万物云又拉了一把地产爸爸

文/乐居财经 徐酒眠

“关于关联方应收账款的增加，我们在董事会上做了详细的讨论，万科方的董事代表态度积极，提出在年底前以符合双方上级监管规则下，尽快处理。”‍‍‍‍

岁末将至，万物云（02602.HK）依言正在抓紧时间化解与关联方万科之间应收账款。而使出的招式，也未逃过近两年被物管圈用到泛滥的“以资抵债”。

11月29日，万物云披露了一起关联交易，宣布其当日与万科企业（02202..HK/000002SZ）全资子公司——上海万科投资管理有限公司（简称“上海万科投资”）订立了股权转让协议。

据此，万物云作为买方向上海万科投资，收购不附带任何权利负担的上海祥大45%股权。

这笔收购的初始代价为7.12亿元，代表上海祥大45%的股权价值。经过各方公平磋商及同意，其中5.9亿元以万科对万物云的到期应收款项进行抵偿。

剩余款项则将由上海万科投资预留，作为交易保证金并用于清理上海万科投资应付上海祥大的账款，且需要之时可用于上海祥大内部运营。

资料介绍，上海祥大全称上海祥大房地产发展有限公司，主要从事房地产开发经营以及物业管理业务，交易完成前由上海万科投资100%持股。

股权转让完成后，万物云将透过全资子公司万物商企空间科技持有上海祥大45%股权，进而实现间接持有上海祥大名下的全部资产的45%权益。

不过上海祥大将不会成为万物云的附属公司，且上海祥大财务业绩将不会于财务报表综合入账。

根据公告，上海祥大拥有位于上海陆家嘴核心地段洋泾街道办公与商业物业，即上海滨江万科中心及光合新座（包括所有附属设施、设备以及对应的国有建设用地使用权）。

“周边消费群体购买力强，具有较大的商业潜力。”万物云表示，上海滨江万科中心及光合新座作为商业综合体，“经营业态涵盖商场及写字楼，商场有助于万物云构建‘蝶城 社区商业’的互利发展模式。”

乐居财经《物业K线》也注意到，上海祥大此前连续两年录得除税后净亏损。

根据上海祥大经审核财务报表，其2022年、2023年的除税前净利润分别约为35.26万元、3167.24万元；而对应期内除税后。则分别净亏损约254.60万元、1313.20万元。

万物云在公告中解释，确认的除税后净亏损，2022年期末主要是由于疫情及项目周边道路施工影响经营；2023年期末则主要是由于上海祥大对项目历史地价契税、所得税进一步完成清理，而并非受其业务盈利能力影响。

化解关联应收款、帮扶关联方、深化着蝶城战略，事实上，这是11月份以来，万物云与万科之间的第二笔“以资抵债”的收购。

11月1日，万物云曾宣布，购买万科旗下武汉新唐共祥商业管理有限公司（简称“武汉新唐”）50%股权，对价1.5亿元。

成立于2017年，武汉新唐主营业务是商业投资、物业管理及停车场管理。交易完成之前，其由万科企业的控股子公司珠海市懋德诚投商业发展有限公司100%持股。

根据股权转让协议，此次股权转让的代价，其中1.25亿元由卖方于武汉新唐的既存股东借款债权本息来代替，而剩下的0.25亿元以现金支付。

而收购款专款专用，卖方珠海懋德诚投会将收到的每一笔交易资金，都将用于支付偿还万科对万物云的既存债务。

武汉新唐旗下持有武汉新唐广场物业，项目总体量7万平方米，由mall 商业街构成，2015年11月29日正式开业。其中包括位于武汉江汉区常青一路218号的武汉唐家墩城中村综合改造项目k3地块商业栋/单元1-5层(1)复式商号，以及地下室栋/单元-1层超市号。

财务数据显示，武汉新唐2022、2023年的除税净利润分别为695.6万、462.5万，同比下降33.5%。而按照1.5亿对价及2023年净利润计算，这笔交易的收购市盈率是16.3倍，在当前的市场行情下不算低。

值得一提的是，股权转让完成后，武汉新塘的业绩同样不会并入万物云的业绩报表。

8月下旬的中期业绩发布会商，朱保全坦言，万物云无法与万科一刀两断，但今年公司关联方交易占比已下降到10.1%，并预计到年底将进一步降到9%以下。

降低关联交易是一方面，降低累计的历史应收账款也很重要。

截至2024年6月30日，万物云的贸易应收款及应收票据、应收保证金总额约为99.89亿元，较2023年末增加38.74%。其中，来自关联方的贸易应收款及票据约为38.18亿元，期内增长53.52%。同期，万物云的贸易应收账款减值拨备约为5.44亿元，较2023年末增加29.52%。

2024年余下还有一个月，万物云或还会再揽入万科资产，以降低关联应收款。下一笔收购，将落子何处？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

今年9月底，万物云宣布更改IPO募集资金的用途，对当时尚未尚动用约33.43亿重新分配。

其中变动最大是，原本用来收购增值服务提供商和上下游供应链服务提供商的资金，变成了通过基金投资等方式探寻有发展潜力的物业标的（含经营性资产投资等），用于深化蝶城战略、孵化万物云生态系统。

这部分资金从11亿变成了18亿，主要是原本用于推行“万物云街道”方面的7个亿资金，重新分配过来了。

万物云表示，18亿并购资金的使用方式包括但不限于出资设立基金、收购股权以及现金购买。购买的经营性资产类型，包括但不限于车位、社区商业、公寓、办公楼等。

从武汉新唐到上海祥大，万物云正在通过收购关联方经营性资产，化解应收款的同时，构建其独特的“蝶城 社商”生态联动的社区商业投资与运营能力。

但显然，这后续能带来多大的营收和利润，才是对这笔IPO募资款花得值不值的检验。

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