为50.42%、52.74%和42.23%，但到了2022年，这一比例已缩水至35.46%，且旅游综合业务毛利率同比降低了8个百分点。这也是导致华侨城在2022年年报中录得上市以来首次亏损的原因之一。

麟评居住大数据研究院高级分析师关荣雪关荣雪指出，一方面，房地产市场的下行趋势导致华侨城的房地产业务签约销售金额同比下降，公司为适应市场环境、加快销售去化，对部分房地产项目采取了灵活的销售策略，从而带来了一定程度上的价值折损。另一方面，文旅业务的高投入、低产出以及回报周期长的特点愈发凸显，其与地产业务的融合互补效应也逐渐减弱。

管理效率与安全边界

在面对开源渠道尚未明确拓展的现状下，华侨城将节流与提升管理效率作为未来发展的核心策略，这一动向备受投资者关注。投资者互动平台上频繁探讨华侨城的管理效益优化、成本节约及价格策略调整等问题。

针对投资者普遍关心的组织架构繁杂问题，公司董秘在7月透露，公司已顺利完成对超过50个存量在运营项目的管理重组工作。通过剥离运营类项目至欢乐谷、商管、华服、酒店、旅发等五大专业平台公司进行集中管理。

在地产开发领域，华侨城副董事长刘凤喜曾在2022年年报业绩会上表示，公司启动项目公司整合计划，将71个项目公司整合为22家城市公司，管理层级由四级压降为三级，显著提高了管理效率。

然而，尽管采取了一系列调整措施，华侨城的营业总成本并未显著下降。2024年第三季度财报显示，相比2023年同期，华侨城的税金及附加、销售费用、管理费用有所降低，但财务费用增加了约4.42亿元。

值得注意的是，华侨城在追求管理效率提升的同时，主题公园项目也面临着安全挑战。2023年和2018年，深圳欢乐谷主题公园分别发生安全事故，其中2023年的“雪域雄鹰”弹射过山车事故造成28人受伤，直接经济损失397.5万元。调查结果显示，事故主要因设备发射区螺栓疲劳断裂、维修人员技能不足等问题造成。

因此，华侨城在持续优化管理架构、提升管理效率的过程中，必须同等重视安全管理和业务运营的双重优化。这不仅是管理效率的提升，更是业务稳健运营和安全边界稳固的关键所在。

同样以主题公园为主要经营手段的迪士尼，也面临着主题公园利润下滑的挑战。根据迪士尼发布的2024财年第四季度及全年财报，其迪士尼体验业务在四季度的收入增长1%，达到82.4亿美元，但营业利润却下降了6%，至17亿美元。然而，得益于娱乐业务的强劲推动，特别是《头脑特工队2》和漫威《死侍与金刚狼》两部大热电影的成功，迪士尼全年业绩同比增长了3%，为内容销售、授权及其他业务贡献了3.16亿美元的营业利润。

显然，迪士尼凭借其丰富的IP库以及围绕IP打造的一系列周边产品（如电影、手办、公仔等）实现了业务的持续增长。而相比之下，华侨城旗下的欢乐谷主题公园IP却长时间未得到更新，这在一定程度上降低了其商业价值。

易居研究院副院长严跃进分析称，文化旅游领域近年来的变革速度极快，其中，淄博、哈尔滨等地在近两年的表现尤为典型。消费旅游市场的规律需持续密切关注，同时，诸如迪士尼等优质的传统旅游项目更加受到消费者的青睐。这一趋势对于历史悠久的文化旅游企业而言，意味着必须不断研究并探索新兴的旅游消费市场需求。

在主题公园圈地、房地产反哺的模式走不通后，如何破局成为华侨城面临的严峻挑战。中国城市房地产研究院院长谢逸枫分析称，从破局的可能路径来看，华侨城首要之举是迅速销售房源，通过高性价比的方式实现销售回款，以快速回笼资金。其次，华侨城应考虑出售所持部分股权，或引进第三方投资，以进一步缓解资金压力。再者，拓展新的融资渠道也是关键一环，通过多样化的融资方式获取更多现金流。

北京商报记者 王寅浩 李晗